“以房养老”难在哪儿
小觑。
“中国人自有房比重较大、大城市住房资产价值不断上升，这些都为‘以房养老’的推行提供了基础。”董克用告诉《瞭望东方周刊》，房产几乎占到中国家庭总资产的70%，其中超过75%的城镇老年人都拥有自己的产权房。
虽然“把房子留给孩子”这种观念可能会影响一部分老年人对“以房养老”的接受程度，但对于失独和孤寡老人，因为基本不存在房产继承问题，如果能一边住着房子，一边把“死”房子变现，让手里多些“活”钱，无疑是改善晚年生活质量的一项有效举措。
原国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告（2015年）》显示，中国的空巢老人约占老年人总数的一半。
国务院于 2017年印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》预计，全国独居和空巢老年人将于2020 年增加到 1.18 亿人左右。
为什么看似具备一定市场潜力的“以房养老”保险产品，上市超过三年承保不过百户？银保监会重大决策专家咨询委员会委员、中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文告诉《瞭望东方周刊》，除了老年人和子女们的传统观念和消费习惯，保险设计复杂、法规制度缺位、风险机制不完善、微利经营等因素，也在严重影响着保险公司的积极性。
银保监会相关负责人告诉《瞭望东方周刊》，截至 2018 年 7月，全国只有幸福人寿和人民人寿两家保险公司申请参与“以房养老”保险并分别有一款产品获批，但人民人寿尚未正式出单。换句话说，目前市场在售的只有“房来宝”一款产品。
看不准的房价
“对于保险公司来说，住房抵押贷款养老保险的产品设计比较复杂，方方面面所涉及到的风险又太多，这些都在一定程度上影响了它们的参与积极性。”郑秉文认为，面对长寿风险、市场风险、利息风险和政策风险等多重风险，保险公司必然疑虑重重。
“未来房价走势的不确定性是中国住房反向抵押供给端的最大顾虑。”郑秉文对本刊记者表示。
他认为，从长期来看，人口老龄化发展趋势越严峻，房地产市场价格越会呈现下降趋势；而就业人口占比的下降速度一旦超过总人口规模下降速 度，房地产市场受到的影响将会更大。
除此之外，政府对房地产市场的收紧和调控政策不断出台，也令保险公司对未来的房价走势顾虑重重。
“房来宝”的产品设计是：老人去世后，继承人处置房产时，房屋价值剩余部分和房价上涨所带来的收益全部归继承人所有，而若处置房产所得收益不足以偿还保险公司给付的养老金及利息时，亏损部分全部由保险公司自行承担。
赵水龙告诉《瞭望东方周刊》，虽然银保监会
而“以房养老”保险产品在中国还是一个纯粹的商业行为，在目前“保本微利”的指导原则下，保险公司惟有找到可持续的经营模式才敢介入。
在 2016 年 7月将产品的试点范围从北京、上海、广州和武汉四个城市扩大到各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省部分地级市，但目前幸福人寿的主要业务还是集中在北京、上海和广州等一线城市。
“北京、上海这种城市，房价的抗跌能力也依然较高。”董克用认为，随着未来房产税和遗产税相继落地，全国绝大多数城市的房价走势都将充满未知，因此保险公司的的重点客户未来还是会集中在超大型城市。
“高龄老人、失独孤寡老人和低收入老人是我们在提供服务时要优先考虑的三大群体。在这个基础上，我们也会对房屋的质量和建成年代加以考虑。”赵水龙坦言。
“房来宝”上市三年来，幸福人寿目前所有签约老人都是自己主动找上门来要求投保的。出于防控风险的考虑，保险公司也会对客户各项资质进行评价和筛选。
银保监会相关负责人告诉本刊记者，其他国家在“以房养老”产品设计上会有政府介入，一旦房
价波动，政府将出资为借贷双方兜底。而“以房养老”保险产品在中国还是一个纯粹的商业行为，在目前“保本微利”的指导原则下，保险公司惟有找到可持续的经营模式才敢介入。
意料之外的风险
获取利润是每一个商业机构的核心诉求，保险公司也不例外，其之所以不太愿意主动开展住房反向抵押贷款，长时间没有现金流入是一个重要原因。
一位保险从业人员对本刊记者表示，像航空意外险这类短期保险是保险公司最喜欢的产品，不仅出险概率较低、投保周期也很短，飞机一旦安全降落，这笔保费收入就可以直接确认。而住房反向抵押贷款的投保周期取决于老人的生存时间，而且在这个过程中，保险公司不仅没有任何资金收入，还要不断向老人支付养老金，这对公司的现金流有很高要求。
幸福人寿提供的数据显示：截至 2017 年 7 月31日，共有99户家庭 139位老人参保，人均月领养老金近 8000 元。
对于提供住房反向抵押贷款的保险公司，养老金一直要按月发放直至老人身故。然而，即便是进入到房产处置阶段，还有可能发生各种不可控的潜在风险。
2018年上半年，“房来宝”出现了第一例投保人身故，需要继承人出面处置房产的情况。但令继承子女都没想到的是，老人生前办理完房产抵押后，另立遗嘱，内容几乎彻底推翻了最初办理抵押业务时定下的房屋继承公证。
“虽然对保险公司而言，房产无论由谁继承都不影响抵押合同，但如果房产处置时间过长，保险公司在计息期结束后依然无法收回贷款和利息，经济利益也会有一定损失。”赵水龙告诉本刊记者，上述老人的子女正在因新遗嘱打官司，而保险公司需要等待法院最终判决，在明确了最终的继承人及各自的继承份额后，才能根据房产处置情况收回款项。
在郑秉文看来，要提高保险公司对住房反向抵押业务的热情，政策法规还需进一步完善。
“国家可以考虑对提供住房反向抵押产品的承保人予以一定的税收减免，这样才有可能带动保险公司的参与积极性。另外国家的《继承法》、《物权 法》、《担保法》等法律法规也都有待完善。”郑秉文表示，试点一方面要看产品是否有市场，是否行得通，另外一方面就是要发现问题、解决问题。
费时费力的沟通
即便投保老人的房屋价值较高，家庭结构相对简单，保险公司在办理相关抵押手续时，也会遭遇重重阻碍。
“住房反向抵押贷款除了要面临大大小小各种风险，在具体操作的时候也会遇到很多问题。”一位商业保险公司的寿险业务负责人对本刊记者表示，他们目前对“以房养老”保险产品持观望态度，如果“房来宝”可以把相关政策和受理渠道打通，其他保险公司也许会考虑陆续介入。
住房反向抵押贷款涉及房地产、金融、财税等多个领域，需要多个部门协调推进。而保险公司所担心的，正是推进过程中的沟通成本。
本刊记者在采访中了解到，“房来宝”的每一单业务都需要经过房屋价值评估、律师尽职调查、抵押登记、业务公证多个环节，再加上不同地区的流程和具体操作要求也不尽一致，保险公司在这项业务上所投入人力、物力和财力成本，要远远超过其他传统保险业务。
“为了做好这个产品，我们调配的都是公司最精英的工作人员，即便如此，外部办理难度依然很大。”赵水龙说。
据了解，“房来宝”每单业务从老人签订投保意向书，到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上 2~3个月时间，最长的一单历时9个月。
住房反向抵押贷款是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。例如传统的抵押贷款都是正向抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额，但反向抵押是不能提前约定抵押期限和抵押金额的，有些政府部门的流程、规定等系统都需要重新设置，否则无法支持相关业务办理。
“前段时间有不少老年人遭遇了金融和房产诈骗，司法部门为保护老年人权益，出台了一些细则规定，一些城市对涉及到老年人的公证和抵押业务几乎全面叫停。我们不得不花费了大量精力去沟通和解决这个问题。”赵水龙说。
住房反向抵押贷款是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。