商业地产项目融资模式与管理策略探讨
摘 要：项目融资是主要指向特定的工程项目提供贷款协议融资，对项目产出的现金流量享有偿债请求权，并且把此项目资产作为一个附属担保的融资类型。而项目融资模式是项目融资里最关键的一步，项目融资模式的选择对于项目融资的可行性是否能成功及风险的大小都是至关重要的，本文对我国商业地产目前现有项目融资模式进行对比，融资中存在的问题及管理策略进行了探讨。
关键词：商业地产；项目融资模式；管理策略
商业地产市场的发展对于我国社会经济的发展有着积极的促进作用。商业地产开发具有施工建设期限长，工程规模浩大，涉及资金量多，周转慢、融资困难等特点，而这些特点也恰恰决定了商业地产项目的开发需要大量的资金作为后盾。因此商业地产的融资问题也是目前备受瞩目的热点。
一、对比目前我国商业地产项目融资模式
1.投资人自身直接融资投资人自身直接融资是指商业地产项目的投资人直接融资，同样的项目融资存在的责任义务包括风险都是由投资人自身来承担。这种融资模式是结构相对来说比较简单的一种融资模式，一般只适用于那些信贷良好，自身财务结构简单的商业地产投资者。例如说一些非公司类型的投资机构，这种模式的优点在于可以根据自身需要更加灵活合理的安排融资，另外一点好处是可以凭自身良好的信用等级及银行关系降低融资成本。但这种融资模式对于商业地产投资者来说风险较高，难以对贷款进行有限追踪。
2.以“产品支付”为基础进行融资“产品支付”融资模式是指由提供贷款的银行或第三方机构从该商业地产项目中购买一定数量未来的销售收益或是租金。而这部分收益或租金则作为项目融资的债务来源，这种融资模式适用于可以准确计算出项目产品数量及现金流动数量的商业地产项目。这种模式的优点是由于介入第三方机构形成了一个三方相互制约的关系，不论哪一方没有完成自己的承诺，都将承受一定的损失，这种裙带关系使得每一方都可以保质保量完成自身的工作内容。但相对应的缺点就是一旦一方有损失会造成其他两家也受到牵连。
3.TOT 项目融资
TOT(Transfer Operate Transfer)即转让 - 经营 -转让的模式,这种模式主要是通过商业地产投资者投资购买项目所在地的基础设施所有权,并由该地区政府授予特许经营权,进而投资者在授权时间内拥有对该基础设施的所有权、经营权,通过经营获得相应的利润,在授权期届满时,商业地产投资者必须将该基础设施的所有权和经营权无偿移交给该区政府。
4.ABS 项目融资
ABS(Asset-Backed Securitiation)是将项目资产进行证券化的融资模式。这种模式是在可以保证项目未来收益的情况下，以项目所有资产作为基础，经过信用增级后，在国际资本市场
上发行债券来达到筹集资金的目的的一种方式。ABS项目融资模式的优势是由于这种方式筹集的资金是通过国际资本市场发行债券得来的，因此商业地产投资者的负债表上并不会显示出这种负债的相关数据，从而降低了对投资者的限制。另外这种融资模式由于国际资本市场的利率较低，使得融资的成本也大大的降低。
5.PPP 项目融资
PPP(Public-Private Partnerships)是 20 世纪 90 年代后,新出现的一种融资模式，即“公共部门- 私人企业- 合作”的模式）。这种模式是政府、营利性企业以及非营利性企业共同基于某个商业地产项目而形成的以双赢或多底为目的的相互合作模式,参与方可以达到比单方面单独行动更为有利的效果。融资模式主要应用于经济适用房一类的有政府扶持的项目。
二、当前商业地产项目融资存在问题
1.融资市场不够完善，项目融资专业机构及人才短缺目前，我国相关商业地产项目融资机构大致包括抵押银行、信托银行、保险公司、住宅银行、商业地产信托投资公司等机构组成，但这些机构的职能没有很好的进行发挥，还有就是融资相关专业化的人才短缺的问题也很严重。另外，商业地产的证券化是目前最有效的融资方式之一，但商业地产证券化过程需要的管理委员会、操作机构以及监管部门等机构都不够完善。
就目前来看，由于我国商业地产融资市场体系还不够完善，因此最主要的融资方式还是以银行贷款为主，并没有实现真正多元化的融资模式，而这种相对单一的融资模式是很难避免所产生的风险的。融资市场体系不完善除了导致融资模式单一以外，还会导致很多商业地产开发商没有长远目光只考虑眼前发展，由于资金短缺，过于依赖银行贷款，这严重阻碍了商业地产市场的长远发展。另外融资市场体系的不完善，间接的增加了商业地产投资者的融资成本，这也是导致很多企业为了把持自身持有的资金不得不向银行贷款。2.没有明确健全的法律体系及产权制度，盲目融资随着商业地产市场的发展进步，很多商业地产企业为了适应市场需求，依赖银行贷款的同时，也在积极开发多元化的融资模式。但是目前我国商业地产企业存在一种盲目融资的现象，如大部分商业地产企业在融资时只是估算一个数额，而并没有结合企业自身实际，这无形中带来潜在的风险，很可能造成商业地产企业的财务危机。
在我国现有法律制度里还没有相关商业地产产权以及基金管理等方面的法律法规，缺乏切实可行的法律保障制度，缺乏有效的法律体系。另外我国对于个人信用方面也没有严格有效的可行性制度，金融机构很难了解贷款人的资信情况，因此导致很难客观的评价商业地产企业的信贷情况，所以大多数银行为了规避信贷风险，只能严格把控贷款方式。这也变相阻碍了商业地产项目进行多元化融资的发展。
三、商业地产项目融资管理策略
1.建立专业融资部门完善商业地产市场体系，注重培养专业人才
建设由抵押银行、信托银行、保险公司、住宅银行、商业地产信托投资公司等组成的多元化融资系统，保险公司承担项目执行的担保，信托银行操作项目实际运行，另外还要设立专门的评估机构对不动产进行评估，并由专业监管部门行使监督的责任。努力培养吸纳大量商业地产项目融资专业化人才。为了改变商业地产项目融资的单一模式，要加强给商业地产项目进行抵押贷款的政府担保机构，加快商业地产企业的改革。
2.完善商业地产金融法律法规，健全个人信用制度，避免盲目融资
为了维护商业地产投资者、第三方及证劵发行人的利益，国家可以出台有关商业地产项目贷款、抵押、信托等相关项目融资金融的法律法规，加强管理监督商业地产的证券交易市场，加大执法力度。建立完善个人信用制度，严格调查融资方自身收入情况，规避融资风险。商业地产企业要结合自身企业特点，选择科学化合理进行融资，避免盲目融资。
四、商业地产项目融资未来发展方向
随着商业地产市场的发展，商业地产项目融资模式从单一的银行信贷融资，发展到目前地产专业投资银行，地产信托、地产基金等融资方式。将商业地产项目证劵化是目前对于中国市场来说最有效的方式之一，我国可以在实施证劵化融资的同时加强管理项目风险监管机制及项目审批机制，这是可以把风险性降到最低的方式之一。
五、小结
项目融资模式是项目融资里最关键的一步，项目融资模式的选择对于项目融资的可行性，是否能成功，及风险的大小都是至关重要的。商业地产投资者要明确自身投资目的，结合实际情况选择合适的项目融资模式，相关机构要针对不同的企业特点，提供相对应的融资服务，这样可以有效推进我国我国商业地产市场向着多元化，多途径的项目融资模式发展的进程。
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