传统开发商亟待转换思考逻辑

戴哲：挑战主要来自两个方面，第一是产业运营，深圳在更新工改政策上卡得比较严，主要体现在对分割销售面积以及产业的监管，这将会提高对开发商后续产业运营能力的要求。

另外，佳兆业也开始转型资产管理，从服务、运营的角度来适应未来城市更新从重资产向轻资产的转型。目前投入的项目比较多，如果一下子转型资管或者是轻资产难度比较大，我们跟相关金融机构做资源整合做城市更新产业基金，也会选取一些具有代表性的城市来做轻资产转型的尝试。

李跃：在轻资产管理的过程中，未来的盈利模式和收益是现在面临的一个挑战。如何通过我们的轻资产运营去获取收益，我们也在进行一些探索。

举个例子，我们现在做的一个项目，我们商业模型是在园区中进行核心生产，园区里整合了大量设计师资源，这些设计师资源未来会和非遗文创进行设计，设计得好首创会进行产业投资，帮它提供授权，并通过销售渠道进行变现。

这个过程中，我们有IP、产业投资和效益分成等几个收益，这个受益是没有天花板，有很大想象空间的。未来我们希望在产业层面进行探索并形成雏形，去年我们做了产业孵化落地，今年我们会作更多的尝试。

姚科：在科技兴城的背景下，西南中心城市成都对老城区的更新诉求会越来越多。资产运营层面是传统开发商必然要经历的转型过程，在这个过程中，可以通过全程的投融管退来打造依赖私募基金和全生命周期资本通道，这种模式是未来的路径。

在这个过程中，我们遇到的挑战有：第一，城市更新没有地产全生命周期节点管控的标准化，标准化的程度不强；第二，许多资源在成都的嫁接能力跟北上广深有差距；第三，金融嫁接能力在西部地区明显让人感觉到滞后；第四，产城融合的团队或者是职业经理人的引进捉襟见肘，要找到一些有经验或者是长期开展做旧改项目的人才不太容易。

刘兵：戴德梁行从2014年左右开始进入城市更新市场，那个时候参与更多的是城市中心区旧

酒店、商场项目的交易销售，投资人通过投融管退来获取收益。以前很少有开发商谈存量，谈的都是增量的话题。随着时代的变化，今天看到越来越多行业从业人员、政府、市场机构都关注城市更新市场，这个领域会未来有更多的收益机会。

聚焦北京，近年来不少传统商场求变图存，局部或整体改为其他用途，价值有所提升。比如，北京盈科中心在部分“商改办”后达到甲级办公楼标准，出租率上升，租金上涨。类似地，开元名都大酒店由酒店改造为写字楼，太阳宫百盛由商场改造为写字楼，都冲破了发展瓶颈，迎来新机遇。北京这些商场“变身”写字楼的案例，都由戴德梁行资本市场部参与交易完成。

我们注意到，中国内地近三十年来飞速发展，目前城镇化率已突破50%。大城市先是经历了“摊大饼”的模式，又向天上和地下延伸。一线城市屡屡出现超高建筑，深圳2016年建的摩天大楼数量超美国与澳洲总和。在城市空间稀缺的今日，如果建筑功能过时，无法满足新的商业需求，出现空置，对业主、对想进驻的用户都是极大的损失。

但好的改进，可以妙手回春。比如，北京和其他大城市有些商场位置好、体量大，但网购冲击之下，商场出租率和租金都上不去。改成办公室之后，物业无论是出租还是出售，价格都升了很多。说回盈科中心，由我们推动，变身为北京第一个“商改办”达到甲级办公楼标准的物业，如今表现优异。

商场本不是为办公而设计的，但它们普遍楼层高、空间大，能提供灵活多元的空间组合。从日常办公、中小型会议，到大型活动，都能满足。这是普通写字楼没有的优势。所以，只要设计、改造得当，一方面可以更好地发挥建筑本身的用途和价值，一方面也善用了城市的空间，还能满足个性化的需求，就像以上提到的诸多案例那样。

在我们看来，改造一栋大厦，本质上大家把家里卧室改书房、做装修一样，是给空间升级。让工作更便利，让生活更美好，我们敢为人先。如果我们的努力能催生、甚至引领全新的风潮，为优化城市空间做贡献，则是锦上添花了。