Za kvadrat stana u Dubrovniku i Hvaru 36 posto godišnjeg dohotka
Vlasnicima nekretnina turizam donosi solidnu zaradu, no one koji nemaju nekretninu onemogućuje u tome da je steknu
Za četvorni metar stana ili apartmana na Hvaru, u Dubrovniku ili Slivnom lokalno stanovništvo trebalo je 2018. godine izdvojiti 36 posto prosječnog godišnjeg dohotka u tim mjestima. Mnogim vlasnicima nekretnina turizam vjerojatno donosi solidnu zaradu, no onima koji nisu bili te sreće da naslijede vrijedne nekretnine turizam više šteti nego pomaže u tome da se skuće. Pokazao je to rad skupine hrvatskih ekonomista s Ekonomskog instituta Zagreb, Instituta za turizam te dubrovačkog Sveučilišta objavljen u časopisu Annals of Tourism Research, jednom od top 5 svjetskih časopisa iz područja turizma i drugom najboljem iz područja sociologije, o utjecaju turizma na dostupnost nekretnina.
Upitno prekoračenje u banci
– Zanimalo nas je postoji li veza između turizma i priuštivosti nekretnina i koji kanal ima najsnažniji učinak. Promatrali smo intenzitet dolazaka turista, količinu smještajnih kapaciteta, sezonalnost te indeks sveukupne ranjivosti destinacije na turizam. Negativan učinak na priuštivost nekretnina realizira se kroz sva četiri kanala, ali je negativni učinak sezonalnosti deset puta jači od ostalih – objašnjava ekonomist Nebojša Stojčić. Hrvatska ima najkraću turističku sezonu od svih mediteranskih zemalja, a samo Cipar, Malta i Crna Gora imaju veći udio prihoda od turizma u BDP-u od nas. Nadalje, izravni doprinos turističkog sektora bruto dodanoj vrijednosti za Hrvatsku drugi je po veličini u svijetu, iza Macaa.
– Dva su objašnjenja negativnog utjecaja turizma na priuštivost nekretnina. Jedno je ono klasično da povećani broj dolazaka vodi prenamjeni prostora iz stambenog u onaj za iznajmljivanje, cijene nekretnina rastu, a smanjuje se ponuda stambenog prostora. Rast potražnje otežava kupovinu nekretnine lokalnom stanovništvu – pojašnjava Stojčić. Drugo objašnjenje kaže da sezonalni turizam vodi pojavama kao što su visoke fluktuacije u primanjima, nestabilnost dohotka i nesigurnost zaposlenja što stanovnicima otežava zadržavanje i poboljšanje ekonomskog statusa. Primjerice, sezoncima je problem u banci dobiti i prekoračenje, a kamoli dugoročni stambeni kredit, a i ako ga mogu dobiti, neizvjesnost oko zaposlenja i prihoda smanjuje njihovu sklonost kupovini nekretnina. Ako je sezona kratka, čak i oni koji nastoje akumuliranom zaradom doći do nekretnine imaju problema u tim nastojanjima, dodaje Stojčić. Rad potpisuju Josip Mikulić, Maruška Vizek, Nebojša Stojčić, James E. Payne, Anita Čeh Časni i Tajana Barbić. Tvrde da rezultati otkrivaju dva paradoksalna ishoda iz perspektive razvoja turizma. Prvo, turistička odredišta i njihova uređena središta gube autentičnost i privlačnost što je privuklo posjetitelje. Drugo, razvoj turizma postaje kontraproduktivan kada se lokalni stanovnici moraju preseliti zbog rastućih turističkih aktivnosti i problema s priuštivošću stanovanja.
Maruška Vizek pojašnjava da postoje dva moguća objašnjenja za snažan utjecaj sezonskog turizma na dostupnost stanova u Hrvatskoj.
Prvo, gradovi i općine s jačom turističkom sezonalnošću uglavnom imaju vrlo malo luksuznih hotela u usporedbi s privatnim smještajem, te nisu u mogućnosti podržati turističku sezonu izvan dva najtoplija ljetna mjeseca. U prosjeku, na privatne najmove otpada dvije trećine svih turističkih smještaja u Hrvatskoj, no u mjestima s jačom sezonom taj je udio vjerojatno još i veći. Drugo, kraće sezone lokalno pogoršavaju nejednakost između onih koji posjeduju nekretnine i onih koji ih nemaju, što može dovesti do propadanja, a ne do rasta vođenog turizmom.
Ranjivost se širi na zaleđe
Propadanju vođenim turizmom svjedoči se i na drugim destinacijama, poput Grčke, a neke analize sugeriraju da su stanovi u Splitu ili Dubrovniku manje pristupačni nego u Hong Kongu.
– Tamo gdje je sezona kraća, manje su i mogućnosti zarade od turizma za lokalno stanovništvo. Sve skupa rezultira znatno smanjenom priuštivošću. Oni koji posjeduju nekretnine profitiraju, oni koji ih nemaju na gubitku su, ističe Josip Mikulić.
Ranjivost se s priobalja sve više širi na zaleđe te na neke sredine u unutrašnjosti, što nije u tolikoj mjeri bilo izraženo 2012. u usporedbi s posljednjom analiziranom 2018. godinom, ističe Vizek.