Crecimiento de 8% en 2022 y 2023
Cada vez se registran más casas o apartamentos alquilados en Costa Rica. En los últimos dos años, el crecimiento interanual de este modo de tenencia de vivienda aumentó en más de 8%.
lo que el propietario de una vivienda con un valor de $120.000 podría aspirar a unos $900 mensuales, como mínimo.
Un 4% de la rentabilidad, según Quirós, corresponde a la ganancia que se espera del negocio financiero; mientras que un 5% a la prima de riesgo por invertir en el negocio inmobiliario.
Estos niveles de rentabilidad son mucho más altos que el de instrumentos financieros que ayudan a mantener el valor del dinero ante la inflación, como los certificados de depósito a plazo (CDP) y similares, que actualmente ofrecen tasas cercanas al 6% en colones y al 3% en dólares en los principales bancos del país.
También son una inversión más segura que otros instrumentos en la bolsa, y brindan liquidez inmediata a pesar de que implican gastos de mantenimiento e impositivos.
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Menos terrenos disponibles Quirós también explicó que Costa Rica ha sufrido una disminución de la tierra disponible para la construcción en los últimos años, producto de nuevas regulaciones sobre uso de suelo implementadas por municipalidades.
Esto quiere decir que no solo hay una mayor demanda de casas para alquilar y una oferta residencial baja, en comparación con la de otros países para ese sector, sino que también hay menos tierra disponible para suplir esa necesidad.
Esta reducción de la tierra utilizable para vivienda ha aumentado los precios de venta y, con ello, de las viviendas y los apartamentos en Costa Rica. A su vez, esto tiene un efecto colateral sobre los montos que se cobran por los alquileres.
Además de este motivo, el costo de las viviendas en Costa Rica también viene al alza por cuestiones como la inversión extranjera, principalmente en zonas turísticas como las playas del Pacífico norte, en Guanacaste.
Como la rentabilidad de los alquileres se calcula a partir del costo de la vivienda, entonces la relación de un factor es lineal con el otro. “El precio del alquiler es una variable muy afectada por la tasa de rentabilidad esperada del negocio”, indicó Quirós.
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Sectores desatendidos
A todo lo anterior se suma que hay sectores demandantes de viviendas en alquiler que están siendo subatendidos.
Según el Cenfi, la oferta de vivienda para arrendamiento que se promueve actualmente en la Gran Área Metropolitana (GAM) es de precios relativamente altos, por encima de los $900 mensuales; lo cual implica una mayor exclusión para las personas con ingresos bajos y medios que ya de por sí no pueden acceder a créditos de vivienda, pero cuya necesidad
La mayor parte de estos inmuebles sigue siendo latente.
Actualmente las personas de este sector optan por seguir viviendo con familiares o por casas en condiciones “regulares”, según Quirós, y por este motivo la mayoría de las nuevas viviendas en alquiler de los últimos años se concentran en estructuras con problemas de infraestructura evidentes.
“Ante la falta de una oferta formal de viviendas, las familias están generando soluciones informales y de mala calidad para atender un mercado que es creciente”, aseguró.
“La explosión de opciones de vivienda en alquiler en el último año (cuando antes de la pandemia aparecían unas 4.500 por año) sugiere que la demanda de vivienda para estos grupos de bajo ingreso no encuentra una demanda adecuada a su nivel”, subrayó Quirós.
La cara negativa
El auge del sector de los arrendamientos de vivienda es evidente en Costa Rica y esto tiene beneficios para la población capaz de obtener rentas de capital por esta vía.
De hecho, una revisión hecha por EF en noviembre del año pasado determinó que los precios del alquiler de vivienda han registrado un crecimiento constante en los últimos ocho años y ni una sola reducción interanual, a diferencia del índice general de bienes y servicios, con el que se mide la inflación.
Los precios de los alquileres no cayeron incluso durante los tiempos de la pandemia de la covid-19. Sin embargo, gran parte de este crecimiento corresponde a problemas estructurales asociados a la dificultad para acceder a vivienda propia y la desigualdad económica; un campo en el que Costa Rica tiene uno de los peores registros a nivel internacional.
Concentración de riqueza
Generalmente, un mercado en el que la población de menores ingresos no puede acceder a vivienda propia (y tiene que destinar parte de sus escasos recursos para arrendar esa necesidad básica a grupos más adinerados) profundizan aún más la concentración de la riqueza en los segundos.
El problema lo resumió la economista Alfaro, al señalar que existe una “interacción compleja entre el poder de mercado y la desigualdad”.
“Los propietarios pueden ejercer su poder de mercado para mantener o aumentar los precios de los alquileres en respuesta a la alta demanda, mientras que la desigualdad económica se ve agravada por la incapacidad de las familias de ingresos medios y bajos para acceder a créditos para la compra de vivienda propia, lo que los obliga a seguir siendo inquilinos en un mercado cada vez más costoso”, aseguró.