Prilog nekretnine
Developeri opet u poslovnim kvadratima, nicat će i logistički
Sve procjene govore da će volumen transakcija u ovoj godini nadmašiti 2017., pa ostaje strateško pitanje: kako osigurati održiv rast i razvoj
Čak 92% više poreza na promet nekretnina uplaćeno je u 2017. nego u 2016. i to unatoč smanjenju porezne stope, no obuhvat transakcija na koje se porez primjenjuje bio je veći zbog ukinutih olakšica, pa podaci nisu u potpunosti usporedivi. Maksimalan prihod od poreza u 2017. uplaćen je u prosincu iznosi 116,8 milijuna kuna, što je najveći iznos zabilježen u protekle 4 godine. Uz to, nakon uzastopnog pada u protekle 4 godine, ukupan broj kupoprodaja nekretnina u porastu je u 2016. i 2017.
To je tek djelić uzlaznih trendova na tržištu nekretnina na kojem se, kako to opisuje dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK te osnivač i direktor Operete Boro Vujović, sve više gradi i dizalice su na puno lokacija, pa tako polako raste i broj kvalitetnih nekretnina. “Tržište se oporavlja nakon dugogodišnje krize, više je faktora koji na to utječu, a među njima je i porezna stabilnost jer nema iznenadnih situacija za investitore. Porasla je potražnja za dobrim nekretninama, novogradnjama i lokacijama. Očekujemo stabilizaciju cijena ako ne bude novih intervencija na tržište, kao što su bile prošlogodišnje subvencije, koje su dovele do rasta cijena” kaže Vujović.
Stabilizacija tržišta misao je voditelja i predviđanja u Zagreb nekretninama. U protekloj godini, a trend se nastavlja i početkom ove, tvrde, tržište nekretnina općenito raste prema svim relevantnim pokazateljima. Raste broj transakcija, iznos uplaćenog poreza na promet nekretninama i broj izdanih građevinskih dozvola, rastu volumeni ukupnih transakcija, a raste i broj najavljenih novih projekata.
Voditeljica Odjela posredovanja i marketinga Zagreb nekretnina Mojca Kufner, uz ogradu da dio tog rasta posljedica je nižih početnih razina u odnosu na koje se rast mjeri, ističe da je ipak riječ o oporavku tržišta, tj. kaže “sada već i o stabilizaciji”.
Stižu novi turistički igrači
“U 2017. se 90% investicija odnosilo na segment turističkih i trgovačkih nekretnina te upravo na ta dva tržišna segmenta očekujemo i dalje najznačajnije transakcije. U segmentu trgovačkih još traje konsolidacija postojećeg portfelja između velikih tržišnih igrača i očekujmo nastavak preslagivanja. Na tržištu turističkih nekretnina očekujemo ulazak novih velikih igrača, koji još nisu prisutni u Hrvatskoj prije svega velikih hotelskih lanaca, bilo kroz ugovore o upravljanju, bilo kroz akvizicije, ali i velikih investitora iz istočnih zemalja (Ujedinjeni Arapski Emirati, Kina, Korea), koji su do sada bili samo aktivni promatrači”, kaže Kufner.
Više transakcija očekuju i na tržištu uredskog prostora, a što se tržišta stambenih prostora tiče, nastavit će se ponovni val novogradnje u većim gradovima. No uspjeh u prodaji takvih projekata predviđaju samo projektima na dobrim lokacijama s dobro osmišljenim tipom stanova koji su sukladni potražnji. Uz predviđanja pozitivnog rasta interesa investitora i u godinama koje dolaze te najviše aktivnosti u HTL sektoru, u konzultantskoj kući Colliers International očekuju i prve transakcije u segmentu industrije i logistike koje su dosad gotovo u cijelosti izostajale.
Tako najveći rast aktivnosti u odnosu na prošle godine vide u sektoru industrijskih nekretnina, logističkih centara odnosno modernih skladišta. U Hrvatskoj naime postoji, prema Colliersovoj direktorici i partnerici za Hrvatsku, Sloveniju i BiH Vedrani Likan, velik nedostatak modernih te dobro opremljenih logističkih i industrijskih nekretnina. Glavne prepreke za nove investicije su veliki troškovi gradnje opterećeni komunalnim doprinosom i skupo zemljište. “Ipak, ove bi se godine mogle ostvariti investicije
S OBZIROM NA TO DA NEMA NOVIH PROJEKATA U PROIZVODNJI, NOVIH RADNIH MJESTA U SEKTORIMA KOJI KREIRAJU DUGOROČNO ODRŽIVI RAST, KAO NI POZITIVNIH DEMOGRAFSKIH POKAZATELJA, PITANJE JE ŠTO ĆE SE DOGAĐATI U GODINAMA KOJE DOLAZE
do oko 50 milijuna eura u dva-tri nova logistička projekta”, kaže Likan. Retail tržište je poprilično zasićeno i prilike za razvoj novih centara su ograničene, no i dalje će, tvrdi, biti interesantno investitorima koji traže prilike za kupnju postojećih šoping centara koji im osiguravaju željeni godišnji prinos. “Kod tržišta uredskih prostora primjećuje se povratak developera/investitora koji grade nove uredske zgrade. Stopa popunjenosti prostora se vratila na pretkrizna vremena. Očekujemo da će se prosječna renta na tržištu malo povećavati dok se ne realiziraju novi najavljeni projekti. Do kraja 2018. u Zagrebu će biti nešto više od 30 tisuća m2 novih ureda. S druge strane, rast turizma u Zagrebu doveo je do povećanja prisutnosti internacionalnih brendova, posebno u ugostiteljskom sektoru. Potražnja za novim prostorima na uličnim lokacijama i u šoping centrima nastavlja biti vođena interesom internacionalnih brendovima, koji se prvenstveno fokusiraju na Zagreb i obalne gradove, te preferiraju top lokacije u šoping centrima i na high streetu”, kaže Likan dodajući da od 2015. bilježimo oporavak likvidnosti na tržištu komercijalnih nekretnina, što je od iznimne važnosti jer “ulijeva povjerenje novim investitorima”.
'Ulaganja treba poticati'
Sve procjene govore da će volumen transakcija u ovoj godini nadmašiti 2017., pa ostaje strateško pitanje: kako osigurati održiv rast i razvoj. Likan smatra da je rješenje u domeni strateškog urbanističkog planiranja te poticanja željenih i ciljanih oblika investicija. I brownfield i greenfield investicije su, kaže, važne te među njima ne treba favorizirati ni jedan oblik, a isto vrijedi i za različite veličine projekata.
“Dok npr. Zakon o strateškim investicijskim projektima obuhvaća nekoliko velikih projekata zaboravlja se da je puno veći broj projekata manje veličine koji su iznimno važni za gospodarstvo i zaposlenost na različitim lokacijama. Dakle, mislimo da treba olakšati proceduru za sve projekte. Kako bi privukla nove investitore, država se mora napokon uhvatiti u koštac sa sređivanjem zemljišnih knjiga i katastra, smanjenjem nepotrebnim nameta i papirologije, većom transparentnošću i usklađenosti prostornih planova, većom brzinom i jednostavnosti ishođenja građevinskih dozvola”, navodi Likan.
Investitori bi se, prema Kufner, trebali okrenuti projektima urbane obnove postojećeg portfelja, a ne nužno novim projektima.
“U svim velikim gradovima, a posebno u Zagrebu, postoje izrazito veliki projekti, koji zauzimaju neke od najatraktivnijih lokacija, ali već desetljećima stoje devastirani i neiskorišteni. S druge strane, gradovi se šire izvan svojih prirodnih okvira, što podrazumijeva velike i nepotrebne troškove prometne i socijalne infrastrukture i slično. U većini slučajeva plaćaju ih porezni obveznici koji od toga uglavnom nemaju baš velike koristi, osim ako stanuju na tim lokacijama. Uz to, u pripremi projekata potrebno je uvažiti buduće mogućnosti kupaca nekretnina u smislu održavanja, mogućih promjena u interijeru u funkciji kvalitete stanovanja ili poslovanja, u definiranju opreme koja će se ugrađivati – pametne kuće i slično (cijena, složenost, dostupnost izvođača), posebno u odabiru izvođača, koji bi trebali biti dostupni i nakon predaje nekretnine u posjed kupcu. To mi se čini posebno bitnim, i faktor je koji već sada razlikuje uspješne investitore od neuspješnih”, kaže Kufner.
Vujović, pak, smatra da tržište treba pustiti da se samo regulira.
“Ako se uvode neke mjere, potrebno je da budu trajne i dugoročne, jer svaka instant intervencija destabilizira tržište”, ističe Vujović.
Jeftin novac
Dostatnost samoreguliranja poduprijeta je po njemu nizom pozitivnih pokazatelja, u prvom redu geostrateškom pozicijom u odnosu na ostale zemlje Sredozemlja. Kod nas je sigurno, a to je ono što, kaže, turisti, a onda i kupci traže. Niske kamatne stope na štednju dovode do prelijevanja štednje u nekretnine za iznajmljivanje kamatna stopa će uskoro biti negativna, a na stan u Zagrebu povrat je 4 do 5% godišnje, a niske su i kamatne stope na kredite, tako da su kupcima novci jako jeftini.
“Apartmanizacija Zagreba, Splita, Dubrovnika i Šibenika dovodi do velike potražnje za stanovima u centru gdje nema stanova u ponudi. Rast BDPa i pozitivna klima, atraktivnost obale i niske cijene naših nekretnina u odnosu na cijene u EU automatski se odražavaju na pozitivne trendove na tržištu nekretnina. Iseljavanje mladih kao najboljih kupaca je opasnost za tržište, ali za sad se njegov učinak ne osjeća. Isto se tiče i promjena ovršnog zakona kojima se smanjila kreditna sposobnost dijela kupaca”, kaže on.
Hrvatsko gospodarstvo već četvrtu godinu zaredom bilježi rast, a kako napominje Likan to se odrazilo na pozitivnu klimu među investitorima i privlačenje novih. Tri svjetske rejting agencije podignule su kreditni rejting Hrvatske, iako je on još uvijek ispod investicijske razine. Rast plaća, kaže, pozitivno utječe na rast potrošnje i na zadržavanju dijela populacije u zemlji.
“Demografski negativan trend je gorući problem u zemlji. Postojeće i nove investitore brine nedostatak kvalificirane radne snage. Smatramo da bi trebalo smanjiti porez na dohodak koji je trenutno enormno visoki i opterećuju kako poslodavce tako i zaposlenike”. Veći dio rasta tržišta nekretnina kojem sad svjedočimo je prema Kufner oslonjen na nastavak pozitivnih kretanja u gospodarstvu, tj. na kontinuirani rast BDPa, zaposlenosti, prosječne plaće i trgovine na malo te rekordnih turističkih sezona.
“No, bitno je prepoznati da će probuđeni optimizam svih sudionika na tržištu nekretnina, od kupaca stanova, građevinara, pa do domaćih i stranih investitora i nadalje ovisiti upravo o tim pokazateljima, a upitno je koliko oni dugo samostalno mogu kreirati pozitivnu atmosferu. S obzirom na to da na primarnoj strani tržišta nema pozitivnih pomaka, dakle nema novih projekata u proizvodnji, novih radnih mjesta u sektorima koji kreiraju dugoročno održivi rast te nema pozitivnih demografskih pokazatelja, pitanje je što će se događati u godinama koje dolaze. No za sada optimizam postoji, i to se vidi na tržištu nekretnina”, zaključuje Kufner.
KAKO BI PRIVUKLA NOVE INVESTITORE, DRŽAVA SE MORA NAPOKON UHVATITI U KOŠTAC SA SREĐIVANJEM ZEMLJIŠNIH KNJIGA I KATASTRA, SMANJENJEM NAMETA I PAPIROLOGIJE, BRŽIM ISHOĐENJEM DOZVOLA... Vedrana Likan Colliers ISELJAVANJE MLADIH KAO NAJBOLJIH KUPACA JE OPASNOST ZA TRŽIŠTE, ALI ZASAD SE NJEGOV UČINAK NE OSJEĆA. ISTO SE TIČE I PROMJENA OVRŠNOG ZAKONA KOJIMA SE SMANJILA KREDITNA SPOSOBNOST DIJELA KUPACA Boro Vujović Opereta