保利地产逆周期增长：上半年销售额创新高 多元化整合能力持续提升

8月12日，保利地产（600048，SH）成为率先公布中期业绩的龙头房企。保利物业不久前已在港交所提交了IPO申请，母公司保利地产也交出了一份令市场满意的中期答卷。

2019年上半年，保利地产实现营业总收入711.41亿元，同比增长19.48%；实现归母净利润 99.55亿元，同比增长53.28%；实现签约金额2526.24亿元，同比增长17.33%；实现签约面积1636.47万平方米，同比增长12.56%。

自今年上半年开始，保利地产的销售额就一直稳居行业前四，销售增速也远高于行业均值。在27年的发展历程中，保利地产始终抓住发展的核心要素，坚定开发主业，关注规模、效益与速度的并重，既体现出战略定力、长于规划，又能与时俱进、坚定执行。这使得其在浮躁摇摆的经济环境下、动荡起伏的行业变革中，穿透周期，实现逆流而上。

“稳健增长”一方面代表业绩持续提升，另一方面意味着抗风险能力也在同时增强。上半年，保利地产在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升，又以低成本储备长期资金，保持充足的融资空间，资产负债结构持续优化。

半年销售额创新高居行业前四

克而瑞统计显示，2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房地产市场行业整体增速较2018 年显著放缓。1~6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。其中，TOP50房企权益金额门槛217.8亿元，门槛增幅最高达6%。

在行业销售规模增速放缓的背景下，保利地产紧抓市场窗口，把握调整期中的机遇，实现销售规模的稳健增长。

上半年，保利地产实现销售金额2526.24 亿元，同比增长 17.33% ；上半年销售均价为15437元/平方米，两项数据均创公司历史新高。与此同时，据克而瑞发布的 2019 年上半年房企销售数据排名，保利地产无论是全口径销售额还是权益销售额均稳居行业第四名。

坚持深耕一二线城市是保利地产实现业绩稳定增长并稳居行业前四位的主要原因之一。报告期内，保利地产一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%，其中在珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达27%和22%。深耕城市销售保持稳定，1~6月，广州实现签约金额超200亿元，佛山、北京、成都、杭州超 100亿元，武汉、南京等17个城市超50亿元。

在销售持续增长的同时，保利地产也在继续加快结转，促进利润较快增长。得益于项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高，保利地产2019上半年实现营业总收入711.41亿元，同比增长19.48%。

东吴证券指出，由于结转项目毛利率同比提高，保利地产上半年毛利率达39.77%，同比提升4.38%；其中房地产业务毛利率达40.96%，同比提升5.68个百分点。同时，公司净利率再次提升至18.22%，同比提升2.58%。

另外，结转项目权益比例提高也最终推动保利地产动归母净利润同比增长53.28%。截至 2019 年6月末，公司预收账款3621.06亿元，同比提升20.78%，预收账款增速高于当前营收增速，为未来业绩增长奠定基础。

财务结构持续优化融资优势扩大

2019年，房地产调控的决心与方向仍然坚定，近期，受房地产融资严控和信托资金收紧影响，行业资金面进一步承压，融资难度显著提高。同时，住房回归居住本质，对商品房的设计运营和多元配套服务提出更高质量要求，对房地产企业的资源整合能力和持续发展能力也带来更大挑战。

此时，即是央企又是龙头房企的保利地产，凭借着在融资、拓展、运营管理、品牌等方面的专业实力，一方面积极捕捉区域市场的结构性机会，继续巩固行业地位，扩大市场影响力；另一方面，以27年的经营沉淀、资金积累，保持充足且低成本的融资空间，优化财务结构，实现经营稳健增长。

在上半年资金趋紧背景下，保利地产回款率不降反升。公司上半年累计实现销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。

而在负债端层面，保利地产负债率降低。东吴证券指出，截止2019年6月底，公司扣除预收账款的资产负债率为40.5%，较 2018年底下降2.1个百分点。净资产负债率76.6%，较 2018年底下降4.0个百分点。有息负债规模为2710 亿元，而持有货币资金高达1228亿元，使现金短债覆盖倍数提升至2.6倍，偿债能力持续提升。

同时，保利地产发挥央企信用优势，构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系。报告期内，公司发行5亿美元债和中期票据15亿元，以低成本储备长期资金，同时获批公司债券150亿元，保持充足的融资空间。

整体看，2019 年上半年，保利地产加权融资成本仅为4.99%，较 2018年下降4个BP，融资成本上的优势持续扩大。

不过，即便有融资优势，保利地产在投资拿地上也较为审慎。上半年，公司拿地金额为533亿元，新增容积率面积826万平方米。其中，一二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%，三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局，持续优化储备结构。

东方证券统计显示，上半年保利地产的投资强度（拿地金额/销售金额）仅为21% ，较 2018 年投资强度下降 27 个百分点。展望下半年，土地市场有望降温，届时保利地产这样资金充裕的公司将有机会补充优质土储。

多元化业务协同进步物业成标杆

在27年的经营沉淀、资金积累、产业聚集基础上，保利地产从2016年开始探索战略转型升级，为企业寻找多元利润增长点。为此，公司确定以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的一主两翼业务板块布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台。

不动产投资开发是公司坚定的主业方向，两翼业务则是公司重点培育的相关多元化板块。围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。

保利物业近期赴港IPO可以说是保利地产两翼业务发展的标志性成功。截至4月30日，保利物业合同管理面积约3.7 亿平方米，遍布全国27个省、自治区及直辖市在内的136个城市，在管面积为1.98 亿平方米。在中国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

保利物业招股书中显示，其在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中，则排名榜首。

营收方面，截至2019 年4月30日，保利物业收入为17.18亿元，较上年同期12.10 亿元增加 5.08 亿元；2016 年度、2017年度、2018年度保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。

在其他业务上，保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作，加大与外部开发商的合作，报告期内新进入城市11个，累计覆盖城市超过 200 个，持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目，以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。