昆明文旅的冰与火：造城运动遭遇高库存 外地客一人买下8套房

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外地客一口气买下8套房

截至2018年10月底，昆明商业库存410万平方米，库存量保持高位且持续增长，去化周期拉长，高达86个月。

在全国重点城市纷纷开启调控的潮流中，被住建部约谈两次的昆明，也必须得有实质性的动作。

今年7月1日，被昆明房地产行业视为市场的转折点，那一天，是昆明市针对非云南省户籍自然人购房出台相关限购政策的日子。

从今年7月1日之后，火热的昆明楼市逐渐冷了下来。“房子不好卖了。”从置业顾问到当地房企，这样的话《每日经济 新闻》记者在昆明走访时听到了很多次。

行情变化在文旅项目里也能看到端倪，在记者走访过的不少文旅项目营销中心，可以用门可罗雀形容。好在，文旅项目“机智”地将客群目标放在了全国。

比如万达城，在北京、上海等一线城市里都设置了万达城项目的城市展台，外地购房者在展台看了楼盘决定购房后先交定金，再一起组成“购房团”直飞昆明，拖着行李箱到售楼部签约，之后再飞回去。

万达城的项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，他们的购房团里有来自石家庄的，也有来自上海的公务员和国企员工，有的人一下手就是2~3套。

对于开发商而言，购房有淡旺季之分，但是对于营销人员而言，全年都是忙碌的。“旺季卖房，淡季则需要去到全国各 地拓客，加速项目的库存去化。”一名文旅地产的从业人员告诉记者。

而在绿地·滇池国际健康城里，记者听到置业顾问说：“我有一个北京的客户过来投资，全部用亲戚的名字买，一次性买了8套房。”

同时，据《每日经济新闻》记者了解，当地的政府单位、事业单位集体买房成为这些文旅大盘去化的一种方式。“我们周边的事业单位员工也会过来购房，会买走半栋、大半栋的样子。”绿地·滇池国际健康城的置业顾问说。

昆明的限购政策规定，在昆明没有住房的外地户籍成年人每人只能购买一套房。这样的购房政策在当地的从业人员看来，仍是较为宽松的。因为一个当地无房的外地身份证就能买一套，“全家总动员” 成为外地投资客们的惯用手法。

折价优惠销售成楼市常态

《每日经济新闻》记者从一位熟悉昆明楼市的业内人士处了解到，昆明的一手房销售更多是依赖中介机构给售楼部带客，光靠售楼部卖房是根本卖不动的，很多房企也将大量的营销费用花在了渠道上。

昆明楼市的整体“不好卖”也蔓延到了文旅项目里，有的项目推出大幅折扣，也有项目推出多套特价房。

比如蓝光·中国滇池花田国际度假区，今年6月开盘时能卖到 1.6 万~1.7 万元/平方米的洋房产品。11月的单价平均降了1000元左右，此外还有交10万元抵10个点的渠道优惠，如果是一次性全款 支付还能再优惠15个点。

不过，记者也发现昆明的文旅项目中并不多见，绿地、万达的项目折扣普遍在3~5个点。另外，在1500元/平方米的精装标准上，昆明的文旅楼盘折扣后的单价在1.2万~ 1.5万元之间。这样的价格水平对全国的投资客仍具有极大吸引力。

不过，记者也发现，昆明的文旅市场就像是一座“围城”，已在昆明购买文旅楼盘的投资客，大量的市场存量或让未来的变现成为难题。而对于那些还在观望中的投资客而言，昆明得天独厚的自然资源，也让其成为海南的“替代者”。

已经进入昆明的开发商正处于高库存和市场下行的阵痛中，而还没拿到入场券的开发商却一直在蠢蠢欲动，寻找合适机会进入昆明文旅市场。