Precios de alquileres de viviendas desafían ingresos de hogares ticos
El desequilibrio en Costa Rica es elevado, según dejan ver los registros del INEC
Una de cada cinco casas habitadas en el país es alquilada, una tendencia de la última década a pesar de que el número total de residencias creció un 40% desde el 2010 y de que la mitad de ese incremento ocurrió en los últimos tres años.
Los precios de los alquileres han subido hasta tres veces por encima del ingreso promedio de los hogares en los últimos ocho años. El desequilibrio entre el incremento de los alquileres y el ingreso promedio es elevado, según los registros del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
Los alquileres han subido, en promedio, un 2,4% anual en los últimos ocho años y el ingreso promedio de los hogares apenas un 0,8% anual en el mismo período.
Si vemos el crecimiento acumulado en esos ocho años, el aumento de los alquileres es del 18,9% entre julio del 2016 y julio del 2023, y el crecimiento de los recursos que reciben los hogares es de un 6%.
Los precios de los arrendamientos suben aun cuando el número de casas alquiladas crece desde el 2010. La Enaho estima que hay 1,78 millones, de las cuales 340.900 son alquiladas.
Ese número creció un 41% en los últimos 13 años, un incremento algo superior que el general (de todas las viviendas), estimado en un 40% para el mismo período.
Alza reciente
A pesar de que la subida global en viviendas alquiladas es del 40% en los últimos 13 años, la mayor parte del incremento se concentra en los meses más recientes.
El número de casas en alquiler subió un 19% entre el 2010 y el 2020, para unas 44.000 viviendas más. Sin embargo, ese salto de una década a otra ya se sobrepasó del 2020 a la fecha, con otro trepón de más de 55.000 adicionales, según el INEC.
Este dato refleja el crecimiento del mercado de los alquileres y de su oferta, pero también de la demanda. Los precios no han dejado de subir desde el 2016 y muestran sus mayores incrementos interanuales en la actualidad.
En la última medición del Índice de Precios del Sector de Vivienda, con corte a setiembre pasado, la subida acumulada fue de un 5,44% en los últimos 12 meses a pesar de que la inflación decayó un 2,24% interanual.
La explicación
El aumento de la cantidad de viviendas alquiladas y de sus precios, al mismo tiempo, podría explicarse por múltiples factores, según dijo Melizandro Quirós, director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi).
Quirós consideró que el crédito de vivienda se ha encarecido por la subida de las tasas de interés de los últimos meses para frenar la inflación y por el alza en los precios de los materiales de construcción y el empeoramiento de las condiciones económicas de algún sector de la población.
El Índice de Precios de Servicios de la Vivienda no ha registrado una sola variación interanual negativa en los últimos ocho años.
Según la economista Estefany Alfaro, esto se explica en buena medida por el aumento en la demanda que evidencian los números de la Enaho, que hablan de una situación que “permite a los propietarios mantener, e incluso aumentar, los precios de la renta”.
“Este aumento en la demanda está relacionado con que familias con ingresos entre ¢475.000 y ¢775.000 no tienen acceso a un crédito bancario para comprar casa. Este aumento significativo de inquilinos, combinado con el acceso limitado al crédito para comprar vivienda, refleja una interacción compleja entre el poder de mercado y la desigualdad”, dijo.
Un mercado libre
Son pocas las regulaciones que hay en materia de precios de los alquileres y las normas vigentes son exenciones de impuestos. La exoneración más importante es la que se incluyó en la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, vigente desde el 2018.
En tal ley se estableció que los alquileres con un costo menor a un salario base y medio (¢693.300 este año) estarían exentos de pagar el impuesto al valor agregado (IVA); lo harían solo aquellos que superasen ese monto.
El artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos señala que el precio de los alquileres “se actualizará al final de cada año del contrato” según la inflación de los últimos 12 meses, o el monto que fije la cartera de Vivienda cuando ese indicador supere el 10%.
No todas las personas pueden colocar en arriendo una vivienda; sin embargo, muchas lo hacen y reciben ingresos por eso. El INEC estima que el ingreso promedio de los hogares nacionales es de ¢1,18 millones y, de ese monto, un 4,3% corresponde a rentas de la propiedad. Ese rubro incluye los alquileres de bienes inmuebles y otras fuentes de ingreso, como inversiones financieras o similares.
Además de retener el IVA de sus inquilinos, quienes arriendan casas deben pagar impuestos por sus rentas de capital. La tasa de este gravamen es de un 15% sobre el monto de la mensualidad, sin contemplar la proporción que corresponde al IVA que paga el inquilino.