‘Dé­jà Vu’ de la bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria

El Financiero (Costa Rica) - - Opinión - Mark Roe

“La cri­sis fi­nan­cie­ra del 2008 tra­jo con­si­go im­por­tan­tes lec­cio­nes acer­ca de lo frá­gil que es el sis­te­ma fi­nan­cie­ro fren­te a un co­lap­so del mer­ca­do de la vi­vien­da. La­men­ta­ble­men­te, los res­pon­sa­bles de la for­mu­la­ción de po­lí­ti­cas aún no han apli­ca­do ple­na­men­te di­chas lec­cio­nes”.

Cam­brid­ge. La cri­sis fi­nan­cie­ra del pe­rio­do 2008-2009 pu­so de ma­ni­fies­to una se­ria de­bi­li­dad en la ar­qui­tec­tu­ra del sis­te­ma fi­nan­cie­ro mun­dial: un mer­ca­do de fon­dos a un día de pla­zo pa­ra va­lo­res res­pal­da­dos por hi­po­te­cas sin la ca­pa­ci­dad de ma­ne­jar la im­plo­sión de una bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria. Apro­xi­ma­da­men­te nue­ve años des­pués, aún no se ha abor­da­do ade­cua­da­men­te esa de­bi­li­dad.

Cuan­do es­ta­lló la cri­sis, las em­pre­sas e in­ver­sio­nis­tas en Es­ta­dos Uni­dos pres­ta­ban el di­ne­ro en efec­ti­vo ex­tra que te­nían a ban­cos y a otras fir­mas fi­nan­cie­ras por una no­che; es­tos prés­ta­mos, más sus res­pec­ti­vos in­tere­ses, se de­bían pa­gar a la ma­ña­na si­guien­te.

De­bi­do a que el se­gu­ro de de­pó­si­to ban­ca­rio cu­bría so­lo has­ta la su­ma de $100.000, aque­llos que te­nían mi­llo­nes de dó­la­res pa­ra al­ma­ce­nar, fre­cuen­te­men­te, pre­fe­rían es­te mer­ca­do a un día, uti­li­zan­do co­mo ga­ran­tía los ul­tra­se­gu­ros va­lo­res de deu­da a lar­go pla­zo del Te­so­ro de EE. UU.

Pe­ro los pres­ta­mis­tas de di­ne­ros a un día te­nían la po­si­bi­li­dad de ob­te­ner ta­sas de in­te­rés aún más al­tas si to­ma­ban co­mo ga­ran­tía una car­te­ra me­nos se­gu­ra com­pues­ta por deu­das hi­po­te­ca­rias, y eso es jus­ta­men­te lo que mu­chos hi­cie­ron. Pron­to, un can­den­te mer­ca­do es­ta­dou­ni­den­se de la vi­vien­da ope­ra­ba a sa­zón de un mer­ca­do de di­ne­ro de va­rios mi­llo­nes de mi­llo­nes de dó­la­res.

Sin em­bar­go, pron­to que­dó en cla­ro que las car­te­ras de ac­ti­vos que sus­ten­ta­ban es­tas transac­cio­nes eran a me­nu­do ines­ta­bles, ya que con­te­nían, ca­da vez más, una ma­yor can­ti­dad de hi­po­te­cas de ba­ja ca­li­dad.

Gol­pe de con­fian­za

Cuan­do lle­gó el 2009, las em­pre­sas es­ta­ban en es­ta­do de pá­ni­co. Rehuían la idea de al­ma­ce­nar su di­ne­ro en efec­ti­vo du­ran­te la no­che con el res­pal­do de car­te­ras hi­po­te­ca­rias. Es­to de­jó al sis­te­ma fi­nan­cie­ro, que ha­bía lle­ga­do a de­pen­der de ese di­ne­ro en efec­ti­vo, con­ge­la­do. El flu­jo de prés­ta­mos se se­có, el mie­do se in­ten­si­fi­có y la eco­no­mía se su­mer­gió en una re­ce­sión.

Esa ex­pe­rien­cia mo­ti­vó es­fuer­zos pa­ra ha­cer que el sis­te­ma fi­nan­cie­ro sea más se­gu­ro. Un ob­je­ti­vo cla­ve es cer­cio­rar­se de que, con to­da se­gu­ri­dad, se re­em­bol­sa­rán los di­ne­ros de los pres­ta­mis­tas que acep­tan car­te­ras de hi­po­te­cas co­mo ga­ran­tía, di­sua­dién­do­los de es­ta ma­ne­ra de sa­lir co­rrien­do a la pri­me­ra se­ñal de pro­ble­mas. Es pro­ba­ble que es­te ob­je­ti­vo pue­da al­can­zar­se si uno o dos ban­cos quie­bran.

Sin em­bar­go, si un even­to que afec­ta a to­da la eco­no­mía des­en­ca­de­na el co­lap­so si­mul­tá­neo de múl­ti­ples com­pa­ñías fi­nan­cie­ras, na­die ten­dría la se­gu­ri­dad de que sus di­ne­ros va­yan a ser re­em­bol­sa­dos.

Es­ta es una ma­la no­ti­cia. Al fin y al ca­bo, el mer­ca­do de la vi­vien­da se so­bre­ca­lien­ta ca­da dé­ca­da o dos. Pe­ro, si el sis­te­ma es lo su­fi­cien­te­men­te es­ta­ble, se pue­de en­friar sin ne­ce­sa­ria­men­te te­ner que atra­ve­sar por ca­tás­tro­fes. En la ac­tua­li­dad, sin em­bar­go, el mer­ca­do de re­pos a un día, cu­yo vo­lu­men es de $1 mi­llón de mi­llo­nes en hi­po­te­cas de vi­vien­das, es tan gran­de que cuan­do el mer­ca­do de la vi­vien­da re­tro­ce­de, la es­ta­bi­li­dad fi­nan­cie­ra po­dría ver­se ame­na­za­da.

Las re­for­mas exis­ten­tes no mi­ti­gan ade­cua­da­men­te es­te ries­go, en gran me­di­da por­que de­pen­den de las au­to­ri­da­des y los ban­cos pa­ra com­ple­tar un com­ple­jo y no pro­ba­do pro­ce­so de re­em­bol­so den­tro de las 48 ho­ras del co­lap­so de un ban­co. Es­to se­ría ex­tre­ma­da­men­te di­fí­cil de lo­grar si va­rios ban­cos quie­bran si­mul­tá­nea­men­te.

Fren­te a una cri­sis de vi­vien­da, es plau­si­ble que los pres­ta­mis­tas en­tren otra vez en pá­ni­co, de­ci­dien­do que no pue­den de­pen­der de pro­ce­sos no pro­ba­dos pa­ra es­ta­bi­li­zar a los ban­cos, y po­drían re­ti­rar sus prés­ta­mos a un día. Los ban­cos, des­po­ja­dos de su di­ne­ro en efec­ti­vo, pro­ce­de­rían a re­du­cir los prés­ta­mos, co­mo lo hi­cie­ron en 2008 y 2009, lo que lle­va­ría una vez más a una re­ce­sión.

La som­bría iro­nía en es­te pun­to es que, an­tes de tal shock, la pre­pa­ra­ción pa­ra la re­es­truc­tu­ra­ción alien­ta a los pres­ta­mis­tas a pro­por­cio­nar más prés­ta­mos a un día. Es­to am­plía el mer­ca­do a un día, ha­ce que los prés­ta­mos hi­po­te­ca­rios sean más fá­ci­les de con­ce­der, y au­men­ta los cos­tos del co­lap­so.

Es­to no es me­ra es­pe­cu­la­ción. La ma­yo­ría de los ob­ser­va­do­res del mer­ca­do de hi­po­te­cas creen que su cre­ci­mien­to se ace­le­ró en el 2005, des­pués de que el Con­gre­so es­ta­dou­ni­den­se exi­mió a los bo­nos hi­po­te­ca­rios de la ma­yo­ría de los pro­ce­di­mien­tos de quie­bra –una me­di­da que eli­mi­na­ría el tiem­po de es­pe­ra pa­ra el re­em­bol­so–.

Ese cam­bio con­ven­ció a los pres­ta­mis­tas que re­ci­ben co­mo ga­ran­tía car­te­ras de hi­po­te­cas que sus ac­ti­vi­da­des eran ul­tra­se­gu­ras: ni si­quie­ra te­nían que preo­cu­par­se por la ca­li­dad de los pres­ta­ta­rios. Cuan­do se pre­sen­tó el gol­pe de la cri­sis, esa con­fian­za se des­va­ne­ció rá­pi­da­men­te, y los in­ver­sio­nis­tas hu­ye­ron.

Ha­ce po­co com­pa­ré es­ta si­tua­ción con la que se vi­ve en una zo­na de hu­ra­ca­nes, por ejem­plo la zo­na de hu­ra­ca­nes ubi­ca­da en los Ca­yos de la Flo­ri­da. Un có­di­go de cons­truc­ción más exi­gen­te se tra­du­ce en que cuan­do ocu­rra una inun­da­ción, los edi­fi­cios ten­drán ma­yo­res pro­ba­bi­li­da­des de re­sis­tir. Pe­ro eso (y la pla­ni­fi­ca­ción con vis­tas a fu­tu­ros hu­ra­ca­nes) tam­bién atrae a más re­si­den­tes a la zo­na. Si un hu­ra­cán ha­ce blan­co en di­cha zo­na, los re­si­den­tes aún pue­den en­trar en pá­ni­co –es­pe­cial­men­te, si los edi­fi­cios de­mues­tran ser me­nos fia­bles de lo pre­vis­to–. Si una ma­yor can­ti­dad de re­si­den­tes hu­ye si­mul­tá­nea­men­te, la vía de es­ca­pe po­dría con­ges­tio­nar­se rá­pi­da­men­te po­nien­do a to­dos en pe­li­gro.

En el 2008, fue un error otor­gar a las hi­po­te­cas de vi­vien­da el mis­mo tra­to que a los bo­nos del Te­so­ro de Es­ta­dos Uni­dos y tam­bién es un error hoy.

Lo que de­be­rían ha­cer las au­to­ri­da­des es­ta­dou­ni­den­ses es for­ta­le­cer las pro­tec­cio­nes del mer­ca­do de di­ne­ro a un día pa­ra los bo­nos del Te­so­ro de los Es­ta­dos Uni­dos, los cua­les no es­tán su­je­tos a even­tos de pá­ni­co y bur­bu­jas, y re­ver­tir la ma­yor par­te de las ven­ta­jas le­ga­les de las que go­za la fi­nan­cia­ción res­pal­da­da por hi­po­te­cas a cor­to pla­zo y a un día.

Con es­te fin, un pro­yec­to de ley pre­sen­ta­do por el Se­na­dor Jack Reed en di­ciem­bre –que re­que­ri­ría que los re­gu­la­do­res exa­mi­nen más cui­da­do­sa­men­te có­mo las re­glas pa­ra la re­es­truc­tu­ra­ción po­drían des­es­ta­bi­li­zar al sis­te­ma fi­nan­cie­ro– es un pa­so po­si­ti­vo.

El Con­gre­so tam­bién de­be re­ver­tir su pro­mo­ción in­ce­san­te de la pro­pie­dad de vi­vien­da, que hi­zo que se pue­dan con­traer hi­po­te­cas in­mo­bi­lia­rias fá­cil­men­te y que las car­te­ras de hi­po­te­cas sean más fá­ci­les de ven­der.

La ges­tión de la deu­da pú­bli­ca de Es­ta­dos Uni­dos tam­bién po­dría ayu­dar a que el sis­te­ma fi­nan­cie­ro sea más se­gu­ro. El mer­ca­do pa­ra car­te­ras hi­po­te­ca­rias a un día exis­te, en par­te, por­que no hay su­fi­cien­te dis­po­ni­bi­li­dad de bo­nos a cor­to pla­zo del Te­so­ro de Es­ta­dos Uni­dos pa­ra las em­pre­sas que quie­ren te­ner un fá­cil ac­ce­so a di­ne­ro en efec­ti­vo sin el ries­go im­plí­ci­to que con­lle­van los de­pó­si­tos ban­ca­rios no ase­gu­ra­dos.

Si el Te­so­ro de Es­ta­dos Uni­dos ven­die­ra más obli­ga­cio­nes a cor­to pla­zo –en vez de ven­der una ma­yor can­ti­dad de bo­nos a más lar­go pla­zo– un me­nor nú­me­ro de pres­ta­mis­tas re­cu­rri­ría a las car­te­ras hi­po­te­ca­rias. Ta­les pro­pues­tas exis­ten, pe­ro nin­gu­na ha si­do im­ple­men­ta­da.

La cri­sis fi­nan­cie­ra mun­dial que el co­lap­so del mer­ca­do de la vi­vien­da en Es­ta­dos Uni­dos des­en­ca­de­nó en el 2008 tra­jo con­si­go im­por­tan­tes lec­cio­nes acer­ca de lo frá­gil que es el sis­te­ma fi­nan­cie­ro fren­te a un co­lap­so del mer­ca­do de la vi­vien­da. La­men­ta­ble­men­te, los res­pon­sa­bles de la for­mu­la­ción de po­lí­ti­cas aún no han apli­ca­do ple­na­men­te di­chas lec­cio­nes.

TIM BRINTON PROJECT SYN­DI­CA­TE PA­RA EF

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