物业赛道的资本鏖战与规模角逐

市。如今，TOP10房企中，仅剩万科和龙湖未分拆物业上市。

而在资本市场，物业股也呈献出百舸争流之势，多数企业受到市场热捧。中指研究院数据显示，截至 2020 年底，物业服务企业市值在500亿港元以上有4家，300亿~500亿港元4家， 100 亿~300亿港元7 家。2020年全年股价上涨的企业超过20家，其中表现最为亮眼的是永升生活服务，2020年年末较年初股价涨幅高达223.6%，紧随其后的银城生活服务股价涨幅为202.1%。

与此同时，市盈率亦屡创新高。截至2020年12月31日，在港股上市的38家物业服务企业中，市盈率平均值为38倍，几乎与科技公司平均估值持平（35倍）。而同期，恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍；反映出市场对于物业服务企业的良好预期。

另一方面，自2020年8月以来，物业板块股价呈持续下探趋势。尤其是四季度，随着新股集中发行，更是诱发了物业板块调整，老股股价下降、新股频频破发。如第一服务上市首日开盘价较发行价下跌16.67%，世茂服务开盘价较发行价下跌4.82%，合景悠活开盘报价6.48港元，较发行价跌幅达17.87%。

克而瑞统计显示，2020年9月~11月份，共有30家上市物业服务企业股价下跌。其中蓝光嘉宝服务跌幅最大，为40.3%；金融街服务其次，为40%；中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅超过30%。11月份，36家上市物业服务企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

对于这一轮物业板块股价回调，一位不愿具名的业内人士分析指出，受疫情影响，物业行业整体估值被推高，而随着新股大量上市，市场供给大幅增加，导致板块整体估值中枢下行。华泰证券研报称，预计今年仍将有众多物业服务企业申请上市。

规模为王

上市热潮之下，在管面积成为物业服务企业玩转资本市场的重要筹码。不同规模的企业，其战略模式、成长需求不同，规模所带来的效益也不相同。于是，收并购成为众多上市物业服务企业扩大规模的主要手段。

中指研究院数据显示，2020年物业服务企业之间的收并购案例超70宗，远超以往，2020年成功上市物业服务企业均将IPO募资净额中的六到八成用于战略扩张。

2021年1月18日，合景悠活宣布收购雪松智联80%股权。合景悠活方面表示：“上市之后，公司一直在积极进行收并购的洽谈。对雪松智联的收购将大幅提升公司在市政、公建类业务的服务能力。未来，‘商业+城市运营’是公司发展的重点。”

恒大物业近期也向市场释放出一张内部“军令状”，目标之一便是，今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米。今年1月末，恒大物业斥资15亿元全资收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司，除了为恒大带来了规模上的增量，更为重要的是帮助恒大打破了其原有单一的传统业态结构。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾对外表示，“只要符合我们要求，我们有能力都会进行收购，而收购可以弥补碧桂园服务的短板。”今年2月，碧桂园服务宣布以49.64亿元收购蓝光嘉宝服务71.7%股份，弥补自身在西南市场布局的不足，迅速占领西南市场。

值得注意的是，和以往主要聚焦于住宅物业不同，2020年物业服务企业管理的业态也逐渐丰富，延伸至多个业态及领域，诸如商业、写字楼、学校、园区、交通枢纽甚至是城市服务等，通过收并购其他业务领域专业公司，延伸企业服务链条，创造业务增长点。

如2020年万科物业发布行业内第一个以城市服务为定位的品牌——“万物云城”，目前已落地12个城市服务项目；龙湖智慧服务也在2020年落地城陵矶、广阳岛、农博岛、北大荒等城市服务项目，并新进入税务局、文化宫、消防总队、4S店、河道等场景……

随着物业服务企业的大幅扩容，在机构看来，物业行业的规模竞争仍将持续一段时间，头部效应也将会愈加明显。中信证券此前的研报显示，物业行业龙头企业接下来均将登陆资本市场，提升市场整体气氛，但投资或形成分流，品牌缺乏竞争力、在管面积增长缺乏确定性的中型物管企业将面临边缘化风险。

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