从区域龙头时代中国 看城市更新的稳固支撑力有多强

随着行业规模的扩张和房企的快速发展，千亿早已从房企的一个绝对目标变成一个自然而然就会实现的过程，如何维持千亿之后的持续发展才是关键。

去年开年，从龙头房企到中小房企，几乎都普遍调低了业绩目标增速，“稳”不仅成为行业关键词，更体现一家房企在周期波动中的可持续发展能力，“冲”反而体现了冒进。

以粤港澳大湾区为大本营的时代中国，近年来步伐稳健，每年的业绩完成结果都符合市场预期。一如时代中国董事会主席岑钊雄此前表示，公司2018年定的目标是500多亿元，但最后做到了600亿元；2019年目标为750亿元，但最后超过目标也说不准。

2019年全年，时代中国实现合同销售额达783.6亿元。与此同时，时代中国将 2020年的合约销售目标定为823 亿元，同比增长5%。这是一个保守的目标，但显然，结果将并不止于此。

事实上，观察一家房企是否具有可持续发展力，除了其能保证一定的销售额增长，更关键的在于是否有持续扩充土储，并且区位好、利润高的优质土储占比是多少，房企的项目转化能力是否足够强。来3~5年的发展。

2019年，时代中国通过招拍挂、城市更新、收并购等方式合计纳储28幅地块，新增拿地金额约为234亿元，同比增长80.4%，投资力度大幅提升。

岑钊雄在 2019 年年度业绩会上表示，公司目前现金流充裕，今年的拿地预算预计在250亿~300亿元。

截至2019 年12月31日，时代中国拥有土储约2300万平方米，增幅约25%。2020年，时代中国的合同销售目标约为823亿元。根据亿翰智库测算，按时代中国2019年的销售均价1.46万元/平方米和2019年总土地储备2300万平方米，可计算土储货值约为 3370亿。充足的土储货值为2020年业绩增长以及业绩目标提供了有力保障。

除了进入新的区域或城市，时代中国近年来一直在加大旧改方面的布局。截至2019 年12月31日，时代中国的城市更新项目总数已超过120个，潜在总建筑面积约为 4300万平方米，项目主要分布在广州、佛山等地。

2019年9月，广东省发布“加快推动三旧改造促进高质量发展的指导意见”，进一步提升三旧改造速度。根据广东省三旧改造三年行动方案（2019~2021年），3年内广东计划新增实施改造23万亩，完成改造15万亩，其中广州、佛山、东莞为改造任务最重的3个城市。

中泰国际认为，广州、佛山、东莞这三个城市旧改难度适中、产业基础好，在这三个城市旧改储备较多的大湾区房企将特别受惠于此轮提速。加大了转化力度，变现的模式更加成熟，公司可以提前释放旧改红利，改善土储结构，提升盈利能力。

进一步来看，除了贡献土储，城市更新也在去年为时代中国贡献了一定的营收。2019年，时代中国城市更新业务实现收入21.67亿元。该收入主要来自正大康地、里水洲村、水泵厂和里水草场。

另外，拥有大量优质的旧改储备的另一个好处是，公司可以通过出售旧改项目部分权益，提前实现部分收益。

招银国际就指出，在2018年上半年，时代中国首次通过出售合资公司(旧改项目公司)部分权益，录得2.35亿元收益。除此以外，公司出于资金情况和地价的考量，若没有选择在二级市场重新获取改旧改土地，公司也可以从政府那里获得一级土地开发的费用补偿和一定利润。

岑钊雄也曾表示，时代中国并不一定需要把每幅完成一级开发的旧改土地都拿下来，从第一阶段剥离也是一个好选择： “我们不是所有项目都拿下来，因为有的时候市场价格太高了，我们就让给其他的投资者去拿。”

克而瑞近期点评道，巨额的潜在旧改储备，将为时代中国中长期提供毛利率的保障，为未来重现高增长作出准备。

在2019年度业绩发布会上，岑钊雄也表示了对公司城市更新业务的乐观。他说，城市更新不是简单的房地产，而是城市不断更新的过程，让城市可以持续保持活力、动力，对于城市来说，是非常值得做，并且需要不断做的事情。2020年时代中国会继续积极参与城市更新，预计将有更多项目转化、所占比重会加大，对公司整体的毛利率也将有更大帮助。