La quiebra de un conjunto residencial tiene salvavidas
La responsabilidad sería de los dueños, así que, si no hay seguros, tendrían ellos que cubrir gastos.
Que una urbanización se declare insolvente o llegue a quebrarse es algo que no ha ocurrido en Colombia, pero es un escenario posible. Ante esa eventualidad, un concepto de la Superintendencia de Sociedades señala que los complejos habitacionales podrían acoger la Ley 1116 o Ley de Insolvencia para reestructurar sus deudas como las empresas. ¿Sobre quién recae la responsabilidad?
Al igual que una empresa, las propiedades horizontales, conjuntos residenciales o urbanizaciones, podrían declararse en insolvencia e incluso ir a la quiebra.
Así lo afirma Yohana Prieto, administradora de copropiedades, quien explica que tal como una compañía que cuenta con accionistas, junta directiva y presidente, en la unidad residencial los dueños de los apartamentos cumplen el rol de socios y el manejo del complejo recae sobre un consejo de administración que encabeza un administrador.
“En esencia, en una unidad residencial se elabora un presupuesto de lo que serán los ingresos (soportado principalmente en las cuotas de administración) y se definen los gastos, es decir, los egresos para el mantenimiento y operatividad del complejo”, explica Prieto.
Las dificultades se inician cuando los propietarios dejan de cumplir oportunamente sus obligaciones y la gestión de los administradores no es contundente para recuperar o cobrar las cuotas atrasadas y sus respectivos intereses.
“Sin una gestión oportuna, las cuotas de administración podrían convertirse en obligaciones irrecuperables ante la ley, desencadenando un desequilibrio en las cuentas de la unidad y llevándola al terreno de la insolvencia e incluso de la quiebra”, agrega.
¿Riesgo lejano?
Otra administradora, Cristina Ochoa, admite que la quiebra es una amenaza real para los complejos habitacionales, pero insiste en que la recuperación de las obligaciones en mora de los dueños de apartamentos siempre es posible.
“Hay métodos de cobro, el carro o un embargo al salario. Es muy difícil que alguien pierda el inmueble por dejar de pagar las obligaciones con la copropiedad. Y que la urbanización entera entre en quiebra es poco probable”, añade.
En la misma línea se expresa el presidente de la Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de Propiedad Horizon- tal (Asurbe), Alfonso Álvarez, quien no conoce el primer caso de que esa situación haya ocurrido.
“Lo que se evidencia en las conjuntos residenciales son problemas de cartera y lo que ocurre es que se recorten o dejen de prestar algunos servicios”, señala Álvarez, quien recuerda que la persona que compra vivienda en una urbanización adquiere compromisos como copropietario que debe cumplir. La Superintendencia de Sociedades desconoce casos de propiedades horizontales que se hayan declarado insolventes o en quiebra, pero en el concepto 220-185814 emitido en septiembre de 2016 admite que este tipo de entidades podrían acoger las herramienta sde la Ley 1116 de 2006 o Ley de Insolvencia para superar las dificultades económicas e iniciar un proceso de reestructuración de deudas como lo hacen las empresas.
Por último Prieto sostiene que los propietarios, así como los accionistas de una empresa, son solidarios (o responsables) frente a las obligaciones pendientes de la urbanización.
Incluso, ante una mala gestión, el administrador y los integrantes del consejo de administración podrían responder con su patrimonio por el detrimento que sufra la unidad
“El representante legal de una unidad tiene entre sus funciones la cobranza de la cartera”. YOANA PRIETO Administradora de urbanizaciones.