三四线楼市去库存的方向
在业内看来，当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化
近日，与多数一二线热点城市楼市进入“休假模式”不同，不少三四线城市抓住返乡置业的时机去库存，楼盘销售较往年活跃。与此同时，另一些三四线城市由于过去盲目开发，库存压力依然较大。有专家认为，精准调控是未来去库存的方向。
部分三四线楼市春节成交较往年活跃
正月初五，在山东烟台市芝罘区的某学区房楼盘，十几名购房者在与售楼人员交谈。销售人员介绍说，这几天成交了十多套，春节前来买房的人比较多。“孩子要上幼儿园了，今年春节想在老家买一套房。”购房者刘先生说。
中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%。三四线代表城市成交量虽然环比下降9%，但同比上升35%。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。
中国指数研究院发布的数据显示，春节假期监测的 11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长 53.6%。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400%，主要以三四线城市为主。
春节期间，江苏连云港商品房销售面积2.7 万平方米，同比增长约一成，其中成交面积的98%在县区；广西贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长 52.47%。
“当前三四线楼市去库存进入新阶段。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年春节期间，大部分三四线城市的市场成交均比往年活跃，预计随着去库存政策继续深入、基础设施陆续完善等，今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。
三四线库存分化加剧
国家统计局数据显示，2017年底，全国商品房待售面积 58923万平方米，比上年末下降15.3%，其中住宅待售面积比上年末降 25.1%。易居研究院发布的《2017—2018年度全国房地产市场报告》显示，截至2017年末，全国商品房去化周期接近 2012 年低位水平。
易居研究院智库中心主任严跃进认为，去库存积极有效，但未真正到收尾阶段。“目前很多城市去库存周期明显收窄，2018年去库存依然要围绕一些三四线城市进行，尤其是中西部的三四线城市和一些县城库存规模依然较大。”
在业内看来，当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。
一些三四线城市因过去盲目开发，去库存压力仍然较大。安徽金寨县房管局局长郝兵说，当地对在县城购房户实行购房补贴，但全县商品房库存依然高企，还面临着销售降速的困难。
一些三四线楼市从库存积压变成了房价上涨，转而控房价。在2016 年前后，全国100 多城市密 集出台政策去库存，包括购房补贴、税费减免等多种形式。去年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。
一些城市还在春节前后加紧调控。2月 11 日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理 ；13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。
值得注意的是，在住宅加速去库存的同时，一些地方的商业地产库存量依然在增加。在福建晋江市，目前住宅库存去化周期仅为9个月左右，但办公楼去化周期高达几十个月。在安徽六安市，和2016年底相比，住宅去化周期明显缩短，但非住宅去化周期反而增加了约8个月。
谨防“按下葫芦浮起瓢”
2017年底的全国住房城乡建设工作会议要求，库存较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。在今年省级地方两会上，甘肃、青海、辽宁等多省继续强化“去库存”，把去库存的重点转向三四线城市和县城。
业内人士建议，要加强房地产市场分类调控，因城施策去库存。“去库存既要精准施策、有的放矢，更要防止‘按下葫芦浮起瓢’。精准调控是未来去库存的方向。”张大伟认为，一些库存高企的三四线城市和县城，应从价格、政策等方面支持居民自住和进城人员购房需求。
“对于一些销售情况比较火的三四线城市，建议土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。”严跃进说。
目前，三四线城市土地市场过热已出现端倪。中国指数研究院数据显示，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉，去年50家代表房企在三四线的拿地面积同比增加了145%。克而瑞数据显示，今年首月，销售金额前50房企的新增土地面积中，三四线城市占到了55%。
对于商业地产库存高的地方，中国房地产业协会副会长胡志刚建议，调整住宅和商业的供地结构，严控写字楼土地供应。“地方政府在规划和用地审批过程中，严格按照市场规律和行业特点适当控制数量，避免过剩。”
值得注意的是，在住宅加速去库存的同时，一些地方的商业地产库存量依然在增加。