El sector inmobiliario se reconstruirá en 2021
La Lonja prevé que la recuperación demore entre 9 y 13 meses. Las ventas de vivienda en Medellín cayeron 65 % en mayo y precios de arriendos disminuirían hasta 20 %.
En mayo las ventas de esta actividad productiva cayeron 65 %, por lo que los empresarios apuestan por una pronta recuperación. No obstante, admiten que es todavía temprano para saber cómo será la reactivación en la demanda de vivienda, oficinas y locales comerciales. Le explicamos cómo ha enfrentado este sector la emergencia sanitaria y sus expectativas. Informe sobre sus perspectivas.
¿ Cuando cree que el mercado vuelva a la normalidad? Paulo Gómez, gerente regional en Medellín de La Galería Inmobiliaria, empresa especializada en la investigación de mercados para el sector, asegura que esta pregunta la recibe a diario desde que comenzó la pandemia. La respuesta, en todos los casos, es incierta.
“No sabemos si la apertura gradual de diferentes sectores de la economía vaya a acelerar los contagios o no, y que nos obligue a retomar los aislamientos obligatorios”, señala Gómez, quien plantea que en un escenario optimista, en el que no se asuman nuevas medidas restrictivas, “el mercado debería volver a la normalidad a finales de 2020, con una caída en ventas del año cercana al 27 % y una normalización en el 2021”.
Con Gómez coinciden constructores, avaluadores, consultores, gestores de servicios inmobiliarios y de inventarios de inmuebles para venta y arriendo consultados para esta nota: la pandemia por la covid-19 aún está latente, y mientras no se sepa con claridad qué pasará en el corto plazo, la incertidumbre reinará.
El impacto de los tres meses de cuarentena –que comenzó el 20 de marzo en Antioquia y el 25 del mismo mes a nivel nacional– refleja una situación “sin precedentes y excepcional”, como la califica Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.
“Hicimos una encuesta de percepción entre nuestros afiliados, entre ellos desarrolladores inmobiliarios, empresas de arrendamientos o de administración, comercialización de usados, avaluadores, y la mayoría cree que, en promedio, la recuperación se dará entre el segundo y el tercer trimestre de 2021, es decir, de nueve a trece meses”, apunta Estrada.
El impacto es profundo
Galería Inmobiliaria reporta que en mayo, las ventas de viviendas en Medellín cayeron un 65 % frente a mayo de 2019, y a nivel nacional del 67 %. Para abril, Camacol Antioquia señala que la disminución fue del 80 % en el departamento. Eduardo Loaiza, gerente de esta agremiación, dice que 410 proyectos de construcción de vivienda en Antioquia – 320 en el Valle de Aburrá– suspendieron actividades desde marzo y hasta el 27 de abril, cuando el Gobierno Nacional los autorizó a reactivar labores, cumpliendo protocolos.
Hoy, dos meses después, cerca del 90 % de esos proyectos está en labores. ¿Por qué no el 100 %? Loaiza afirma que la prioridad la tuvieron las obras que iban más adelante en su ejecución para cumplir sus compromisos con los clientes y poder facturar. Pero otras, que recién estaban empezando, han decidido esperar un tiempo más, por el costo que les representa el reinicio de actividades.
“La implementación del protocolo puede costar 200.000 pesos mensuales por trabajador. Imagínese eso en un proyecto con picos de hasta 2.000 trabajadores por mes, que aún le restan dos años de trabajos, no se van a meter en un gasto así”, considera Loaiza.
El mismo reporte especializado indica que en Medellín, durante mayo solo se lanzó un proyecto de construcción de vivienda, en tanto 70 compradores desistieron de hacer la negociación, en 33 proyectos sondeados.
¿Y los precios?
Gómez expone que en cuanto a vivienda usada, no se visualiza una reducción en los precios de venta, pero con un asterisco: todo dependerá de la situación financiera de cada propietario, por tanto no hay cómo generalizar.
En los inmuebles nuevos, Gómez ve aún más difícil una disminución en los valores, toda vez que si se le baja a uno, hay que hacer lo mismo “con todos los que ya compraron”. En su concepto, los constructores seguirán ofreciendo bonos y promociones, con negociaciones uno a uno en los proyectos entregados o próximos a concluir.
Y expone un antecedente: “En la crisis de 1994 los precios llegaron a caer hasta un 40 % en términos reales, aclarando que parte de esta caída se dio porque en esta época la inflación era superior al 20 %, entonces al no subir los precios en dos años, estos caen en términos reales el 40 %. Hoy tenemos una inflación favorable que hace que sea prácticamente imposible llegar a reducciones de esa magnitud”.
Sobre la situación en bodegas, Jairo Julián Agudelo, gerente de Investigaciones Económicas de Mercado del Grupo Bancolombia, proyecta un impacto mínimo –quizá con reajustes en los precios de los arrendamientos–, dado que quienes las alquilan suelen ser “compañías de gran magnitud, con capacidad de soportar la crisis de forma más adecuada ya que cuentan con más acceso a recursos financieros”.
En cuanto a las oficinas, Agudelo cree que todo dependerá de qué tanta penetración tenga el teletrabajo en las compañías, una tendencia que, en su parecer, “llegó para quedarse”, pero dependerá de las revisiones que las compañías hagan para tomar decisiones en el segundo semestre de 2020, con miras al 2021.
“Proyectamos una disminución en la construcción de complejos de oficinas y, en dos años, podríamos ver una devolución de metros cuadrados; aquellas compañías que tienen arrendados tres o cuatro pisos pasarán a ocupar dos, por ejemplo, haciendo un uso más eficiente de los espacios”, sugiere el gerente.
Quienes más se verán afectados, señala Agudelo, serán los centros comerciales, ya que si bien los almacenes ancla o de grandes superficies como supermercados o bancos no han suspendido actividades, otras marcas más pequeñas han optado por devolver sus locales.
“Lo que hemos analizado en otros mercados como España o Italia, que nos llevan tiempo en cuarentena y recuperación de la crisis, es que se registraron caídas en arriendos del 10 % al 20 %, en algunos casos hasta del 25 %, y algo parecido podría pasar acá, pero es solo una referencia”, precisa.
En este mercado, Federico Estrada, de La Lonja, no ve perspectivas positivas de recuperación en el segundo semestre, y expone como ejemplo un centro comercial del centroriente de la ciudad que en cuarentena vio cómo 15 marcas, de 430 tiendas en total, anunciaban que no reabrirían sus puertas.
El avaluador Francisco Ochoa, adscrito a la Lonja de Propiedad Raíz, cita un reporte de Fedelonjas que advierte que durante la cuarentena, el 50 % de los contratos de arrendamiento en el comercio a nivel nacional estaban sin pago.
En el caso de Medellín, el 17,8 % de los contratos de arrendamiento en cualquier sector estuvo sujeto a un acuerdo de pago, en cuanto al valor del canon o al plazo de cancelación. “Ese porcentaje es mucho más alto en inmuebles diferentes a vivienda, con aproximadamente un 32,7 %”, precisa Ochoa.
¿Hay salidas?
Raúl Díaz, consultor de la firma Colliers International, cree que las medidas adoptadas por el Gobierno, como el Decreto 797 que permite la terminación unilateral de los contratos de arrendamientos, con el pago de una tercera parte de la penalidad causada, en aquellos sectores que demuestren que no tienen capacidad económica para asumir el pago, es agresivo pero no es una solución definitiva.
“Para las marcas es un salvavidas legal, pero para algunos propietarios no, pues dependen de la renta para subsistir. La mejor alternativa es negociar y llegar a mejores acuerdos, en los que prime la conciencia humana”, señala.
Colliers International estima que el valor de los precios de venta y de arriendos puedan bajar entre un 15 % a
un 20 %, y además proyecta una baja en los niveles de inversión en inmuebles comerciales, debido a que no habrá capacidad para asumir préstamos por la iliquidez que dejará la crisis, y los bancos revisarán con más detalle la capacidad de endeudamiento del solicitante.
La convulsión del momento puede plantear la pregunta de si es o no un buen momento para invertir en el sector inmobiliario. En esa decisión juegan muchos factores. Díaz advierte que la necesidad puede llevar a muchos a aprovechar la necesidad de los propietarios por conseguir liquidez con inmediatez, para adquirir propiedades “casi que a costo”.
Jairo Julián Agudelo, de Investigaciones Económicas de Mercado del Grupo Bancolombia, complementa a Díaz: “de cara a demanda, y a pesar de que el Gobierno anuncia subsidios, quien quiera acceder a ellos tendrá que tener una cuota inicial y capacidad crediticia, y con un desempleo tan alto –que se estima en un 20 %–, el desempeño será un poco lento por lo que estamos viviendo”.
El temor del gremio de constructores, asegura el gerente de Camacol Antioquia, era que los compradores de vivienda aplazaran su decisión debido a las circunstancias. En efecto, así ocurrió durante marzo y abril, los meses más duros, pero con la reactivación en mayo, el panorama viene cambiando, lento pero seguro.
El Registro Nacional de Avaluadores proyecta que para junio, las ventas de viviendas VIS disminuirán un 60 % respecto al mismo mes de 2019 – 70 % en las no VIS–, pero ya para octubre esa relación sería de 20 % y 30 %, hasta estabilizarse en diciembre, con registros negativos de 10 % en ambas modalidades.
En ello incidirán los apoyos que el Gobierno ha aprobado para estimular la compra, calcula Eduardo Loaiza.
“A partir de junio el escenario debería normalizarse, con salas de ventas abiertas y con protocolos aplicados. Además, los anuncios del Gobierno, con 100.000 cupos para subsidios de compra de vivienda VIS, y otros 100.000 para no VIS, tendrá un efecto positivo que se debería reflejar en el segundo semestre de 2020 y durante 2021 y 2022, mientras los recursos alcancen”, cierra Loaiza