Impuesto a casas de lujo tendría más dientes
Plan incluye varias sanciones como aplicar una hipoteca legal sobre la propiedad morosa.
El Poder Ejecutivo planteó nuevas reglas para cobrar el impuesto a las casas de lujo. La intención es gravar las propiedades con valor superior a los ¢150 millones y para determinar la base imponible se analizarán los montos registrados en la municipalidad, el Registro Público de la Propiedad y la Dirección General de Tributación. Al monto mayor se le aplicará la tarifa del 0,5%.
Así consta en el texto base que se tramita con el expediente 22.382 y que ingresó a la corriente legislativa el 22 de enero.
“La gran diferencia (respecto al impuesto actual) es la inclusión del valor del terreno en la base imponible del impuesto para determinar quién paga y quién no”, comentó Francisco Villalobos, exdirector de Tributación y socio director de ICS Asesores Fiscales.
Ese es el principal cambio con respecto al Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda que está vigente con la Ley N° 8.683 y que solo grava la huella constructiva.
La propuesta del Ejecutivo enumera una serie de sanciones y castigos en caso de que el contribuyente no cumpla con el pago. Una de ellas es aplicar una hipoteca legal sobre la propiedad que se encuentre morosa, según e el artículo nueve del proyecto de ley.
La pretensión es establecer un impuesto sobre los bienes inmuebles cuyo valor sea superior a los 325 salarios base para cada año, ya sea si se encuentran habitados o no. Para este 2021 el salario base es de ¢462.200 por lo que corresponde aplicar la tarifa del 0,5% a las propiedades con un valor mayor a los ¢150.215.000.
El objetivo es derogar y sustituir el Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (N° 8.683), que entró en vigencia en el 2009 y debía a tener una vigencia de 10 años, no obstante, en agosto de 2011 se derogó la temporalidad y se le dio carácter permanente.
Base imponible
Para determinar la base imponible, el texto base indica que se deben valorar los montos registrados en la municipalidad, el Registro Público de la Propiedad y en la Dirección General de Tributación, y al monto más alto se le aplica el 0,5%.
En el caso de las municipalidades se tomará en cuenta el monto registrado para efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles según lo establece la ley N° 7.509.
Una propiedad puede estar registrada en la Dirección General de Tributación si un contribuyente hace la declaración del impuesto solidario; también si presenta el formulario del impuesto de las utilidades y consigna el valor del activo; o si el obligado declara una ganancia de capital al vender un inmueble.
Ahora bien, ¿puede una propiedad tener valores distintos? La respuesta es sí.
Esto sucede porque el valor de un bien inscrito ante el Registro Público de la Propiedad suele estar desfasado respecto a su precio actual. Así, ese valor podría ser diferente al que el contribuyente declara para pagar el impuesto de bienes inmuebles cada cinco años, según Marcelo Guevara, socio director de la firma Confianz.
También se debe considerar que una propiedad puede ganar plusvalía a lo largo de los años, situación que puede incrementar su valor.
Este podría ser el caso de una propiedad que para el pago del impuesto de bienes inmuebles estaba registrada en la municipalidad con un valor de $250.000, pero que posteriormente se vende por $1.000.000 y se declara una ganancia de capital de $750.000.
Aquí la propiedad tiene valores distintos y la administración tributaria aplicaría el 0,5% sobre el monto mayor, en este caso sobre el $1.000.000 por lo que el contribuyente desembolsaría $5.000. Se debe tomar en cuenta que los sistemas informáticos no se hablan entre sí y por lo tanto los precios no se actualizan de manera automática.
Este proyecto no debería de poner a correr a las municipalidades pues los gobiernos locales deberían de tener actualizados los montos de los bienes inmuebles, considera Villalobos.
Sin embargo, Patricio Morera, presidente ejecutivo del Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM) manifestó que lejos de generar complicaciones la posible aplicación de este tributo representa una oportunidad para ampliar la base imponible de manera actualizada y hacer gestión tributaria multinivel.
Otro punto importante es que el proyecto de ley indica que las propiedades con actividades agrícolas, pecuarias, forestales, de conservación de recursos naturales, agroindustriales o comerciales, y cuyo titular o el usufructuario esté registrado en la Dirección General de Tributación como contribuyente del Impuesto sobre la Renta (por esa actividad) solo pagarán la obligación respecto a la proporción de la casa.
Texto con dientes
El proyecto contempla una serie de sanciones para los contribuyentes que no cumplan con el pago de esta obligación, este es un elemento diferenciador respecto al impuesto vigente que ha sido difícil de cobrar.
Para comenzar si el contribuyente no cumple con el pago no podrá realizar ninguna transacción con ese bien inmueble. Actualmente si un propietario de una casa de lujo no paga el tributo y vende el bien, el dueño anterior sería el responsable del pago de la obligación y no habría afectación sobre la propiedad.
Sin embargo, eso cambia con esta propuesta y si el propietario quiere vender el bien, primero debe hacer el pago ante la administración tributaria. Este sería un incentivo para que se cumpla con el impuesto, según Villalobos.
El artículo 9 estipula que si el contribuyente no cumple con sus obligaciones el Registro Nacional no podrá inscribir ningún documento relacionado con el bien inmueble que presenta la deuda. El texto base indica que para que dicha institución realice la consulta de los morosos la Dirección General de Tributación deberá de levantar una base de datos.
Ese mismo artículo también indica que las deudas derivadas de este impuesto se constituirán en una hipoteca legal preferente. Este es el mecanismo que utiliza el Estado para cobrar las deudas sobre bienes inmuebles.
Bajo este mecanismo si el contribuyente no paga el impuesto el Ministerio de Hacienda aplica la hipoteca, remata la propiedad y con el dinero que se produce por la venta se cobra el impuesto, explicó Villalobos.
Esas sanciones, incluida la hipoteca legal sobre la propiedad, se suman a los castigos tradicionales que se establecen en el Código de Normas y Procedimientos Tributarios.
“La gran diferencia es la inclusión del valor del terreno en la base imponible del impuesto para determinar quién paga”. Francisco Villalobos
Exdirector de Tributación y socio director de ICS Asesores Fiscales