Developeři skupují továrny
Brownfieldy jsou v Praze a Brně hitem. Na místě bývalých fabrik či nádraží vyrostou tisíce bytů
Jeden z posledních symbolů někdejšího elektrotechnického impéria, hloubětínský areál Tesly, půjde za několik let k zemi. Na jeho místě vyrostou stovky bytů s obchody či restauracemi v parterech.
Jedná se o ukázkový příklad fenoménu využívání takzvaných brownfieldů. Tedy přestavby převážně průmyslových či dopravních staveb, které již neslouží původnímu účelu.
Sedmihektarový hloubětínský areál, v němž jsou kanceláře, sklady a částečně i výroba, kupuje rezidenční developer Central Group od společnosti Tesla Properties. Cenu společnosti nezveřejnily. Developer nicméně během posledního kvartálu utratil za trojici brownfieldů dvě miliardy korun.
Kromě hloubětínské Tesly jde o pozemek s ubytovnou blízko krčské Thomayerovy nemocnice a sídlo Cetinu včetně „Mordorské věže“na Žižkově.
Nejdříve se ale developer načas stane „pronajímatelem“. Je totiž nutné změnit územní plán a získat další povolení. Teprve poté bude možno bořit a dekontaminovat.
Díky současným cenám bytů v Praze se tento přístup developerům vyplácí. Brownfieldům hodně věří právě majitel Central Group Dušan Kunovský.
„Rozvoj by se měl odehrávat na těchto pozemcích. Dnes neslouží ničemu, většinou jde o veřejnosti nepřístupná území, jsou na nich nevyužívané, rozpadající se budovy a často značná ekologická zátěž z původních průmyslových provozů. Přitom jde v řadě případů o velké Tady leží peníze
pozemky v širším centru města,“říká.
Kromě zmíněné trojice má Central Group v různém stupni připravenosti ještě brownfieldy v Ruzyni, Zličíně, Vysočanech nebo na nákladovém nádraží Žižkov. Právě velká nádraží jsou kromě továren nejvýznamnějšími brownfieldy. To žižkovské má Central Group rozpůlené s developerem Luďkem Sekyrou.
Sekyra nejvíce pokročil podle svých slov v projektech na Rohanském ostrově a hlavně na Smíchovském nádraží. To je největší připravenou plochou svého druhu v Praze. Už od příštího roku by se mohla měnit v celou obytnou a administrativní čtvrť.
„Teď dáváme dohromady žádost o územní rozhodnutí. Věřím, že už to půjde rychle,“říká Sekyra o projektu, který má v několika etapách nabídnout bydlení pro více než tři tisíce lidí a sídlo pro velké instituce.
Administrativní proces je u brownfieldů specifický. Zpravidla zahrnuje i změnu územního plánu, která třeba na Smíchově trvala Sekyrovi devět let. A to dnes politici i aktivisté tvrdí, že jsou využívání brownfieldů nakloněni. I proto, že přestavbu skladu nebo továrny na byty nemá mnoho lidí touhu zbytečně protahovat, spoléhají developeři na to, že druhá část administrativy – tedy územní a stavební rozhodnutí – půjde rychleji.
Jako překážku brownfieldů Kunovský z Central Group zmiňuje často špatný stav životního prostředí. „V některých případech až natolik, že i kdyby byl pozemek zcela zadarmo, výstavba na něm by se kvůli nákladům na dekontaminaci ekonomicky nevyplatila,“říká.
Kromě zmíněných dvou investorů sází na brownfiledy třeba společnost Penta. V Jinonicích dokončuje velký projekt Waltrovka a na Florenci potom po vypořádání jedněch z nejlukrativnějších pozemků v Praze chystá administrativní projekt od studia architektky Zahy Hadidové.
Ukázkou toho, jak se díky využívání brownfieldů změní celá čtvrť, budou nejspíš brzy i Vysočany, kde už je rozestavěných či naplánovaných několik projektů, které mají nahradit průmyslové areály, například podél Kolbenovy ulice.
Protože ceny kanceláří a bytů jsou momentálně vysoko i v Brně, je tam situace podobná té pražské. Developer Trikaya plánuje postavit byty a rodinné domky na místě dnešního torza nikdy nedokončené továrny pod kopcem Hády.
K zemi se už sesunula většina areálu Vlněny kousek od centra, kde budou stát kanceláře a obchody od developera CTP.
Největší projekt – obnovu dvaadvaceti hektarů za čtyři miliardy korun – ale ve městě rozjíždí společnost CPI Radovana Vítka v areálu někdejší Zbrojovky.
„Zatím řešíme změnu územního plánu, ale vše postupuje poměrně rychle. V létě už bychom chtěli bourat a čistit,“popsal stav projektu mluvčí CPI Jan Burian. V Zábrdovicích by mělo vzniknout 800 bytů, kanceláře a obchody. Část starého industriálu se nemá bořit, ale rekonstruovat.
Výčtem Prahy a Brna ale trend, který je často spojen i s fenoménem takzvané gentrifikace, tedy zabydlováním dříve zanedbaných či nepopulárních oblastí bohatšími lidmi, ve větším měřítku končí.
I když třeba Ostrava nabízí kvůli své průmyslové historii brownfieldů mnoho, kancelářští a bytoví developeři o ně nestojí. Moravskoslezská metropole je naopak známá spíše tím, že kancelářské projekty mají vysokou nenaplněnost a bytové projekty se prodávají dlouho.
„Poslední dobou ale mají o tyto plochy zájem průmysloví developeři, třeba CTP. Je to i tím, že je k tomu tlačí veřejná správa na úkor zástavby zelených ploch,“říká projektový manažer Agentury pro regionální rozvoj Jiří Štěpán.
Stejně na podnikatele a průmyslníky cílí agentura CzechInvest, která provozuje databázi nevyužívaných areálů po celém Česku.