合生创展：规模之外再出发 2018年创下近年最大业绩增幅

一度遭遇质疑，但在地产行业大浪淘沙的转型期，拥有充沛现金流的合生创展，已在不知不觉中占领了战略高地，成为转型升级的领军房企。

资产负债率持续处于60%以下低位

快速拿地，在过去受到众多房企的追捧，但在收获规模的同时，企业也容易落下高负债与低利润率的难题。近几年，越来越多房企在寻求更高质量的增长，提高利润水平并维持健康的债务结构。

合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞表示，公司一直都不是高周转型的企业。对合生而言，不能单纯用销售额一个指标与其他企业相比，其在资金实力、土地储备等方面都有自身的优势。合生创展更注重的是在一定规模允许的范围内，尽可能地去追求更高的利润。

从Wind数据看，2015年至今，合生创展的资产负债率均维持在60%以下，分别是59.68%、57.59%、56.94%、58.70%，这大大低于同期其他内地房企。此外，合生创展的借贷实际年利率亦处于相对低位，从2012年的8.5%降至2018年的6%。

随着流向房地产的资金不断紧缩，房企债务违约风险日益加重。一些知名房企先后遭到上交所问询，信用违约已然成了许多发展策略激进房企头上悬着的一把利剑，但合生创展的逆势稳健得到了众多评级机构和投资者的认可。

2018年下半年，联合信用评级有限公司将合生创展的主体信用等级由原AA+上调为AAA，债券信用等级亦为AAA，评级展望为稳定。在当前大部分地产公司面临流动性风险的当口，实属不易。

联合信用表示，不仅是由于合生创展具有丰富的开发经验和较高的市场知名度，并拥有大量位于一二线城市，规模大、成本较低的土地储备，同时，公司近年来在商业地产取得的长足发展也让外界对其未来发展前景更具信心，租金收入在合生创展总收入中的占比不断提升，且该公司自持商业物业基本位于一线城市核心地段，租金稳定、上升前景较明确。此外，合生创展的负债率长期大幅低于市场平均水平，长期负债压力小、资产受限规模小，未来再融资潜力大。

而继去年标普将合生创展的评级展望由稳定调整至正面，同时确认其长期主体信用评级为B-之后，4月15日，标普再度上调合生创展信用评级，由B-上调至B，评级展望为稳定。

标普方面表示，此次调升合生创展的评级，反映了其投资物业租金收入的大幅增长将提高公司的运营表现及现金流稳定性。评级展望为稳定，亦反映了标普对合生创展业务表现的持续改善，以及未来12～18个月杠杆比率保持稳定的预期。

商业租金收入同比增近七成

战略布局上，合生创展构建起了住宅地产、商业地产、物业管理和产业投资等四大板块并驱发展的全产业链，加持企业持续增长的资产盈利水平。

其中，合生创展的商业租金收入不可小觑。如前所述，这一指标不仅成为多家评级机构对合生创展的升级依据，亦成为其押宝多元化转型的重要砝码。

联合信用的评级报告显示，合生创展近年来精心布局的商业地产也到了收获期，租金收入不断快速增长，为该公司带来持续、可观的现金流。2017年，合生创展列入的投资物业共有13处，租金收入达13.5亿港元，占公司2017年收入的10%“。值得注意的是，由于北京合生汇等核心物业因开业时间较晚，收入基本未体现到2017年，因此，合生创展2018年的租金收入增长值得期待，评级公司颇为看重的租金利息比也将进一步提高。”

标普在此次上调评级时预计，受惠于新项目推出和现有项目租户续租带动租金稳步增长，2019年合生创展的租金收入将上升至接近30亿港元。同时，有关租金收入将覆盖其2019年总利息支出的75%～80%，高于2018年水平，令公司的偿债能力得到改善。

年报显示，2018年，合生创展的租金收入是22.92亿港元。据此计算，合生创展 2018年的租金收入同比增幅达到了69.78%。

合生创展高层对于集团商业板块的表现予以了高度认可。年报指出，于商业板块方面，集团大力推动大型购物中心的租务发展，亦持续优化其他投资性物业的租户组合，使得租金收入达到理想增长，落实了集团产业多元化战略布局。

合生商业地产管理有限公司董事长鲍文格认为，合生商业的优势体现在公司对投资回报率的要求比较高，同时在项目开发、业态落位及商业全产业链布局能力上，也能够确保投资回报率。除此之外，合生商业还具备较强的运营管理能力，所有资本判断商业项目价值，都是基于基础资产的质量和运营能力，之后才是议价能力。

土储升值溢价“成色足”

虽然外界对合生创展的发展模式存疑，但这些年间，公司已默默积累了大量土储，在保证未来扩张发展的同时，低成本土地亦有助于利润水平的维持。

土储的“量”很重要，但更须看“成色”。到2018年末，合生创展的土地储备达2922万平方米，且多位于一二线城市核心地段。

从公开资料看，2013年之后，合生创展便甚少在土地公开市场上拿地，此前曾通过向中国信达收购不良资产的方式获取了永湖镇香山美墅项目90%权益。合生方面还透露，公司在城市更新、旧城改造、一二级联动方面积累了比较多的经验，在北京、广州等城市的核心地段拥有多个优质项目，并通过出售的方式处置旗下部分资产，以实现商业地产项目的退出。

与此同时，合生创展的土地升值溢价，盈利能力稳步提升。有业内人士分析：“合生创展绝大多数土地拿地时间较早，且通过收并购和协议出让的方式获取项目也较多，成本便宜，例如京津新城、广州珠江帝景等多个超级大盘当时都是以白菜价格拿下，现售价下利润空间均相当可观。”

另外，合生创展在惠州、天津、上海、宁波等地也拥有不少土地储备，在当下地价高企且拿地难的时段，这些土地储备都可能是公司业绩再度攀升的底气。

UP品牌升级加持第二航道业务

当野蛮生长不再是房地产发展的总体航向，房企们也在“求变”的道路中艰难探索，途径更多是多元化转型和对战略发展定位的升级。而合生创展独到的业务发展模式背后，是其品牌理念的穿针引线，串联其稳健发展的商业逻辑。

合生创展已经尝试另外一条航道——通过成为高端生活服务商和供应商，提升资产运营价值，力求将每一个合生创展的项目，打造成独特而经典的风景线。在这方面，合生已经跨出了完美的第一步。

2018年11月，合生创展与安缦创始人 Adrian Zecha在摩纳哥正式签约，引入MAH 品牌，这是85岁高龄Adrian Zecha先生的再度出山之作，中国的首个项目，即落位于合生创展在北京的高端项目——合生·霄云路8号新区内。

MAH 各项一流资源的注入，令沉寂许久的霄云路8号重掀认购热潮，并成就合生近半年最值得圈点的业绩表现。

2019年，在自我优化的驱动下，合生创展在原有的品牌理念基础上，确定了“让优质生活进一步升级”的目标，并将全年定义为UP品牌升级年。合生创展对人居价值的理解涵盖了“优质人居“”优悦体验“”优智服务“”优乐共享”等四个板块，在择址标准、产品规划、精工精装及空间设计等方面做好产品运营，在园林美学、会所及生活配套上实现配套运营，在安防、管家服务、智慧社区等方面提升物业服务，并通过对业主的社群体验和O2O社区运营来打造更好的生活方式。