Daños inmobiliarios: ¿es responsable el administrador?
Mantener en buen estado las áreas comunes es una de las tareas según la ley de propiedad horizontal.
El reciente desplome de un ascensor en el Palacio de Justicia de Cali, pone sobre la mesa un interrogante: ¿Quién es el responsable de esa falla? Si se tratase de una propiedad horizontal sería obligación del ad- ministrador, pues según la Ley 675 de 2001 este es el encargado de velar por el buen funcionamiento de ese equipo. ¿Qué otras responsabilidades tienen? Le contamos.
El reciente desplome de un ascensor en el Palacio de Justicia de Cali, pone sobre la mesa una interrogante: ¿Quién es el responsable de esa falla? Si se tratase de una propiedad horizontal sería obligación del administrador, pues según la Ley 675 de 2001 este sería el encargado de velar por el buen funcionamiento de ese equipo.
El abogado Maxiliano Aramburo Calle explicó que si bien hay unas responsabilidades que recaen sobre las constructoras, los administradores tienen la obligación de gestionar algunos problemas en materia de edificación como el mantenimiento de algunas áreas.
En ese sentido, la normativa 675 de 2001 establece que luego de concluida una construcción “y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el 51 % de los coeficientes de copropiedad” se le debe entregar al administrador las garantías de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores.
Para Jorge León, abogado y conferencista en derecho de propiedad horizontal, es injusto que se responsabilice solo a los administradores cuando la mayoría de las decisiones son tomadas en las asambleas de copropietarios. “Si esta aprueba los presupuestos suficientes y el administrador es negligente en la ejecución presupuestal, allí diríamos que el administrador sería el responsable por las deficiencias y eventualmente por los accidentes”, apuntó.
Pero las responsabilidades no concluyen allí. Según el artículo 3 de la ley 1831, las propiedades horizontales de uso mixto, tales como centros empresariales y de unidades residenciales y comerciales de más de 100 unidades, deben contar con un desfibrilador externo automático en caso de que algún propietario sufra un paro cardíaco y son los administradores los encargados de dar el auxilio con este equipo.
Dicho esto, Sandra Giraldo Palacios, quien se desempeñó como administradora inmobiliaria durante al menos 10 años,
explicó que si el administrador conociendo la ley no cuenta con el desfibrilador —que cuesta entre 500 mil pesos a 4.500.000, conoció EL COLOMBIANO luego de consultar siete empresas comercializadoras— puede llevar a una reclamación donde este será el responsable directo (ver Antecedentes).
Seguros por errores
Juan Francisco Toro, gerente de Todo en Seguros y Avalúos, explicó que en el mundo inmobiliario de seguros existe una póliza llamada “directores y administradores” y que cubre los errores y las omisiones en las que puedan incurrir estas figuras. Este servicio tiene un valor promedio en el mercado de unos 350 mil pesos y es pagado anualmente por la propiedad horizontal de las expensas comunes.
“Adicionalmente, la propiedad horizontal tiene una póliza de responsabilidad civil extracontractual, la cual ampara las demandas que hagan personas no residentes del edificio. También hay coberturas por mal manejo de dinero”, apuntó Toro