El Mercado inmobiliario de China es como un casino
El gobierno considera la posibilidad de crear un impuesto sobre la propiedad. ¿Qué consecuencias podría tener?
China ha intentado casi de todo por controlar su mercado inmobiliario, en el cual el precio de las casas a veces va de aquí para allá como el valor del bitcóin.
A lo largo de los años, en una que otra ciudad, se han limitado los préstamos hipotecarios. Se ha intentado poner un alto a las personas para que ya no compren otra casa si ya tienen una. Se han invertido miles de millones de dólares en la construcción de nuevas casas a las que pueda acceder el chino promedio.
Ahora, el gobierno chino está considerando adoptar algo con lo cual los propietarios de Estados Unidos y de otras partes del mundo están familiarizados y que podría generar un cambio drástico en la segunda economía más grande del mundo: un impuesto sobre la propiedad.
Vivir en un lugar que no tiene este tipo de impuesto podría sonar atractivo, pero una cantidad cada vez mayor de expertos y legisladores de China argumenta que no tener uno ha ayudado a desestabilizar una parte enorme y crucial de la economía china.
Muchos inversionistas se apresuran a comprar casas —en China, son principalmente apartamentos— con la esperanza de que se produzca una explosión de los precios.
En las ciudades más grandes, en promedio, los precios de las propiedades por lo menos se han duplicado durante los últimos ocho años.
Sin embargo, hay muchos apartamentos vacíos en varias ciudades, ya sea porque los compradores no tienen la intención de mudarse o rentarlos, o porque hay especuladores que construyen casas que nadie quiere.
En octubre del año pasado, Xi Jinping, presidente de China, le dijo a la nación que “las casas se construyen para ser habitadas, no para especular”.
El fervor por los bienes raíces quedó en evidencia una fría mañana en un complejo de apartamentos ubicado en la ciudad oriental de Nanjing.
Compradores potenciales pasaron la noche en tiendas de campaña y tapados con colchas, mientras estaban formados para tener una oportunidad de compra.
Llegaron tantos autos que el tráfico se detuvo un kilómetro alrededor de la oficina de ventas, de acuerdo con gente que estuvo presente y fotos que se hicieron virales en las redes sociales.
“Había muchos especuladores”, comentó Han Changlong, un inspector de bienes raíces de Nanjing que estuvo en el evento. “Algunas personas creen que si no compran ahora, las casas se volverán más caras en el futuro”.
Efecto económico
No hay mucha certeza de que vaya a haber un impuesto, y los legisladores no han mencionado que se vaya a discutir alguno cuando se celebre su reunión anual en marzo.
No obstante, los expertos aseguran que la iniciativa está cobrando impulso.
Xiao Jie, ministro de Finanzas, escribió a finales de diciembre del 2017 en el Diario del Pueblo, el periódico oficial del Partido Comunista, que dos meses antes los líderes del partido habían sostenido una reunión importante en la que habían estado a favor de instituir este impuesto.
La consigna, según Xiao, sería: “Legislación primero, autorización total, avanzar paso a paso”.
Un impuesto sobre la propiedad podría tener un efecto profundo en una parte fundamental de la economía nacional.
Los bienes raíces son casi tres cuartas partes de los activos de las familias chinas, de acuerdo con el Survey and Research Center for China Household Finance, un instituto académico ubicado en Chengdu, una ciudad del suroeste de China.
En contraste, los bienes raíces representan poco más de un tercio de los activos de los hogares estadounidenses.
Entre una quinta y una cuarta parte de la producción económica anual de China proviene de las propiedades y las industrias relacionadas, como la fabricación de muebles. Sin embargo, las viviendas también son el origen de algunos de los auges y colapsos más grandes del país.
Los inversionistas locales —muchos de los cuales no confían en los mercados de valores del país y a quienes Pekín prohíbe mover la mayoría de su riqueza al extranjero— simplemente derraman su dinero en las casas.
Las cuotas de los agentes de bienes raíces, a veces tan bajas como del 1 %, son una pequeña fracción del típico 6 % de Estados Unidos.
Los últimos dos años, los préstamos hipotecarios han dado brincos, lo cual ha agregado la probabilidad de una turbulencia financiera.
Los proyectos de vivienda en Pekín y Shanghái se han disparado lejos del alcance incluso de familias y especuladores muy pudientes… al menos por ahora.
¿Para todas las casas?
Otros factores incentivan la compra frenética, como el acceso a los servicios de los gobiernos locales, así como las fuerzas culturales que enfatizan la compra de una casa propia.
Hace poco tiempo, Ma Xiaoguang, un ingeniero mecánico de 31 años, y su esposa compraron un apartamento por la suma de $227.000 en una de las zonas periféricas más lejanas de Shanghái para que su hija pudiera obtener un permiso que le autorizara asistir a una escuela pública cercana.
Sin embargo, ellos no viven ahí, sino que rentan un lugar en un vecindario más caro.
Encontraron un arrendatario para el apartamento que compraron, pero por tan solo $180 mensuales.
“Sé que el rendimiento es demasiado bajo, pero quiero tener una casa, y un apartamento hace que mi familia y yo nos sintamos seguros”, manifestó Ma Xiaoguang.
No está claro si un impuesto sobre la propiedad podría cubrir todas las casas, o solo las adicionales.
La mayor parte de China empezaría desde cero, pues el país no tiene décadas de registros inmobiliarios como Estados Unidos y otras naciones.
Un obstáculo de mucho tiempo parece haberse resuelto: saber quiénes son los propietarios de los apartamentos.
Durante años, muchos funcionarios gubernamentales corruptos acumularon casas y se resistieron a crear una base de datos con los registros inmobiliarios.
No obstante, en parte debido a las severas medidas anticorrupción que impuso Xi a nivel nacional, el Ministerio de Tierras y Recursos Naturales anunció en setiembre que acababa de terminar la base de datos de los propietarios de terrenos en todo el país.
Los ejecutivos inmobiliarios aseguran que la base de datos incluye a dueños que se benefician de bienes raíces que controlan por medio de empresas y sociedades de inversión, aunque se sabe que la gente rica de China oculta la cantidad total de sus propiedades.
En China, la falta de un impuesto sobre la propiedad es un legado de la llegada al poder del Partido Comunista. La propiedad de las tierras se fue restringiendo de forma gradual y terminó por ser prohibida.
Cuando los líderes permitieron que los ciudadanos privados otra vez fueran dueños de una casa propia después de la muerte de Mao, crearon un sistema en el que el gobierno arrendaba la tierra a los desarrolladores y otras instancias.
Introducir el impuesto sería una tarea delicada para un gobierno que tiende a realizar cambios torpes de políticas.
Podría dañar la demanda en lugares donde hay miles de apartamentos nuevos que siguen saliendo al mercado.
“¿Qué sucederá si los precios de los bienes raíces se estabilizan?”, preguntó Li Xunlei, el economista principal de Zhongtai Securities, una empresa con sede en Jinan, una ciudad ubicada en el este de China. “Hay muchos especuladores, y tal vez crean que es innecesario tener bienes raíces que no aumenten su valor”.
Que sucedera si los precios de los bienes raices se estabilizan? Hay muchos especuladores, y tal vez crean que es innecesario tener bienes raices que no aumenten su valor.
Li Xunlei economista principal de Zhongtai Securities