论新时代背景下商业地产转型发展模式研究
陈 轶 山东高速地产集团有限公司
摘 要：近几年，我国商业地产开发建设逐渐兴起，然而随着我国市场环境和结构的不断发展变化，尤其是在习近平总书记对当前国民经济与社会发展提出了新的要求，出台一系列房地产相关政策之后，我国商业地产正面临诸多机遇和挑战，如何突破商业地产现有的经营困境、进行转型发展是我国商业地产开发者和经营者所亟待解决的问题。本文概述了我国商业地产的背景及发展历程，分析了商业地产的发展现状以及存在的主要问题，并结合我国具体的商业地产市场环境,提出商业地产业转型发展的相应建议，以帮助商业地产转型发展提供信息，从而以推动城市商业地产繁荣发展。
关键词：商业地产；转型发展；新时代；策略
一、引言
我国房地产行业自20 世纪 90年代开始起步，随后经历高速发展，粗放成长时期，使得房地产行业获得了不菲的收益，同时成为了整体国民经济发展中的支柱产业。然而，随着房地产行业的逐步规范化，行业取得竞争优势的关键因素也发生变化，过去粗放成长中的弊端正在逐渐显露。房地产行业的快速发展推动着房价一路水涨船高，远远超出我国居民的现有购买能力，居民购房压力不断攀升。2010年以来，我国出台系列政策加强住宅地产监管，在一定程度上限制了住宅市场发展。由于住宅市场的滞缓，使得住宅市场的大量资源不断转移到商业地产市场。在这种形势下，商业地产赢来了发展机遇，一跃成为国民经济发展的重要组成部分。自 2011年以来，商业地产经历了快速成长阶段，市场供大于求阶段，并于近期呈现出回暖趋势。但由于我国商业地产建设存在盲目性，趋同性，缺乏可行性研究，这就造成了我国商业地产发展不平衡、结构布局不合理等问题，我国商业地产长期处于一种非理性发展状态之中。在这商业地产发展的关键时期，如何面对新的宏观环境，如何转变发展模式以突破发展瓶颈成了我国商业地产企业持续关注的焦点，这直接影响着商业地产行业未来的发展，对于商业地产的发展及战略规划有重要意义。
二、商业地产的发展现状及存在问题
1.建设严重重复，招商困难我国商业地产起步较晚，行业长期处于粗放的发展状态之中，商业地产行业未能形成完整的体系，不能找准自身、客户、规模、业态的定位，更不能准确把握市场。这容易造成盲目跟风，消费目标群定位不准确，从而使商业地产开发缺乏创新，达不到同业态中商品的互补功能作用，这就自然不能发现商业地产成功运营的“新洞天”。另外，我国商业地产发展的另一个障碍是商业环境的不成熟，例如：我国的法律、法规不完善，城市规划、网点布局不合理，业态组合不科学等，这些都使我国商业地产粗放的运营方式，难以在短期内得到扭转。本应进入黄金期发展期的商业地产行业，由于其野蛮生长方式，已经出现商业地产整体过剩的局面，例如：购物中心招商困难，空置率居高不下。这都是由于商业环境、管理机制的不成熟，商业地产同质化严重等引起。2.持续经营困难，电商冲击力大最近几年，由于我国商业地产获得快速发展，各种资金以及资源大量涌入商业地产行业，致使产业规模的不断扩大。正是由于商业地产粗放式发展方式，规划布局的不合理，导致其竞争压力持续上升，许多商业地产项目招商开业了,却无法在市场的可
持续经营竞争中获得一席之地,最终只能关业。例如：北京的巨库、第五大道，都是商业地产项目经营难的鲜活例子。另外，电子商务对商业地产产生很大冲击。信息技术的快速发展为电子商务提供了良好的基于，然而这对于商业地产的冲击也是实实在在的，商业地产与电商相比受到地理位置及支付方式等条件的限制，不能做到如同电商那样便捷。同时，一些商品受地域方面影响，没有电商商品种类齐全，加之，商业地产不可避免成本支出费用附加在商品上，其出售的商品难以获得价格上的优势，这使的原本依托实体店铺达成的交易逐渐被电商所取代，势必会大大降低商业地产的实际需求，这都给商业地产持续经营带来了困难。
3.政策连续性差，政府疏于管理政府出台的政策对于我国商业地产市场发展依然起着关键的指导作用。但我国还存在着相关政策缺乏连续性，政府对商业地产宏观调控能力不足等问题。虽然，政府部门在连年采取了一定的措施，但许多政策未能做到有效的贯彻，一定程度上缺乏指导性与前瞻性，对商业地产的调控收效甚微，为商业地产的发展带来诸多起伏，一些不良企业借此机会投机取巧，牟取暴利，破坏了商业地产的有序发展。另外，一些省市的当地政府，为了GDP等业绩，盲目鼓励商业地产开发商兴建大型购物中心，视其为“摇钱树”，甚至将其当成衡量自身政绩的工具，而这些新建的商场、购物中心、物业等与当地的发展水平不相适应，造成了资源不必要的浪费。这就造成了商业地产最终陷入品牌参差不齐、人气不旺、空置率高的局面，长此以往非常不利于商业地产的可持续发展。
三、商业地产转型发展模式创新建议
1.建立 O2O的营销模式随着互联网科技的快速发展，电子商务模式也呈现出多元化发展，除了 B2B、B2C、C2C 等互联网商业模式之外，一种名为O2O的新型消费模式已快速发展起来。O2O将线下消费与线上消费取长补短，弥补电商体验性不足、质量判断间接性等的短板，把线上消费的顾客吸引到线下进行消费，这为商业地产未来发展提供了一条新的途径。这种加强商业地产与电子商务的合作方式，能够帮助商业地产自身获得更多的营业额，以更好的应对电子商务带来的冲击。诸如，苏宁电器、国美电器这些行业领先的家电商场纷纷推出网上购物平台，苏宁电器也正是更名为“苏宁云商”，实施线下体验、线上订单的O2O发展模式。这有效的克服传统线下消费的缺点，使消费决策前置，顾客能间隙时间通过网络
快速做出消费决策，无需等到购物中心才决定，为顾客节省了大量宝贵时间。因此，O2O营销模式能够更好地帮助商业地产实现线上与线下有机融合，获取更多的客户群体和营业额。2.采取差异营销策略地段是决定商业地产如何发展的关键因素。商业地产应因地制宜，所以商业地产要细致地分析市场的需求，做好市场定位。采取“差异化经营”战略，对选择的地段充分考虑消费者需求，同时要考虑客流量、环境、交通等相关因素。一方面，在邻里商业兴起规模适宜的社区商场、社区购物中心等，以满足居民日常消费需求。虽然社区商业的体量偏小，但远离城市中心的社区越来越多，已成为商业地产的转型新动力。社区购物中心可以配套餐饮、休闲、娱乐等设施，以满足居民消费满足需求。另一方面，对于追求高端品牌的人群，多考虑到的是品牌的形象、信誉度、品牌的体验感受和商品的质量，在实体店选购能够直观体验与鉴定产品的品质，也更易取得消费者的信任，所以，对于高端品牌的选购，顾客更加倾向于在实体店消费。尤其是一些奢侈品品牌更青睐于传统的销售渠道，品牌授权受到一定限制。因此，适当的引进高端品牌，为顾客提供专属体验和个性化的服务，是提升传统商业地产的竞争力有效方式。3.采用客户体验式商业模式当下，电子商务发展固然有优势，但其也存在着体验性不足等弊端，消费者在网上购物时其社交、体验等需求也会受到一定局限，这就给传统地产商业的发展带来新的机遇。“客户体验试”商业模式则能够有效弥补电子商务的这一短板，同时，这也被更多的实体商业所青睐。这种体验模式能够充分认识到消费者的需求，从精神层面入手去满足消费者，以增强客户的消费体验。诸如：商场的体验可以从品牌、服务、业态等方面入手，像越来越多的商业地产开发商更注重引入影院、游戏厅、冰场等体验类业态，一些开发商更是注重购物中心的景观建设，以此来满足消费者的体验需求，吸引消费者。不过，从长远发展来看，商业地产更应做到体验与购物相结合，做到需求的精准定，不能一味追求体验功能。
四、结语
综上所述，在处于新时代背景下的商业地产行业，应深刻意识到自身所处的环境及发展格局，积极寻求转型发展之路。一方面，充分利用互联网等发展，将实体商业与电子商务线上与线下有机融合；另一方面，准确找好定位，采取差异营销策略；最后，在商业中心中加入客户体验模式。通过这些方式以抓住机遇，以获得竞争优势。
参考文献：
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