福晟国际 暴跌后的隐忧

福晟国际的股价动荡，也为福晟集团千亿目标埋下了“阴影”。

6个交易日股价暴跌超76%，对于刚刚从父辈手中接管福晟国际(00627.HK)“权杖”的潘浩然来说，压力不可谓不大。

今年仅28岁的他，硕士毕业后进入家族企业磨练，5年后，潘伟明夫妇便将股权无偿赠其子，并辞去上市公司相关职务。

显然，潘伟明对于儿子信心满满，但资本市场似乎并不乐观。潘浩然任职福晟国际董事会主席首月，福晟国际股价就遭遇暴跌，10月 10日最低仅0.095 港元。

次日，虽然公司股价从低位拉升86.32%，但依然没有回到此前的位置。福晟国际的股价动荡，也为福晟集团千亿目标埋下了“阴影”。

资本困局

福晟国际的股价动荡，让市场联想起此前佳源国际的数据乌龙事件。仔细分析，两家公司的资本布局也颇为相似，均是集团规模大，而资本平台规模过小。

福晟集团手握大量优质资产，上市平台福晟国际却显得颇为寒酸。

在并未出现业绩巨额波动情况下，福晟国际的暴跌确实令人费解。有香港券商认为，很可能是“券商孖展新规”导致个人投资者股票爆仓，而个人投资者并没有补充资金实力。但一般而言，个人投资者变动很难导致这么大幅度的暴跌。

福晟国际也公开回应，股价涨跌是由市场决定的，董事会确认，其并不知悉有关股价或成交量变动的任何原因，公司运作一切正常。

资料显示，福晟国际由潘伟明创办，于2017 年12 月1日反向收购佑威国际登陆香港资本市场。旗下湖南福晟集团有限公司，早于2006年开始已在湖南长沙开发住宅项目，多年来一直在当地深耕细作。

尽管潘伟明创办的福晟集团已声名在外，但福晟国际在资本市场看起来却像个“小孩子”。财报显示，2019上半年，福晟国际合约销售额约12.1 亿元，去年同期为 13.8 亿元，实现营收 2.99 亿元，同比增长 313.23% ；利润 1.16 亿元，同比减少 34.02%。共拥有14个正在开发或待售的项目，总建筑面积约166.08万平方米。可以看出，相比其他在港上市的

内地房企，这样的规模显得十分“单薄”。

福晟集团似乎才是潘氏家族的野心所在。克而瑞 2018年房企销售额榜单中，福晟集团以621.1 亿元，位居第45位。今年1-9月，福晟集团销售额556.5亿元，排在克而瑞榜单43 名。

2018 年 3月，福晟集团对外公布了地产板块未来三年的目标：2020年销售业绩规模达到1300 亿元，并在 2020年进入行业前30名。

Wind 数据显示，2018年福晟集团实现营收401.88亿元，总资产规模 816.13 亿元，净利润11.7亿元；而同期福晟国际营收 12.56 亿元，总资产116.76 亿元，净利润 5.12亿元。属于典型的集团大，而上市公司小的状态。

在股价动荡后，佳源国际表态要通过注入优质资产稳定股价，同时提到对投资者的回报。但截至10 月 12日，福晟国际还未曾有这样的表态，集团手握大量优质资产，上市平台却显得颇为寒酸，投资者用脚投票也比较合理。

9月9日，福晟国际公告称，公司最终控股股东潘伟明于9月7日将所持公司全部已发行64.16 亿股份以馈赠形式授予其子潘浩然，福晟国际表示此举是作为家族继任计划的一部分。转让事项后，28岁的潘浩然成为公司最终控股股东，持股比例为56.45%。

此间，据坊间传闻，福晟集团一直在谋求一张资本牌照，打通实业和资本的联系，但目前来看，二代上台后，如何利用好这一资本平台，考验着年轻的接班人。

暴跌背后

暴跌后，福晟国际资产质地到底如何？根据截至6 月 30日，福晟国际净资本负债比率为 138.1%，但相对 2018 年末的 164.8%，下降26.7个百分点，但仍处于行业高位。

偿债能力来看，上半年，福晟国际银行结余及现金约为 9.85亿元，一年内到期的借贷金额为23.04亿元，现金明显不足以覆盖短期债务，偿债压力较大。

因此，分析来看，财务问题也是股价大幅下挫的一个原因。

可以看出，福晟国际财务状况亟待优化，大股东也应该给予一定的支持。

销售净利率不足4%，但福晟集团发行的债务利率却高达 7.9%。

硬币的另一面，规模更为庞大的福晟集团应成为上市公司的“守护者”。官网显示，福晟集团创建于 1993年，是一家地产、建筑两翼协同，涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的综合性企业集团。旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司。

近年来，福晟集团确立了“H+4”（一区两湾四核心）聚集、深耕的城市布局战略，以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑，以海西经济区为战略衔接，以中原城市群、长江中游城市群、京津冀城市群+山东半岛、成渝城市群+昆明等四大核心城市群为战略支点。

Wind披露的数据显示，福建福晟集团有限公司 2019 上半年实现营收 189.46 亿元，同比增长26.42%，归母净利润为5.68亿元，同比增长77.36%。但其归母净利润此前已经连续两年下滑， 2018 年为 8.11亿元，同比下滑 30.22%，2017 年为11.62 亿元，同比下滑27.77%。可见房地产业务去化周转加快，资金加快回笼，公司的盈利规模也得以提升。

但另一方面来看，房地产业务的赚钱能力较差，公司销售毛利率和净利率连续三年基本处于下滑态势。2016-2019中报，公司毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24% ；净利率分别为 7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。

净利率不到4%，而其目前发行的18 福晟 03债券发行利率却为7.9%。19 福晟 01 和 19 福晟 02的发行利率均为7.9%。根据公告，福晟集团 2019当年累计新增借款已经超过上年末净资产的20%。

频繁融资背后，是公司不断上涨的负债水平。据 Wind数据，公司负债总额从2016 年末的300 多亿，上涨到今年半年报的741.34 亿元。资产负债率也呈现上升态势，去年底负债率为75.53%，今年半年报上升为77.92%，负债率接近 80%。

与此同时，2019年中期公司经营性现金流由正转负，净流出12.19 亿元。投资活动产生的现金流自2015年期持续为负。

在债务结构上，公司短债占比较高， 2019年中期的短期债务为 443.47 亿元，占总债务比例为59.82%。而同期货币资金仅为 72.91 亿元。