Alternativas para el financiamiento inmobiliario
El sector inmobiliario nacional está pasando por muchos problemas. Dos de ellos son la financiación de las obras nuevas y la compra de los proyectos que ya han sido construidos. Años atrás, mientras la economía pasaba por una etapa de auge, con tasas de empleo y de ingreso familiar muy estables, la banca encontró en el sector inmobiliario un fértil campo para la colocación de recursos.
Regulaciones.
Con el cambio de ciclo económico y con las fuertes disposiciones regulatorias impuestas, las entidades financieras nacionales comenzaron a limitar los dineros destinos a estos propósitos, lo cual se ha traducido en una desaceleración en la construcción, que ha conllevado a una seria caída en el nivel de empleo directo e indirecto.
Lo preocupante de esta situación es que ha sido reconocido internacionalmente que el deterioro en el sector inmobiliario es el detonante de muchas de las crisis de la última década.
Para entender este problema hay que reconocer varios obstáculos con un eje común que comienza con disposiciones regulatorias extremadamente rígidas en nuestra banca y en el mercado de valores; pasan por falta de opciones “formales” para encontrar dinero fuera de la banca y terminan en la excesiva limitación para que un inversionista (una persona o un fondo de pensión) adquiera responsabilidad directa por sus decisiones de inversión.
Opciones.
En este sentido, en la actualidad hay esquemas de financiación internacional que Costa Rica debería evaluar para una pronta implementación. Entre ellos se encuentran los fondos de capital privado (FCP), un nivel superior a los fondos de proyectos que ya hay en Costa Rica, que permiten, a partir de la presencia de dos inversionistas, recoger fondos que pueden canalizarse a inmobiliarias carentes del capital necesario para expandirse.
También pueden otorgar créditos y comprar inmuebles (casas, comercio, bodegas, etc), como los que tienen los bancos en dación de pago por sus créditos morosos.
En Colombia, esta figura de financiamiento, junto con los fondos inmobiliarios tradicionales y la banca, se han constituido un tridente importante para la profundización del mercado inmobiliario en los últimos años. Ahí, la llegada de los FCP ha estimulado las asociaciones público-privadas (APP), donde estos fondos han invertido en acciones o deudas de empresas inmobiliarias que están actuando como concesionarias de proyectos de infraestructura o de energía del Estado. Igualmente, se han utilizado estos fondos para financiar construcciones residenciales destinadas al alquiler o leasing habitacional para la clase joven y media, algo inexistente en nuestro país y poco factible sea estimulado a través de la banca.
Una de las limitaciones de los FCP es que por sus niveles de riesgo están restringidos a inversionistas inexpertos, lo que se logra, principalmente, al aumentar los montos de inversión mínimos para ingresar.
Búsqueda de fondos.
Frente a esto, una respuesta de los mercados financieros ha sido el crowdfunding. Bajo este nombre anglosajón, que se traduce como recogida de fondos en masa, se engloban diversas fórmulas de financiación colectiva, un fenómeno dentro de lo que ha dado en llamarse economía colaborativa, y que para nuestro caso sería algo así como un Uber de inversionistas humildes.
Su vertiente inmobiliaria consiste, por medio de una empresa debidamente acreditada, en utilizar una plataforma en Internet para contactar a inversionistas interesados en financiar proyectos inmobiliariosy a recibir a cambio una rentabilidad por su alquiler y lo que corresponda de la plusvalía cuando el inmueble se vende.
La principal limitación de este mecanismo es la ausencia de negociación del dinero del inversionista en un mercado secundario, como sí lo pueden realizar los instrumentos emitidos por una bolsa de valores.
España y México, que se han enfocado en regular estas plataformas de tecnología financiera, han dejado como declaratoria de su motivación reconocer las limitaciones que tienen una gran cantidad de proyectos a ser financiados por la banca y la existencia de mecanismos informales de fondeo derivado de esta situación.
Bajo esta perspectiva, el crowfunding es percibido mundialmente como una buena fórmula para completar el 30 % o 40 % de los aportes patrimoniales requeridos para poner en marcha una mayor cantidad de proyectos constructivos.
Hay esquemas de financiación que aquí se deben evaluar para una pronta implementación
Prudencia.
La economía costarricense se está desacelerando y tiene desajustes. El progreso económico de nuestro país requiere de un sistema financiero de más amplia cobertura, cohesión entre sus participantes y equilibrio desde el punto de vista normativo para facilitar a las empresas el acceso a financiamiento de diferentes modos y en diversas circunstancias.
En épocas de baja expansión del crédito, como la actual en Costa Rica, estas alternativas de financiamiento podrían ser utilizadas por el sector constructivo y terminar con una gran cantidad de sus inmuebles registrados en los balances de cobro judicial de los bancos, con mayor riesgo de contagio para la economía.
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