∞Ó·‰È¿ÚıÚˆÛË ‰·Ó›ˆÓ Î·È ‰˘ÛÎÔϛ˜
Zπ ι ς πιστεύει, Τράπε%ες-δανει λήπτες-Β υλευτές και άλλ ι τι η αναδιάρθρωση δανείων είναι εύκ λη δ υλειά, πλανάτε, λ γω κυρίως άγν ιας της π λυπλευρ τητας της κατάστασης στην αγ ρά ακινήτων.
Η Κεντρική Τράπε%α ε&έδωσε ένα είδ ς καθ δηγητικ ύ σημειώματ ς ( δικ άρτη) στ υς ρηματ δ τες π υ είναι π λύ ηθητικ , δι τι έ ει επιλη θεί μερικώς στ πρ λημα και στις δυσκ λίες της επίλυσης τ υς.
Τ λ σκεπτικ της αναδιάρθρωσης δανείων (Α.Δ.) δεν είναι αντιληπτ απ λ υς, δι τι κάθε ένας εμπλεκ μεν ς λέπει τ δικ τ υ “κ μμάτι”, ωρίς να λαμ άνει υπ ψη και τα υπ λ ιπα π υ έ υν σ έση με αγ ραστές, δανει λήπτες, τ ΤΕΠ, ι Δημ τικ ί Φ ρ ι, τ Φ.Π.Α., καταθέσεις πωλητηρίων εγγρά ων κλπ κλπ. - Κατ ικία με τίτλ – Ανα ερθήκαμε στ θέμα σε πρ ηγ ύμεν μας άρθρ σ ν α ρά την πρώτη ή κύρια κατ ικία και είναι αντιληπτ τι εκεί π υ υπάρ ει τίτλ ς ιδι κτησίας, τ θέμα είναι σ ετικά “απλ ”. - Κατ ικία ωρίς τίτλ – Τι γίνεται εκεί π υ η κατ ικία δεν έ ει τίτλ ; Zταν δηλαδή η κατ ικία αγ ράστηκε απ τ ν κ. H π ί ς είλει π σ στην τράπε%α; Σε τέτ ια περίπτωση πως πρ στατεύεται αγ ραστής με ή ι κατατεθειμέν συμ λαι , ταν μάλιστα ε& λησε τ τίμημα αγ ράς; - Κατ ικία Developer – 1ι πι πάνω δύ περιπτώσεις είναι κάπως απλές. Τι γίνεται μως ταν π. . ταν developer είλει στην τράπε%α και η τράπε%α πρ ωρά σε εκπ ίηση, κάν ντας στ τέλ ς της ημέρας έ&ωση των αγ ραστών π υ ίσως να είναι η πρώτη τ υς κατ ικία; Η υπάρ υσα ν μ θεσία πρ λέπει τι αγ ραστής μπ ρεί να πληρώσει την αναλ γία τ υ δανεί υ π υ είλει developer και έτσι να απ ύγει την εκπ ίηση. Απλ μεν, μη απ δεκτ απ τ υς αγ ραστές δε, δι τι ταν αγ ραστής & λησε τ τίμημα της αγ ράς, δεν θα δε θεί εύκ λα την πρ σθετη πληρωμή για δάνεια τρίτων (ίσως να πρ ωρήσει με ΜΕΜ1 σε λη την περι υσία τ υ developer εγκλω ί% ντας τ υς πάντες). - Φ ρ ι και Αρ ές – Θα πρέπει να υπάρ ει στα υπ ψη τι ι ρ ι τ υ Κράτ υς πρ ηγ ύνται π ιασδήπ τε υπ θήκης και κατάθεσης πωλητηρί υ εγγρά υ. Ως εκ τ ύτ υ και επειδή τ θέμα ανα έρεται μ ν στις υπ θήκες, ι ειλές τ υ ρ υ ακίνητης ιδι κτησίας, Δημ τικ ί ρ ι, απ ετευτικά κλπ, εάν δεν είναι ε& λημέν ι δεν επιτρέπεται η μετα ί αση. - Αδυναμίες Hρηματ δ τών – Επειδή πρ κειται για πρωτ - γνωρα θέματα σε τέτ ια κλίμακα, ι ρηματ δ τες έ υν τις δικές τ υς αδυναμίες και αντιλήψεις επί τ υ θέματ ς και ασ αλώς στην αντιμετώπιση τ υς.
Η μεγαλύτερη αδυναμία μερικών ρηματ δ τών είναι η μη αντίληψη τι τ σ δανει λήπτης σ και ρηματ δ - της ρίσκ νται στην ίδια « άρκα» και η καταπ ντιση της άρκας θα καταπ ντίσει και τ υς δύ .
Μέ ρι σήμερα η απάντηση των ρηματ δ τών για τα μη ε&υπηρετ ύμενα δάνεια (NPLS) είναι να αυ&ήσει τ ν ρεωστικ τ κ απ τ , έστω 7% σε 13%, ηθώντας έτσι την κ ινή άρκα να υλιά&ει μια ώρα γρηγ ρ τερα εις άρ ς και των δύ . Πρ σθετ και ε&ίσ υ σ αρ θέμα απ τελεί η κωλυσιεργία ρισμένων ρηματ δ τών να αντιμετωπίσ υν τ θέμα έγκαιρα. Ενώ λ ιπ ν υπάρ ει δικ ς άρτης της Κεντρικής π υ είναι κατ’ εμάς λ γικ ς και καταν ητ ς, κάπ ι ι ρηματ δ τες δεν ακ λ υθ ύν τις δηγίες της Κεντρικής, επιλέγ ντας μάλλ ν την κωλυσιεργία (τ υς πιστών υμε μ λ γ υμένως τι δεν είναι εύκ λ τ θέμα). - Τίτλ ι και Μη Τίτλ ι – Τ σ ι developers σ και ι δανει λήπτες και ι ρηματ δ τες, θα πρέπει πρώτα να ε&ασ αλίσ υν τ υς επιμέρ υς τίτλ υς. Σε μια υπ θεση, η τράπε%α, αρνείται να υπ γράψει τ σ ετικ έγγρα τ υ Κτηματ λ γί υ για την έκδ ση &έ ωρων τίτλων ωρίς να απαιτείται απ αυτήν να δώσει άδεια για την μετα ί αση. Και διερωτώμαστε, εάν σ ς αυτ ς τραπε%ίτης π υ έλα ε αυτή την απ αση «πήγε σ λεί καν»; Θα πρέπει να είναι πρώτιστη πρ τεραι τητα απ λ υς τ υς εμπλεκ μεν υς η ε&ασ άλιση των τίτλων σε συνεργασία, ι μ ν δι τι απ τελεί μνημ νιακή υπ ρέωση, αλλά δι τι συμ έρει σε λ υς. Τ θέμα της άδειας για μετα ί αση δεν υπεισέρ εται στ στάδι αυτ . - Εκπτώσεις – 1ι διά ρες εκθέσεις ανα έρ υν τι τα Μ.Ε.Δ. (NPLs) θα πωληθ ύν σε επενδυτικά ταμεία (Hedge Funds) τα π ία α ύ αγ ράσ υν τα δάνεια αυτά με σ αρές εκπτώσεις (±35%-50%) να πρ ωρήσ υν ι νέ ι αυτ ί ιδι κτήτες (Hedge Funds) να τα εκπ ιήσ υν με κέρδ ς. Τ 30%-50% έκπτωση δεν είναι τυ αί π σ στ , ταν υπ - λ γίσει κάπ ι ς τι τα μετα ι αστικά απ τελ ύν τ 7%-8%, ι ειλές στ υς ρ υς ακ μη 5%-10%, η διαδικασία έκδ σης τίτλων με τα ανάλ γα έ& δα ακ μη έστω 10%, δι ικητικά και έ& δα μεταπώλησης ακ μη 5% και ένα κέρδ ς ακ μη 20% - Δηλαδή τα επενδυτικά αυτά ταμεία για να κερδίσ υν 20% (π σ στ αμηλ ) θα πρέπει να αγ ράσ υν τα ακίνητα αυτά κατά 50% πι κάτω απ τις τρέ υσες τιμές και αυτ ωρίς να λη θεί υπ ψη ρ ν ς πώλησης.
Εάν έτσι είναι τ θέμα τ τε γιατί να μην γίνεται ως πρ - ταση τ άρισμα τ υ ρέ υς κατά 20%-30% στ ν δανει λήπτη, μια και π υ ίσως να τ κάν υν σε αυ&ημέν π σ στ για τα επενδυτικά ταμεία ( έ αια εδώ υπάρ ει εκ μέρ υς μας ίσως η σύγ υση μετα&ύ α&ίας και δανεί υ) σε πι μεγάλ π σ στ , ν υμέν υ ε αίως τι δανει λήπτης μπ ρεί να ανταπ κριθεί.
Συνε ί% ντας την συγ υστική αυτή κατάσταση κυρίως εκ μέρ υς ρισμένων ρηματ δ τών, έ υμε και άλλες περιπτώσεις.
Εάν π. . ένας developer εκτελέσει 10 έργα και & λησε τ σ ίδι ς σ και ι αγ ραστές τ υ τα εννέα και ι τ δέκατ , τ τε δεν επιτρέπ υν την μετα ί αση σε καμία μ νάδα απ τις δέκα!!, υι θετώντας τι αυτ τ μέτρ είναι ένας πρ σθετ ς μ λ ς πίεσης πρ ς τ ν developer και άλλ υς, αλλά μη απ τελεσματικ ς και μάλλ ν καταστρ ικ ς για λ υς. - Τ.Ε.Π. – Για κάθε μετα ί αση μ νάδας developer/αγ ραστής/ιδι κτήτης θα πρέπει να έ ει ε& λήσει την αναλ γία τ υ ρ υ. Μη επιτρέπ ντας, στ πι πάνω παράδειγμα, την μετα ί αση των 9 απ τα 10 έργα, τ τε δεν πληρώνεται λ ς ειλ μεν ς ρ ς, τ ΤΕΠ τ π θετεί ΜΕΜ1 και στα 10 έργα και έτσι ακ μη και εκεί π υ υπάρ υν αγ ραστές για μετα ί αση π υ θα εισπρά&ει τ Κράτ ς εκατ μμύρια μετα ι αστικά και ρ υς, δεν θα εισπρά&ει τίπ τα και επιπλέ ν η μη μετα ί αση/μη πληρωμή των ρων, επι αρύν νται και αυτές ι ειλές με τ κ υς και με ρ ακίνητης ιδι κτησίας 2% αντί ίσως τ υ .25%.
- Μια συγ υστική κατάσταση – Είναι η λη κατάσταση η π ία ειρ τερεύει με την πάρ δ τ υ ρ ν υ και ίσως η Κεντρική Τράπε%α να μελετήσει τ λ θέμα των αλληλ - ε&αρτημένων μερών και να εκδώσει μια νέα δηγία με την ελπίδα τι αυτή η νέα δηγία θα τύ ει καταν ησης.
Συμπέρασμα: Δεν συ%ητ ύμε για εκείν υς τ υς δανει% - μεν υς π υ έ υν την δυνατ τητα απ πληρωμής και τ απ εύγ υν, αν και αυτ ί θα πρέπει να πρ σεγγισθ ύν με κάπ ι τρ π συνδιαλλαγής. Για τ πρ λημα π υ υπάρ ει επαναλαμ άν υμε τις ήδη δημ σιευμένες μας απ ψεις: - Κατάργηση της ρέωσης υπερημερίας. - Έκπτωση απ τ π σ τ υ δανεί υ σε επίπεδα 25%-30% (τα πι πάνω π σ στά είναι ασικά τ κ ι). - Επέκταση της περι δ υ απ πληρωμής κατά 5-10 ρ νια. - Άμεση συνεργασία για έκδ ση τίτλων απ λ υς ρηματ - δ τες και άλλ υς. - Άμεση μετα ί αση στ υς αγ ραστές για έργα στα π ία δεν είλ νται δάνεια απ developers/αγ ραστές τ υς στα συγκεκριμένα έργα. - Ίσως η συμμετ ή τ υ ρηματ δ τη ως μέτ ς της εταιρείας/developers για έργα π υ έ υν πρ πτική να είναι μια λύση. - Πρ σθετη ρηματ δ τηση εκεί π υ δικαι λ γείται για την απ περάτωση μισ τελειωμένων έργων. - Περί δ ς άριτ ς είτε ωρίς ή μ ν τ κ ι για τα επ μενα 2-3 ρ νια. Περί δ ς μέ ρι να αρ ίσει η κάπ ια ανάκαμψη. - Διαιτητές Δανείων – Εί αμε την ατυ ία να ακ ύσ υμε απ τ ραδι ων μια συ%ήτηση δύ επίδ &ων διαιτητών επί τ υ θέματ ς. Εάν είναι αυτ ύ τ υ είδ υς π ι τητας ι διαιτητές, τ μ ν π υ θα π ύμε είναι τι « θε ς να μας ηθήσει». - Μη ε&υπηρετ ύμενα δάνεια – Η ερμηνεία τι είναι Μ.Ε.Δ. είναι λίγ ν άδικη. Z ι μ ν ανα έρεται στις 90 ημέρες καθυστέρησης στην πληρωμή των τ κων, αλλά αυτ ισ ύει και εάν τ δάνει είναι μεγαλύτερ απ την α&ία της υπ θήκης. Έτσι μπ ρεί δανει λήπτης να πληρώνει κάπ ια δ ση εμπρ θεσμα αλλά σε μια επ ή π υ ι τιμές δεί ν υν μια κατι ύσα π ρεία, σ εδ ν λα τα δάνεια θα είναι μη ε&υπηρετ ύμενα.