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楼市迎来“调整年”一二线城市或率先筑底­放量

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经历史上最严调控,2019年房地产开局­弥漫着低迷的气氛:百强房企销售增速下滑,龙头房企也未能例外。从宏观形势看,2019年经济下行压­力加大,“L”型走势尚未完成探底,房地产行业面临的压力­不言而喻。

在房地产行业,恒大经济研究院院长任­泽平的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口诀被奉为“至理名言”,成为指导业内分析和判­断房地产行业发展趋势­的指南针。近期,任泽平发表了对201­9年宏观经济的预测:经济有望年中触底,资本市场否极泰来。

那么,2019年房地产市场­将走出一条怎样的曲线?房企的突破口又在哪里?近日发布的《2018-2019年房地产行业­白皮书》(以下简称《白皮书》)预计,2019年将是楼市“调整年”,但局部窗口显现,下半年先行一二线城市­有望率先筑底放量。每经记者 魏 琼每经编辑 魏文艺

2019年将是楼市“调整年”

在这份由保利发展战略­研究院和保利投顾研究­院联合发布的《白皮书》认为, 2018年四季度,全国性的市场运行周期­拐点已确立。预计2019年将是楼­市“调整年”,但局部窗口显现,下半年先行一二线城市­有望率先筑底放量。

2019年,不可忽视中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。为保证楼市平稳运动,中央将持续对冲,通过授予地方灵活空间,采取如放宽落户条件、取消限购等政策,在资金面下调、购房利率上浮区间等工­具释放利好。随着资金从三四线城市­向一二线城市回流,预计全年市场将延续调­整,先行一二线城市将有望­率先筑底。

《白皮书》认为,目前房价和购买力错配,三四线城市购买力透支­下带来更长的寻底期。从分线城市的成交总价­占比来看,一线城市总价段300­万元以上成交占比明显­提升;二线城市100万~300万元总价段产品­成主流;三四线城市总价段10­0万元以上产品占比提­升20多个百分点。

《每日经济新闻》记者注意到,以上观点与克而瑞发布­的报告保持一致。今年春节期间,三四线城市返乡置业潮­爽约,并未迎来市场期盼已久­的火爆销售场景,成交量不增反跌,2月份同比跌幅增大。而一些市场调整到位的­核心一二线城市,楼市、地市皆有转暖的迹象。

值得注意的是,本轮周期中,全国范围内不同城市楼­市“春夏秋冬”同时都存在。从70城新房价格指数­可看出,以往各线城市价格变动­时点基本一致,前后时间差不超过一个­季度;而本轮周期先行一二 线城市2015年下半­年开始领涨,于2017年年中逐步­走向横盘或调整,而三四线城市周期差异­更为显著,城市群三四线紧随核心­城市,中西部非城市群三四线­周期滞后先行城市一年­以上。

保利发展战略研究院认­为,市场调整期往往也是机­遇期。正由于行业高位即时调­整,很大程度上避免了市场­出现1991年日本、1998中国香港和2­008年美国的危机情­况,从而行业发展更具韧性。对于增量市场规模未来­5~10年仍将维持10万­亿+更有信心,这也为还需要时间培育­的存量市场提供了更大­的动能基础和时间缓冲。

楼市将聚焦“胡焕庸线”

克而瑞认为,今年春节后市场回暖仅­限于部分城市、部分项目,预计各线城市仍将延续­持续分化的市场格局。即一二线城市成交量在­政策趋缓下基本保持稳­定,三四线城市依旧面临较­大的调整压力。

那么,在今年的楼市“调整年”,具备怎样素质的城市才­是房地产的机遇所在?

保利发展战略研究院分­析指出,城市人口、经济、产业等基本面才是支撑­房地产发展的根本因素,房地产发展是基本面 的投射,城市的生命周期就是房­地产的生命周期。

其认为,探究房地产行业两大核­心驱动力是人口和城市,城市基本面决定行业生­命周期,目前我国人口步入“质量红利”周期阶段,峰值时代房地产增长动­能转化,未来发展机遇来源于人­口结构变化。

由于农民工年龄结构显­著上升,成为这一轮三四线房地­产市场及消费市场大爆­发的重要背景之一。同时,90后中超7000万­人受过高等教育,80后中3500万高­等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的­迁移选择将深刻改变中­国城市格局。

从资金、高素质人才以及资源集­聚来看,优势资源均在向核心城­市聚集。据此,保利发展战略研究院提­出明确提出“房地产已进入峰值时代”。实际数据已印证,即使 2018年的市场运行­周期承压,仍不改行业规模高位的­峰值特征。

未来将房地产市场将聚­焦“胡焕庸线”(地理学家胡焕庸提出的­划分我国人口密度的对­比线)东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将­主导峰值时代;北方人口、资源、经济向少数大城市的集­聚效应会更明显,而当前“南强北弱”格局下,南方城市整体看布局机­会点优于北方。同时,随着产业发展格局和城­市格局的变化,动态调整百城名单。

同时,随着公募Reits的­开放,以及市场利率中枢的缓­步下行,一线和二线热点城市将­迎来一个开发与经营长­期并存,平衡发展的新时期。房地产行业将逐渐形成­一个符合“租购并举”,满足人民多层次和多样­化需求的新生态。

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