Que el subarriendo no se lee vuelva un dolor de cabeza
Vivienda y espacios comerciales tienen sus especificaciones. Es vital que el dueño de la propiedad autorice la otorgación del espacio a un tercero.
Para el caso de vivienda es vital que el propietario dé el visto bueno; de otra manera, se puede acabar el contrato entre las partes inmediatamente. Cuando el dueño da su aprobación, tanto arrendatario como subarrendador se cononvierten en directos responsasables de lo que ocurra con la propiedad. Le contamos cuáuáles son las opciones y las tariri- fas en este tipo de contratos. .
¿Es usted de las personas que habita un inmueble por arriendo de alguien que no es dueño directo de la propiedad? Si es así, es mejor que se asegure de que el dueño esté al tanto del tema, de lo contrario tanto usted como quien se lo alquiló podrían ser sancionados, pues el subarriendo solamente se acepta para ciertos casos.
El tema es relevante, más si se tiene en cuenta que del total de hogares medidos en la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del año pasado, 34,5 % vivían en arriendo o subarriendo. “Sin embargo, con respecto a 2016 la cifra disminuyó 2,3 puntos porcentuales”, informó la entidad.
Tenga entonces muy presente que para el caso de vivienda, el dueño de la casa o apartamento deberá manifestar por escrito el permiso de arrendamiento del inmueble. Ahora, si el propietario no expresa el consentimiento o se niega a hacerlo, es mejor que el arrendatario no lo haga, pues se enfrentaría a la terminación del contrato.
Cuando sí es posible llevar a cabo el proceso, es muy importante que el subarrendatario tenga claro que el pago no debe exceder el valor del contrato inicial, el 1 % del valor comercial de la vivienda; es decir, para el caso de un apartamento que valga unos 250 millones, el costo del arriendo o subarriendo no podrá superar los 2,5 millones. Tampoco se deben hacer incrementos porcentuales por el uso de espacios como parqueaderos o zonas de lavado. En caso de que sea así, se estaría explotando comercialmente una propiedad ajena.
Para Alfonso Álvarez, presidente de Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de Propiedad Horizontal de Colombia (Asurbe), si bien es vital que se proteja la propiedad y no se le saque provecho comercial, “sí debería haber un acuerdo más flexible para casos como el subarriendo de habitaciones para jóvenes que llegan a estudiar a la ciudad”.
En ese mismo sentido, el abogado especialista en el sector inmobiliario, Jorge Ruiz, cree que la ley que regula este tipo de prácticas (820 de 2003), sí necesita sufrir una serie de cambios con miras a las modi-
ficaciones y dinámicas de consumo habitacional que se han dado en los últimos años.
“Sí, en algunos casos se necesita de cambios para dejar en claro cuáles pueden ser las excepciones a la norma, es una práctica recurrente y que necesita de luces jurídicas para que no se convierta en un problema”, añadió Ruiz.
Es vital entender que para el caso del subarrendamiento de inmuebles de vivienda , el arrendatario principal debe habitar la casa o apartamento, de no hacerse de esa manera, el proceso sería una cesión del contrato, lo que implicaría que el delegado responsable cambie y sea quien responda ante imprevistos.
Caso comercio
Para los inmuebles que se utilizan con fines comerciales o empresariales, el tema se maneja diferente. Aunque es necesario el consentimiento del propietario del inmueble para llevar a cabo el subarriendo “en caso de que sea negado, la salvedad permite que el arrendatario subarriende hasta un 50 % del espacio”, agregó Ruiz. Además, “no podrá afectar las actividades comerciales principales preestablecidas para la propiedad”.
En lo referente al monto por el cual puede ser subarrendado el inmueble, no se establece un tope máximo.
Los tiempos de este tipo de contratos no pueden superar el periodo establecido en el contrato original. Es decir, si usted arrienda una propiedad por cinco años y faltando tres años, para acabar el contrato, decide subarrendarlo, el tiempo de este segundo no podrá ser mayor a los tres años que quedan para terminar el primer acuerdo