Así se adquieren derechos sobre un bien en sucesión
Que exista un acuerdo entre los herederos es el primer paso para poner en venta o en arriendo un inmueble que compone el patrimonio de un fallecido.
Antes que nada, quien esté interesado en arrendar o vender un inmueble en sucesión debe saber que para disponer de él deberá existir acuerdo entre los herederos, para suscribir los contratos que corresponden o para administrar los recursos que resulten de dicho negocio.
Así lo señaló la abogada de Juri Constructores, Laura Robledo Manrique, quien explicó que la sucesión por causa de muerte es la transmisión de los derechos y obligaciones de una persona que fallece a sus herederos. Cuando comercializa un bien en sucesión, se venden los derechos que tiene en condición de heredero a recibir la porción del patrimonio que le corresponde.
Este acto solemne debe elevarse a escritura pública, en la que se establece que la venta de esos derechos incluye los beneficios que genere el bien.
Los gastos de sucesión, sin contar honorarios de abogadados, dependen del valor de los bienes que encuentren en la masa sucesoral, que determinan el valor de gastos notariales, de registro y de impuestos, dijo el abogado y director de R&T Legal, Edward Terán.
Por ejemplo, si vendió un inmueble en 80 millones de pesos, los gastos notariales (el 0,54%) serían de 432 mil pesos aproximadamente, en donde el vendedor pagaría 216 mil y el comprador $216 mil. La escritura referida debe registrarse ante Beneficiencia y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y equivale aproximadamente al 1,5 % del valor total del inmueble. Al sumar ambos gastos, en el ejemplo dado, pagaría 1,6 millones.
“Normalmente estas negociaciones se realizan cuando los herederos ofrecen un precio de oportunidad (muy económico), ya que quien compra asume el riesgo que existe, si aparecen nuevos herederos, señaló la gerente comercial de Cáceres y Ferro Finca Raíz, Blanca López.
La sucesión se puede abrir por trámite notarial, cuando todos los herederos están de acuerdo. Si no es el caso, puede abrirse por trámite judicial: entra a litigio (ver Informe).
Mientras se surte el proceso de adjudicación en el trámi- te de sucesión, se puede arrendar el bien inmueble que hace parte de ese proceso o entregarlo a una sociedad inmobiliaria para la gestión del arrendamiento. Así, debe nombrar entre los herederos a un administrador de la herencia.
Finalmente, si usted es el comprador, no olvide hacer una revisión detallada de títulos, para conocer las condiciones de propiedad previa, como limitaciones al dominio, gravámenes o medidas cautelares que afecten el curso de la sucesión. Asegúrese que los herederos acrediten su condición de llamados a heredar, no solo mediante registro civil de nacimiento, sino verificando que pueda acudir a suceder. “Puede ocurrir que siendo heredero no pueda participar, por prexistir un desheredamiento (figura para castigar al heredero)”, concluyó Terán