El fe­nó­meno del ‘vol­teo de tie­rras’

Las ciu­da­des no pa­ran de cre­cer y ca­da vez más se cam­bia el uso del sue­lo ru­ral a ur­bano pa­ra tra­tar de sa­tis­fa­cer esa de­man­da. Sin em­bar­go, mu­cho de lo que ocu­rre de­trás de es­te fe­nó­meno es­tá le­jos de ser sostenible.

Semana Sostenible - - RESPONSABILIDAD SOCIAL - Por: Ma­nuel Pé­rez, Hum­ber­to Ro­jas, Ar­man­do Sar­mien­to y Cé­sar Or­tiz.

El cre­ci­mien­to ur­bano en Co­lom­bia, al igual que en otros paí­ses del mundo, es un fe­nó­meno pro­gre­si­vo es­ti­mu­la­do por el cre­ci­mien­to de­mo­grá­fi­co, las mi­gra­cio­nes (vo­lun­ta­rias y for­za­das), y las dis­pa­ri­da­des re­gio­na­les. To­do es­to in­cre­men­tó la pre­sión so­bre los pre­cios del sue­lo pa­ra sa­tis­fa­cer las gran­des ne­ce­si­da­des ur­ba­nas de vi­vien­da, co­mer­cio y ser­vi­cios.

En ciu­da­des co­mo Bo­go­tá, la dis­mi­nu­ción del área ur­ba­ni­za­ble, re­sul­ta­do del ago­ta­mien­to fí­si­co del sue­lo y de la li­mi­ta­ción a la ex­pan­sión ur­ba­na ha­cia el nor­te, ha tras­la­da­do la de­man­da de te­rreno a los mu­ni­ci­pios ve­ci­nos. Sin em­bar­go, en va­rios de ellos, con la ex­pe­di­ción del Plan de Or­de­na­mien­to Te­rri­to­rial (POT) del año 2000 y por vir­tud de una se­rie de li­mi­ta­cio­nes le­ga­les pa­ra la ex­pan­sión del sue­lo ur­ba­ni­za­ble, la ofer­ta no fue su­fi­cien­te pa­ra el vo­lu­men de la de­man­da. Es­ta si­tua­ción se evi­den­ció es­pe­cial­men­te en la úl­ti­ma dé­ca­da, cuan­do el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio es­tu­vo en au­ge, pro­duc­to de ma­yo­res in­gre­sos por ex­por­ta­cio­nes y ba­jas ta­sas de in­te­rés.

Ade­más de es­to, ba­lan­ces re­cien­tes co­mo el rea­li­za­do en 2015 por el Mi­nis­te­rio de Vi­vien­da, Ciu­dad y Te­rri­to­rio, per­mi­ten ob­ser­var que la ma­yo­ría de los POT no cum­plen a ca­ba­li­dad con el pro­pó­si­to pa­ra el cual fue­ron crea­dos. Se con­ti­núa cons­tru­yen­do vi­vien­das en zo­nas de al­to ries­go; las in­dus­trias se ubi­can en áreas re­si­den­cia­les; las ciu­da­des se des­bor­dan sin con­trol ha­cia pe­que­ños pue­blos ve­ci­nos y se con­so­li­da co­mo re­sul­ta­do un fe­nó­meno de­no­mi­na­do ‘vol­teo de tie­rras’, que no es otra co­sa que la for­ma­li­za­ción del cambio de uso del sue­lo ru­ral a ur­bano.

Via­bi­li­zar el pa­so de un te­rreno des­ti­na­do a sem­brar se­mi­llas pa­ra pro­du­cir ali­men­tos a uno des­ti­na­do a sem­brar la­dri­llos pa­ra cons­truir vi­vien­das, tie­ne con­se­cuen­cias en su pre­cio de­bi­do a los di­fe­ren­cia­les de la ren­ta, los cua­les se in­cre­men­ta­rán de ma­ne­ra con­si­de­ra­ble.

¿Có­mo y quién se apro­pia de ese di­fe­ren­cial? Du­ran­te mu­chos años en Co­lom­bia fue­ron los due­ños de los te­rre­nos los que se apro­pia­ron de es­ta di­fe­ren­cia de ren­ta, in­clu­so sin me­diar el cambio nor­ma­ti­vo del uso del sue­lo.

Por ejem­plo, la de­no­mi­na­da

“ur­ba­ni­za­ción pi­ra­ta” res­pon­de por la ma­yor par­te de la ex­pan­sión de Bo­go­tá du­ran­te el si­glo XX. En es­te pro­ce­so con­flu­yen di­ver­sos ac­to­res con di­fe­ren­tes in­tere­ses: los pro­pie­ta­rios de tie­rras que bus­can ob­te­ner una ren­ta ex­tra­or­di­na­ria al in­cluir sus te­rre­nos en el mer­ca­do de sue­lo ur­ba­ni­za­ble, los mu­ni­ci­pios con el in­te­rés de in­cre­men­tar sus in­gre­sos vía ma­yor re­cau­do del im­pues­to pre­dial y las em­pre­sas in­mo­bi­lia­rias que desean ob­te­ner una por­ción de los ré­di­tos ge­ne­ra­dos por el au­ge del cre­cien­te mer­ca­do. To­dos es­tos in­tere­ses con­flu­yen en los Con­ce­jos de los mu­ni­ci­pios, don­de de­ben de­ci­dir el me­jor uso al­ter­na­ti­vo del sue­lo de sus te­rri­to­rios.

El enor­me be­ne­fi­cio aso­cia­do al cambio de uso, la ma­lea­bi­li­dad en los ins­tru­men­tos ju­rí­di­cos aso­cia­dos al or­de­na­mien­to te­rri­to­rial y la dis­tri­bu­ción de la plus­va­lía son fuer­zas que es­ti­mu­lan la apa­ri­ción de opor­tu­nis­tas que so­bre­pa­san los lí­mi­tes le­ga­les y mo­ra­les, de­bi­do a la fra­gi­li­dad de las le­yes y los va­cíos ju­rí­di­cos en es­ta ma­te­ria.

Por eso, es im­por­tan­te abor­dar con ur­gen­cia la cons­truc­ción de una vi­sión re­gio­nal que ba­jo cri­te­rios téc­ni­cos só­li­dos ofrez­ca in­for­ma­ción útil pa­ra la to­ma de de­ci­sio­nes, más orien­ta­da ha­cia el bie­nes­tar de to­da la re­gión y no a la sa­tis­fac­ción de in­tere­ses de al­gu­nos pro­pie­ta­rios, em­pre­sa­rios o mu­ni­ci­pios; la con­si­de­ra­ción de las re­la­cio­nes de po­der en torno al sue­lo co­n­ur­bano en un pro­ce­so de ur­ba­ni­za­ción cre­cien­te; el for­ta­le­ci­mien­to de las ins­tan­cias de par­ti­ci­pa­ción y con­trol ciu­da­dano; y la cons­truc­ción de una vi­sión de lar­go pla­zo en es­te cam­po. Mien­tras tan­to, la frag­men­ta­ción del fe­nó­meno ba­jo la pug­na de in­tere­ses per­so­na­les y mu­ni­ci­pa­les no con­tri­bu­ye a la so­lu­ción de un pro­ble­ma de la com­ple­ji­dad que tie­ne el cre­ci­mien­to del área co­n­ur­ba­da de Bo­go­tá y sus mu­ni­ci­pios ve­ci­nos.

Los pro­pie­ta­rios de tie­rras bus­can ob­te­ner una ren­ta ex­tra­or­di­na­ria al in­cluir sus te­rre­nos en el mer­ca­do de sue­lo ur­ba­ni­za­ble.

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