中心城市转向存量市场是必然趋势

胡秉：从存量向增量的转换，对企业的要求就像从应试教育向素质教育的转变。城市更新时代更像是考验企业的综合素质，企业不光几个核心竞争力要过关，还要有很强的综合素质，比如文化能力、生态建设能力和IP打造能力等。

企业对城市的理解，包括审美格调等，都被放在一个非常重要的位置上。企业更多考虑的是为城市做贡献，而贡献的不仅仅是经济效益，还有社会效益，包括能够为整个社会带来素质优良、运营较好的资产等，这对企业的考验非常大。

我们曾考察过国外许多大的不动产公司，发现他们发展到现在，已经不仅是工程建设或者简单的开发商，还是城市综合服务和美好场景的提供者。我们已经真正地进入到这一阶段。

戴哲：未来存量市场进入10万亿新赛道不可避免，这个赛道不管对政府或是企业，都具有很强的吸引力。

存量不光是规模迅速变大，政策导向也越来越强，主要体现在几方面：一是逐渐走向城市更新+的模式，开始重视产业回归，在有效的存量土地上去创造出更大的价值，并同步保障产业空间，让产业用地回归到本质；二是未来会出现城乡更新综合服务商，通过城乡的综合整治，包括乡镇更新和土地整备等，给存量市场带来转变。

另外，以前做增量的时候完全是做拆除重建，没有考虑公共配套。现在这一部分正在慢慢弥补短板，包括加大公共力度的保障等，以此来推动城市更新服务的发展。

未来存量时代也将是质量之争，体现在以下几个方面：首先，存量时代企业具备金融资产运营能力。城市更新本质上是跨周期投资，它的现金流和金融能力非常强，未来基金的模式肯定是城市更新从重资产向轻资产变化的唯一渠道。如何去用城市更新基金，用资产运营方式打造，决定未来谁能笑到最后。此外，未来在运营方面的合作也是重要模式。最后，产业资源整合和综合运营能力会成为企业的核心竞争力。

李跃：从北京这座城市来看，目前增量市场虽仍处在上升发展阶段，但我们认为，中心城市由重向轻、由增量向存量转化是必然趋势。以后将不仅是空间改造的提升，更多的是产业升级带动城市更新发展。目前政府的重视程度非常高，政策的扶持力度也与日俱增。

我们也观察到，近几年文创园区增量非常巨大，很多老旧厂房、写字楼都在往文创产业发展，增量比较大。而在品质提升上，原来的城市更新是通过租金差增加收入，目前新的文创园区明显可以感受到品质的逐步提升，也在以产业主题方向进行园区运营，主题化越来越明显，同时，在园区打造过程中增加了很多文化配套和内容。

姚科：宏观层面“稳地价、稳房价、稳预期”的整体局势下，市场进入增量放缓和存量开启并存的调整时期，传统房地产行业必须要围绕长期主义来拥抱不确定性，这也是企业的必然发展之路“。房住不炒”政策基调不动摇，品质竞争将成为未来的主战场，房地产行业已经进入提质增效，优化结构，嫁接新产业，主张产品主义和精细化管理的时代。

同时，在这样的背景下，有挑战，也有机遇，在消费升级大势下，房地产相关服务市场成为新的蓝海，租赁、养老、文旅、教育、物流等领域会有做大的空间，尤其是规划合理、业态丰富、配套健全的优质产业更是供不应求。在追求美好生活的过程中，主要模式就是让城市升级，城市升级就是城市更新。在城市更新方面应该有两个基本理念，尊重城市、尊重人，这是城市更新的根本点。我们更多从人性角度出发，大量地提炼和借鉴国际健康领域的IP，在各个城市逐步尝试以康养、医疗为理念的健康城，旧城和新城衔接，研发新的生物城科技模式提供更美好的生活。