Što to ne valja s APN-ovim kreditima

Država neizvjesnu ekonomsku egzistenciju mladima kompenzira povoljnom kupnjom stana o zajedničkom trošku i na zadovoljstvo mešetara

Interes Hrvata za sudjelovanje u modelu državnog intervencionizma u stambenom kreditiranju, čini se, ne jenjava. Sutra istječe rok za predaju zahtjeva za dodjelu kredita čiju otplatu sufinancira država, a državna agencija APN izvijestila je da je na aktualni peti natječaj pristiglo tri tisuće zahtjeva, od kojih je više od tisuću obrađeno, većina je prihvaćena, a neki su vraćeni na doradu. Odbijen je samo jedan zahtjev. Program subvencioniranih stambenih kredita provodi se od 2017. godine i predstavlja povoljnu mogućnost kupnje na dug prve nekretnine uglavnom mlađim obiteljima. Na prvu zvuči neodoljivo – država ti otplaćuje dobar dio glavnice, kamate su povoljne, ponuda nekretnina nikad veća. No, ako se u priču zagrebe malo dublje, ispada da građani od svega imaju najmanje koristi. Ugrubo: APN-ovi krediti pomažu bankama da uz smanjene rizike podebljaju svoje aktive, građevinski investitori i prodavatelji nekretnina zarađuju na rastu cijena, a političari stvaraju dojam brige za demografiju. S druge strane štetu trpe kupci koji nemaju uvjete za subvencije jer sada stanove plaćaju skuplje, a neodoljivost jeftinih kredita ljude na pragu obiteljskog života perfidno mami u dužničko ropstvo. S tim u vezi bilo bi zanimljivo provesti istraživanje iz kojeg bi se vidjelo koliko je obitelji ukalkuliralo rizik za razdoblje kada subvencije prestanu.

APN-ovi krediti nisu prvi, vjerojatno ni posljednji model državne intervencije u tržište nekretnina. Kod nas je već prokušana poticana stambena štednja, koja je naprasno prekinuta 2013., te poticajna stanogradnja (POS). Oba su modela imala svoje prednosti i nedostatke, no ni jedan ni drugi nisu toliko utjecali na disperziju koristi među dionicima sustava niti su iskrivljavali tržište do te mjere kao što to čine APN-ovi krediti. Odluka o tome koji će se model državne intervencije u stambeno kreditiranje provoditi dosad je uglavnom ovisila o preferencijama političke strukture na vlasti, a ne o objektivnoj evaluaciji utjecaja na društvo i ekonomiju.

Subvencioniranje stambenog kreditiranja političke elite prezentiraju kao demografsku mjeru. Međutim, sagledavanje efekata dovodi do zaključka da je mjera promašena jer je većina takvih kredita iskorištena na području nekolicine razvijenih gradova, koji imaju najmanje problema s iseljavanjem. Suprotno očekivanjima, ali i kriterijima dodjele subvencija, najmanji je interes za APN na istoku Hrvatske, koji je demografski i gospodarski opustošen, a najveći u Zagrebu, gdje je podijeljeno 30 posto subvencija. Istina, u četiri godine provođenja odobreno je ukupno 13.011 subvencioniranih kredita, a u istom razdoblju rođeno je više od 2000 djece. Država je na subvencije dosad potrošila više od 244 milijuna kuna.

Ako se gledaju efekti APN-ove mjere na tržište, situacija je još više izvitoperena. Istraživanja pokazuju da se hrvatsko tržište nekretnina počelo oporavljati 2015. Međutim, najveći rast počeo je 2017., iste godine kada su počeli APN-ovi krediti. U sljedeće dvije godine, tijekom kojih je država pomogla kreditirati 9400 obitelji, cijene nekretnina porasle su 16 posto. Unatoč pandemijskoj godini i proljetnom lockdownu, nakon dva ovogodišnja APN-ova natječaja, cijene su nastavile rasti. Budući da su subvencionirani krediti utjecali na tržište, očito je da je subvencije dijelom pojeo rast cijena stanova. Ako se tome pridoda činjenica da se na kupnju stana ili kuće plaća porez na promet nekretnina, dio subvencija vratio se državi. Ispada tako da su veću korist od APN-ovih subvencija imali prodavatelji nekretnina nego kupci kojima je program namijenjen. O nepravdi koja je učinjena onima koji ne zadovoljavaju državne kriterije, a sada moraju kupiti skuplju nekretninu, izlišno je raspravljati. Tako se još jednom pokazalo da nedostatak vizije ekonomskog razvoja rezultira ad hoc rješenjima koja kratkoročno donose benefite određenim društvenim i političkim grupama, dok dugoročno potkopavaju fiskalnu stabilnost i socijalnu pravdu. Sličan slučaj, samo s dalekosežnijim posljedicama, imali smo 90-ih godina kada je država nedostatak radnih mjesta kompenzirala davanjem socijalnih i financijskih beneficija čitavoj generaciji koja se nakon povratka s ratišta nije imala gdje zaposliti. Umjesto da im omogući rad, država ih je poslala u mirovinu. Hrvatska danas mladima neizvjesnu ekonomsku egzistenciju i otežan profesionalni razvoj nadomješta povoljnom kupnjom nekretnine o zajedničkom društvenom trošku na zadovoljstvo građevinskih poduzetnika i nekretninskih mešetara.