涨价去杠杆 疯狂到何时?

Talents - - |房地产专题报道 - 文 |本刊记者樊畅

棚改货币化安置政策是本轮价格上涨的最重要元凶之一。

最近几个月,三、四线城市,不管是地方小县城还是省会首府城市,房价都出现了大幅度上涨,库存去完的基本房价呈现翻倍的上涨。

有分析认为,备受瞩目的棚改货币化安置政策是本轮价格上涨的最重要元凶之一,许多地区棚改货币化安置比例基本都在80%,部分地区甚至达到 100%。

棚改的资金来源主要有这几个方面,政策性银行贷款(国开行、农发行)、政府财务支出(中央及地方)、城投平台企业债以及其他融资渠道。具公开资料显示,截至2018 年 5月,仅国开行棚改贷款累计发放约4万亿元。

而本轮房价上涨主要集中在三、四线城市,主要原因是棚改基本集中在这些地方。数据显示, 2017年一、二线及三、四线城市棚改总套数分别为 9.1 万套(占比 1%)、107.3 万套(占比18%)、492.6 万套(占比81%)。货币化安置对三、四线城市住宅商品房销售面积的拉动效应显著高于一、二线城市,去库存面积占可销售面积为26.1%,高于一、二线城市 13.6 个百分点。

什么是棚改货币化安置呢?通俗来讲就是棚改拆迁后,给予拆迁户现金,从而让拆迁户们用现金买房。这一财政政策提升了房地产去库存效率,推动房价上涨地价上涨,房地产开发商再从政府高价拍地,从而缓解当地政府的债务压力。

2017年以来,部分二、三线城市房价过快上涨,引起监管层重视,当前棚改货币化安置政策也开始受到抑制。

住建部就明确表示,对于商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,

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