Država će pokrenuti građevinski sektor ako developere prepozna kao partnere

Analiza Korak naprijed Treba nam nizak komunalni doprinos, poticajna komunalna naknada, manji PDV u stanogradnji i opće reforme koje će smanjiti trošak kapitala kroz manju maržu na rizik, a nju čini upravo nepredvidivost našeg sustava, krutost našeg paraf

Europa je iz krize izašla negdje krajem 2013. dok je Hrvatska počela sramežljivo izlaziti negdje početkom 2016. godine, ali prave naznake oporavka pa tako i ulagačkih aktivnosti, počele su se osjećati u 2017. godini. Izlazak iz recesije našem je gospodarstvu donio nove izazove, naime na vrhuncu krize u Hrvatskoj postali smo članica Europske unije što je našim građanima donijelo veću slobodu kretanja te posljedično otvorilo tržište rada EU koji je nebrojeni dio sugrađana, posebno iz građevinske branše, iskoristio i otišao na tržišta koja su gladna za radnom snagom. Jasno je da je samo jedan život i da je lo- da ljudi traže bolju egzistenciju za sebe, ali to je i ogolilo stanje našeg gospodarstva.

Posebno u segmentu ulaganja na koje je direktno oslonjena građevina, mi smo kao država apsolutno nekonkurentni. Visoka davanja na plaće samo su vrh brijega koji muči domaće gospodarstvo u ovom sektoru. Naime, po razini opterećenosti fiskalnim i parafiskalnim davanjima u samom smo vrhu Europe. Ako gledamo tržište nekretnina opterećuje nas najviši PDV, ako gledamo tržište komercijalnih nekretnina, trgovine i turizma opterećuje nas najviša cijena električne energije zbog porasta naknade na obnovljive izvore, najviša davanja prilikom gradnje s osnove komunalnog doprinosa do iznimno visoke komunalne naknade koju mjesečno plaćamo i koja je zapravo i sada faktički porez na nekretnine. Kada tome dodamo eksponencijalno najvišu cijenu kapitala u odnosu na usporediva tržišta rezultat cijele formule je da nam je cijela branša nisko konkurentna i nije u stanju podizati cijenu gradnje, a to se polako i neminovno događa.

Borba za radnike

Odlazak radnika doveo je do toga da se domaća građevinska industrija za radnike bori s jakim i propulzivnim tržištima na kojima je cijena gradnje puno viša, a time i same plaće radnika. Istovremeno se ta industrija bori s nizom nagomilanih problema od loših poslovnih odluka zlatnih godina kada su se naše domaće građevinske tvrtke međusobno borile dumpiranjem cijena, do borbe s tada stranim tvrtkama koje su ušle na naše tržište s puno jeftinijim kapitalom od nama dostupnoga. Građevinski sektor je dobrim dijelom što svojim odlukama, a što zbog inertnosti države uparene s neadekvatnim manadžmentom u građevinskom sektoru kanibalizirao sam sebe i doveo se u situaciju da nemamo više domaćih tvrtki dovoljno jakih i spremnih konkurirati za gradnje studentskih domova od 20 milijuna eura ili vodogradnju u aglomeracija- ma od pedesetak milijuna eura pa ukoliko ih posluži sreća dobiju kao podizvođači posao za strane, sada mahom slovenske firme.

Kome koristi kanibalizacija?

I onda se začudimo kada jedna velika austrijska tvrtka izgubi tender od kineske tvrtke koja zbog potpore države i jeftinog kapitala može biti povoljnija i tako dumpirati cijenu gradnje. Uvijek je na kraju pitanje cui bono ili u čiju korist se sektor gradnje kanibalizira sam od sebe i tako na kraju dana otežava i sama ulaganja u Hrvatskoj.

Jačanje turističkog sektora otvara sve više potencijala srednjim građevinskim tvrtkama kakve u cijelom svijetu grade projekte vrijednosti od 10 do 30 milijuna eura, ali mi na žalost takvih tvrtki više nemamo i doslovno ulagači danas imaju problema naći adekvatne izvođače za svoje objekte za predstojeću sezonu i sezonu 2019. Istovremeno, Njemačka najavljuje otvaranje kvota za 100.000 građevinskih radnika posebno u dijelu završnih radova. Mala vatrogasna mjera koja će pomoći prebroditi dio problema je dozvola uvoza radne snage, ali nama trebaju strukturne promjene i reforma sustava. Treba nam nizak komunalni doprinos, poticajna komunalna naknada, manji PDV u stanogradnji i opće reforme koje će smanjiti trošak kapitala za Hrvatsku kroz manju maržu na rizik, a nju čini upravo nepredvidivost našeg sustava, krutost našeg parafiskalnog okvira i mala opća konkurentnost. Mijenjajmo normativni okvir u našu korist jer će ultimativna korist biti jačanje domaćeg sektora od gradnje do developera i ulagača. Država može pokrenuti domaći sektor ukoliko u segmentu državnih nekretnina napokon domaće developere prepozna kao partnere koji će razviti projekte i riješiti nagomilana otvorena pitanja na državnim nekretninama kako bi takve onda kao razvijeni projekti bile stavljane na tržište, a ne kao neperspektivne nekretnine za koje tržište može platiti samo niske cijene. Na ovaj način ojačat će se indirektno i domaći građevinski sektor kao i arhitektonski sektor, a dobit generirana iz takvih suradnja ostat će u Hrvatskoj i moći biti generator novog investicijskog ciklusa kao multiplikator za domaće gospodarstvo.

Zagreb na čekanju

Investicijski ciklus u Hrvatskoj u segmentu komercijalnih nekretnina dosegnuo je svoj vrhunac i nekih većih projekata u velikim gradovima neće biti nego će se sektor fokusirati sam na sebe i nakon faze preuzimanja na restrukturiranja i poboljšanje internih pozicija. Lagani trend rasta predstogično ji malim gradovima kao aglomeracijskim sredinama gravitacije 10 do 15 tisuća stanovnika u kojima će se pojačano osjetiti ekspanzija trgovine u sljedeće četiri godine, a to već svjedočimo kroz ulazak lanaca kao Tedi i Pepco na naše tržište. U segmentu uredskih nekretnina, osim u Splitu i Zagrebu, ostali gradovi nisu konkurentni, a zagrebački projekti su većinom na čekanju zbog gore navedenim problema kako tržišta tako i samog sektora.

VISOKA DAVANJA NA PLAĆE SAMO SU VRH BRIJEGA KOJI MUČI DOMAĆE GOSPODARSTVO U OVOM SEKTORU

JAČANJE TURISTIČKOG SEKTORA OTVARA PROSTOR SREDNJIM GRAĐEVINSKIM TVRTKAMA, ALI MI NA ŽALOST TAKVIH TVRTKI VIŠE NEMAMO

INVESTICIJSKI CIKLUS U SEGMENTU KOMERCIJALNIH NEKRETNINA DOSEGNUO JE VRHUNAC I NEĆE BITI VEĆIH PROJEKATA U VELIKIM GRADOVIMA

*Denis Čupić direktor tvrtke F.O. Development i predsjednik HUP-Udruge developera