首批公募REITs遭爆炒 又有两大产业园申报

《每日经济新闻》记者从上海证券交易所网站获悉，10月13 日，REITs项目再添两大专项申请，分别是中关村产业园和临港东久智能制造产业园基础设施公募REITs，原始权益人中均有国资系背景，专项管理人分别拟由上海国泰君安证券资产管理有限公司和建信资本管理有限责任公司负责。

首批9只公募REITs自今年6月上市以来，虽有部分盘中破发，但截至10月13日收盘，REITs价格均较首发上市价格有所提升，部分区间涨幅高达20%以上，甚至有个别REITs近期出现资金爆炒的情形。

5个多月后再添新项目

今年5月，首批公募REITs通过后，一种以基础设施为底层资产的特殊上市份额进入公募投资界，原始权益人也据此获得实际退出机遇，底层资产变相获得上市机会。

沉寂了5个多月后，上交所再添申报公募REITs的项目。记者在其官网发现，10月13日，中关村产业园和临港东久智能制造产业园“已申报”专项计划，准备在上交所冲刺公募REITs上市，同期，深交所未有相关申报披露，这也使得两大产业园的申报备受外界瞩目。

从原始权益人来看，中关村产业园原始权益人结构简单，仅为北京中关村软件园发展有限责任公司；临港东久智能制造产业园相对复杂，包括上海临港奉贤经济发展有限公司、上海临港华平经济发展有限公司、FULL REGALIA LIMITED、 CAPRICCIO INVESTMENTS LIMITED、UTMOST PEAK

LIMITED、MILEAGE INVESTMENTS LIMITED。

据记者了解，一般来说，公募REITs成立后，原始权益人是可以继续对其增厚资产的，也就是说可以将更多的自有资产并入该REITs，原始权益人结构多元，也为日后REITs规模壮大提供了更多途径。

与此同时，由于公募REITs鲜明的权益属性，区别于部分REIT“s明股实债”的债券性质，装入基金管理人ABS之初就已经形成资产隔离的实质，因此不会出现所谓债权人因项目风险问题将风险转嫁给基金投资人。华南某基金界人士在回复记者关切时表示，投资人在未来拿到的就是基础资产的权益份额，收益或亏损也归投资人所有。

根据项目基本信息，临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金拟由上海国泰君安证券资产管理有限公司管理，并担任专项计划管理人；中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金拟由建信基金管理有限责任公司管理，专项管理人为建信资本管理有限责任公司。根据以往的经验，公募基金全资子公司负责 ABS 的具体管理事务。

此外，两大产业园的原始权益人中多有国资背景。启信宝数据显示，北京中关村软件园发展有限责任公司、上海临港奉贤经济发展有限公司等背后均有国有资产投资，这也使得相关底层资产的公信力有较好的背书，亦在后续开展询价及定价方面具有优势。

均较上市价格有所提高

此类公募REITs的投资价值备受外界关注。从首批上市的运行情况来看，部分REITs价格曾在盘中出现破发，整体来看，截至10月13日收盘，均较首发上市价格有所提高，节前还出现此类投资品种被爆炒的情形。

由于都是封闭式管理，公募REITs的场内交易情况最能反映当前市场的认可程度。Wind统计显示，截至10月13日收盘，首批9只公募REITs收盘价格均较首发上市价格有所提升，但涨幅参差不齐，首尾差距较大。涨幅超过20%的有富国首创水务REITs和中航首钢生物REITs，前者涨20.43% ，后者高达 24.81%。涨幅在 10% ~ 20%的有博时招商蛇口产业园REITs （11.26%）、浙商沪杭甬 REITs（12.39%）、中金普洛斯仓储物流 REITs（10.03%）；另有4只区间涨幅在个位数，其中平安广州交投广河高速公路REITs涨幅最低，仅0.27%，其也是9只公募REITs中最早破发的一只。

值得注意的是，近期公募REITs遭遇爆炒，不仅出现单日超5%以上涨跌幅，部分REITs全天振幅竟高达7%以上。如中航首钢绿能REIT在9月27日和28日的2个交易日里分别大跌4.89%、5.40%，9 月 29日，其再现爆炒一幕，全天振幅高达7.5%。

作为一种介于固收和权益投资风险之间的产品，场内交易出现上述交易情形并不多见，这也使得相关REITs溢价率明显。需要指出的是，虽然部分REITs在合同中有规定场外基金份额通过办理跨系统转托管业务转至场内后进行上市交易，但多数REITs的存续期较长，想要通过差价进行场内外套利难度极大。

因此，对于投资者而言，公募REITs仅作为中等风险、中等收益投资工具进行布局为最佳选择，依其投向明确、强制分红、税收优惠和流动性相对较好等特质，投资人可以从中分享持续、稳健的当期分红，并在此基础上体验权益增值的魅力，不失为参与“固收+”策略基金的又一种新途径。