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Fiducias: ¡tan importantes!
El modelo fiduciario garantiza que los inversionistas en proyectos inmobiliarios tengan la seguridad de que su dinero se está utilizando correctamente.
Los proyectos inmobiliarios son una inversión inteligente, pero no siempre segura. En muchos casos decenas de compradores ilusionados han perdido sus ahorros en construcciones sobre planos que nunca terminan o que simplemente se desvanecen con el correr de los meses. Por eso, un comprador responsable siempre debe asegurarse de que el constructor utilice el modelo fiduciario.
En el mundo de la construcción hizo carrera el adagio, “a veces las fiducias son más importantes que las paredes”. Y en la práctica así es. Gustavo Martínez, vicepresidente de Negocios Fiduciarios de Alianza Fiduciaria, explica que “sin un esquema fiduciario los compradores pueden correr más riesgos en la medida que no hay control sobre el destino de los dineros que entregan y el lote se encuentra en el patrimonio del constructor o de terceros”.
De acuerdo con cifras entregadas por Asofiduciarias a SEMANA, la fiducia inmobiliaria, incluyendo vivienda, oficinas, centros comerciales, oficinas, entre otros, alcanzó al cierre de noviembre de 2017, 61 billones de pesos, lo que representó 7.7L5 negocios que utilizaron este esquema.
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El modelo fiduciario para un proyecto de construcción tiene dos fases bien definidas. En la primera, denominada de preventas, el constructor puede recaudar recursos de los compradores a través de encargos fiduciarios. La fiduciaria invierte temporalmente los dineros recaudados, que son abonos al precio del inmueble, para generar rendimientos y solo los entrega al constructor cuando este haya alcanzado las condiciones que hacen viable el proyecto.
Con los recursos que administra la sociedad fiduciaria se compra el lote y se sacan las licencias, permisos y demás requisitos técnicos. Así mismo, el constructor debe cumplir con las condiciones financieras relacionadas con un mínimo de ventas necesario para cubrir los costos fijos del proyecto y la financiación bancaria, si es que esta se requiere para adelantar el proyecto.
Una vez alcanzadas estas condiciones, la siguiente fase consiste en
constituir un patrimonio autónomo propietario del lote, por medio del cual el constructor construye por su cuenta el proyecto.
Superadas las fases previas, el contrato de preventas entre el constructor y el inversionista establece unas condiciones (punto de equilibrio comercial, obtención de licencias de construcción y oferta de crédito constructor) que debe aprobar la Sociedad Fiduciaria para entregar los recursos de los compradores al constructor, o constituir una fiducia inmobiliaria que atenderá las distintas fases del proyecto.
“Hasta tanto se cumplan las condiciones establecidas, la Sociedad Fiduciaria administra los recursos de los futuros adquirentes en cuentas individuales de cada uno de los aportantes (Fondos de Inversión Colectiva, por ejemplo)”, explicó Stella Villegas de Osorio, presidente de Asofiduciarias.
Los compradores novatos deben aplicar la fórmula de la inversión feliz: antes de pagar cualquier monto, preguntar, investigar y confirmar. “Un comprador responsable debe antes que nada averiguar si el proíecto tiene o no un esquema fiduciario y por factores de riesgo debería con-
Los compradores novatos deben aplican la fórmula de la inversión feliz, que es preguntyr, investigyr Y CONFIRMAR.
siderar mejor aquellos que lo tienen. Después de eso, debe informarse sobre qué tipo de fiducia maneja el proíecto”, explicó Gustavo Martínez de Alianza Fiduciaria.
La Superintendencia Financiera de Colombia publicó un abecé sobre los negocios fiduciarios. La información está disponible a pocos clics de distancia y seguramente ahorrarán serios dolores de cabeza a los inversionistas.