Za nájem víc než za hypotéku
Kroky centrální banky vedoucí k omezení hypoték zvýší zájem o nájmy. Ty proto podraží.
PRAHA Vlastní bydlení bude v Praze ještě méně dostupné. Česká národní banka (ČNB) zavádí od října doporučení, která učiní koupi bytu pomocí hypotéky pro velkou část pražských domácností ještě nedostupnější. Na drahé byty v metropoli totiž bude velmi obtížné získat úvěr. Podle analytiků proto výrazně poroste poptávka po nájemním bydlení. A vysoká poptávka následně požene ceny nájmů vzhůru. Ty nakonec mohou být v Praze vyšší než splátka hypotéky.
Doporučení ČNB, která sice nejsou závazná, ale většina bank se jimi řídí, reagují především na vysoké ceny bytů. „S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“komentoval kroky ČNB její guvernér Jiří Rusnok.
Od hypotéky k podnájmu
Od října letošního roku tak bude platit, že maximální výše hypotéky, o kterou si může člověk zažádat, musí odpovídat devítinásobku jeho čistého ročního příjmu.
Druhým pravidlem je to, že může žadatel měsíčně splácet maximálně částku, která dosahuje pětačtyřiceti procent jeho čistého měsíčního příjmu. To má zajistit, aby si žadatelé nenastavovali příliš vysoké částky, které by třeba v případě nečekaných jednorázových výdajů nebo naopak náhlých výpadků příjmů nebyli schopni splácet a tím se dostávali do dluhových pastí.
Zároveň stále platí, že u většiny hypoték, které banky povolují, musí mít žadatel naspořeno alespoň dvacet procent z ceny bytu. milionu si bude moci po opatření ČNB nejvíce půjčit Pražan s průměrnou mzdou.
To v případě bytu o dispozici 2+kk, který se v Praze prodává průměrně za 5,1 milionu, znamená nutnost mít na účtu volný minimálně milion korun.
„Ta opatření dostupnost vlastního bydlení v Praze určitě zhorší. Na druhou stranu kroky ČNB dávají smysl. Vytváří polštáře, aby v případě recese nebylo nutné hypotéky sanovat ze státních peněz,“vysvětluje analytik KPMG Pavel Kliment.
Podle něj nedostupné hypotéky způsobí vysokou poptávku po nájmech, protože střední třída na vlastní byt nedosáhne. A pokud si lidé nebudou moci dovolit vlastní nemovitost, budou logicky hledat podnájem. „Podíl nájemního bydlení je přitom nyní v Praze rekordně nízký. Zatímco v Berlíně tvoří nájmy čtyřiaosmdesát procent trhu a ve Vídni osmasedmdesát procent, v Praze je podíl nájemního bydlení jen dvaatřicet procent,“konstatuje Kliment s tím, že kvůli pravděpodobné zvýšené poptávce nájmy postupně podraží. „Přitom už nyní jsou na poměrně vysoké úrovni,“dodává.
Zdražování nájmů potvrzuje také výkonná ředitelka developerské společnosti Central Group Michaela Tomášková. „Opatření ČNB omezí především v Praze vlastnické bydlení, posílí pozici investorů a velké množství zájemců o nové bydlení vyžene do nájmu. Ceny nájemného se ale budou v důsledku takto vyvolané poptávky zvedat a ti, kdo budou řešit bydlení, tak budou za nájem platit dokonce více než za splátku hypotéky,“říká Tomášková.
S průměrným platem jen garsonku
Kromě zvýšení cen nájmů ale mohou mít opatření ČNB na pražský trh s bydlením ještě jeden efekt. Oslabení poptávky po koupi vlastního bytu může zastavit růst cen nemovitostí, který byl především v loňském roce výrazný. „Dostupnost bydlení je nyní v Praze nejhorší za posledních deset let,“dodává Michal Pich ze serveru Realitycechy.cz.
Pokud si pražská domácnost bude chtít přece jen pořídit pomocí hypotečního úvěru vlastní byt, musí si od října připravit nejen vysokou částku v hotovosti, ale také bude muset mít dostatečně vysoký měsíční příjem. Jinak banka peníze nepůjčí. „Nová kritéria budou znamenat, že až jedna pětina zájemců na hypotéku nedosáhne,“uvádí Tomášková.
V praxi to znamená, že Pražan s průměrným příjmem 39 tisíc hrubého si může vzít s novými pravidly ČNB úvěr maximálně na 3,12 milionu, což činí devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Zároveň ale nesmí splácet více než 13 020 korun měsíčně. „Hypotéku by pak tedy musel mít minimálně na jedenadvacet let,“dodává Pich.
Za tři miliony se navíc v novostavbách v Praze prodávají jen garsonky 1+kk. U průměrného bytu v dispozicích 3+kk, který se v novostavbách prodává za 7,3 milionu, by pro dosáhnutí na hypotéku musela domácnost disponovat hrubým měsíčním příjmem 75 800 korun a navíc mít naspořeno 1,47 milionu.