„Praha se trestuhodně nezabývá brownfieldy“
Inspirací pro rozvoj Prahy může být Hamburk, líčí urbanista Peter Gero
PRAHA, HAMBURK Do počátku tisíciletí byl na místě nynější hamburské čtvrti HafenCity přístav a bezcelní zóna. Z obrovského rozvojového území se nakonec stala moderní čtvrť, která rozšířila městské centrum o čtyřicet procent plochy. Po dokončení v roce 2025 má v HafenCity bydlet asi dvanáct tisíc obyvatel. Podle urbanisty Petera Geroa, který se na výstavbě čtvrti podílel jako ředitel plánování a výstavby v centrálním Hamburku, by se v HafenCity mohla Praha inspirovat. „Zatím se v Praze o brownfieldy příliš nezajímáte a to je chyba,“říká.
Jak vnímáte výstavbu a architekturu v současné Praze?
Z mého pohledu se v Praze věci mění velmi intenzivně k lepšímu, ale týká se to jen různých oprav a údržby stávajících budov. U nových věcí se určitě nedá říci, že by Praha nějak určovala tempo v Evropě. Což jí ale historicky náleží. Třeba v období secese byla Praha v evropském měřítku jakýmsi zrcadlem architektury. Dnes jím není.
Čím to je? Chybí tu vůle pouštět se do odvážnějších projektů?
Myslím si, že se lidé už spokojili se stávající kvalitou a přistupují k městu ve stylu: ať mi tu nechodí ještě více turistů. Tomu na jednu stranu rozumím, protože centrum Prahy je turisticky dost zdevastované, ale souvisí to s tím, že turisté nemají moc možností se rozprchnout do dalších čtvrtí. A připomenul bych i to, že se v Praze až trestuhodně nezabýváte brownfieldy. Ty se nacházejí ve strategických polohách, ale nevytvářejí zatím žádný prostor na zlepšení bytové situace.
Možná se Praha obává toho, že na rozvojových územích vznikne
Kritika je dobrá věc, která vede ke zlepšení kvality a zvýšení nároků na město. Kritiky se město nesmí bát. I když není třeba vždy věcná.
Proč je Hamburk v revitalizaci brownfieldů úspěšnější?
Hamburk dokáže brownfieldy revitalizovat v poměrně krátkém čase mimo jiné proto, že nemá možnost růst za své hranice. Je spolkovou republikou, tedy hranice jsou jasně definované. Hamburk proto bojuje proti tomu, aby se lidé stěhovali do zón mimo město, protože je to neekologické a neekonomické. Proto je tu tlak na rychlé řešení brownfieldů. Jiné cesty není a kdo má zájem takovou cestu zdržovat, tak páchá skoro zločin na městě.
Vy jste se v Hamburku podílel na výstavbě moderní čtvrti HafenCity, která vznikla revitalizací přístavu. Jaký byl její vývoj?
První koncepty na proměnu toho území přišly koncem osmdesátých let, když vzniklo jakési fórum plánovačů. Město tehdy ještě nevědělo, co s tou oblastí bude dělat. Vědělo jen, že je tu nějaký problém a přístav, který by se měl změnit na jinou funkci. Z toho vzniklo první zadání na takzvaný Masterplan definující rozvojový koncept čtvrti, který vznikl koncem devadesátých let. Vybral se jeden návrh, který se pak dotvářel, a první stavby podle tohoto plánu začaly na západním konci brownfieldu vznikat v letech 2004 a 2005. To už se přesně vědělo jak dál. Dnes stojí asi dvě třetiny HafenCity a zbytek je v plánu a výstavbě.
Čím si Hamburk zajistil kontrolu nad tím, jak budou developeři HafenCity zastavovat?
Tehdejší prozíravý primátor hned v okamžiku, kdy mu architekti představili první nápady rozvoje přístavu, pochopil, že rozvoj je možný jen ve chvíli, kdy město bude vlastníkem pozemků. Proto zastavil všechny práce na návrzích a navenek je dokonce negoval. Protože věděl, že jakmile se začne mluvit o výstavbě čtvrti, majitelé pozemků zbystří a ceny pozemků strmě porostou. Město v tichosti skoupilo téměř všechny pozemky, na kterých dnes HafenCity stojí. To byl pro velký development městského prostoru zásadní krok.
Co se s těmi pozemky dělo dál?
Pokud má město pozemky, tak musí mít i společnost, která je spravuje. Proto se založila HafenCity, s.r.o., která dostala pozemky a kapitál na řešení infrastruktury. Ta společnost staví infrastrukturu a podle určitých pravidel prodává pozemky developerům, kteří mají jasná pravidla, jak stavět. Neznamená to ale vždy dodržení územního plánu. Žádný územní plán není tak geniální, že umí pracovat s tím, co bude třeba za deset let. Pokud město dostane od developera dobrý koncept, se kterým územní plán nepočítá, tak se změní plán ex post.
Jak složité bylo v bývalém přístavu budovat městskou infrastrukturu?
Tak předně HafenCity je záplavové území, takže bylo potřeba zvýšit výškový profil, vybudovat únikové cesty, mosty... To dělala ta společnost z jakési půjčky města. Díky tomu, že pozemky následně prodává developerům, vrací peníze i se ziskem do městského rozpočtu.
V čem je HafenCity výjimečné?
V tom, že jde o velký projekt, který se podařil řešit komplexně. Vytvořila se nová struktura, která je architekturou a urbanismem jedenadvacátého století.
Co to znamená?
Že jsou všechny funkce smíšené na jednom prostoru, který je přesně definovaný a určený Masterplanem a vznikl po velmi intenzivních soutěžích různých nápadů.
Zastavování brownfieldů čeká i Prahu. Pozemky na těchto územích už ale developeři vlastní. Jak si podle vás může město v takové situaci zachovat vliv?
Myslím, že i v Praze může fungovat něco podobného. Tedy městská společnost, která dělá development a obhospodařuje pozemky. To by Praze pomohlo v tom, že developeři by získali jakéhosi partnera, který mluví stejnou řečí jako oni a rozumí mocenským nástrojům. Jedním z nich je vlastnictví pozemku. Stačí, aby město vlastnilo jen ty klíčové pozemky, které si nechá jako zálohu na diskusi s developery. Dalším nástrojem jsou povolovací procesy, které musí být jasné a rychlé. Město musí celý povolovací proces řídit. Tím pádem má klíč ke spolupráci a ovlivňování rozhodnutí developera. Třetí věc je dobrý přístup města k médiím. Musí umět vysvětlovat svoji pozici médiím a občanům. I v očích developerů pak bude mít město silnou pozici, pokud bude mít podporu veřejnosti.
Praha řeší stále větší nedostupnost bydlení. Jaká je situace s dostupností bytů v Hamburku?
Poptávka je stále velmi vysoká, především po dostupném nájemném. Proto zvolil Hamburk jinou strategii než většina velkých měst. Nešel cestou restrikcí, které regulují nájemné, ale tržními prvky do toho prostředí vnikl tím, že staví intenzivně byty, respektive podporuje výstavbu bytů. Nyní se staví v Hamburku mezi osmi až deseti tisíci byty ročně. Tím se cenová hladina může udržet, či dokonce snížit.
Podle údajů hamburských statistiků se prodejní cena běžných bytů ve čtvrti HafenCity pohybuje v přepočtu okolo 105 tisíc korun za metr čtvereční. To je srovnatelná cena s Prahou, která má ale výrazně nižší průměrný plat. Jsou to reálná čísla?
Rozhodně. Navíc jsou to ceny bytů jen v HafenCity, což je čtvrť, která je velmi žádoucí a ceny jsou v ní vysoké. Ale v jiných čtvrtích mohou být ceny ještě nižší. Zásluhu má na tom i to, že má Hamburk vysoký podíl nájemných bytů, ať už soukromých, městských nebo družstevních. Město, respektive městská společnost, vlastní asi sedmdesát tisíc bytů. To je nástroj na řízení politiky bydlení.
V Praze developeři často mluví o tom, že povolení pro větší projekt získávají třeba deset let. Jak je to v Hamburku?
Přesnou statistiku nemám, ale deset let to určitě není. Pokud je projekt v souladu s územním plánem, tak se schvaluje řekněme do dvou let. Pokud je třeba územní plán měnit, tak to může být během tří let.
K HafenCity patří také budova filharmonie, která se slavnostně otevřela loni v lednu. Jak její stavba ovlivnila celou čtvrť?
Z té budovy se stal znak celé čtvrti. HafenCity bez filharmonie by nemělo takovou sílu, jako má, a dokonce ani Hamburk by nebyl tak silný. Filharmonie má tak obrovskou hodnotu, o které nikdo nesnil.
O budově koncertní síně mluví i Praha. Je takový efekt přenositelný i na Prahu?
Samozřejmě. Je ale potřeba to zažít na vlastní kůži. Hamburk neměl tolik lákadel jako třeba Berlín nebo Mnichov. Vznikem filharmonie se ale z jakési schované kvality stala kvalita veřejná. Začaly se stavět hotely, nové byty, patnáct tisíc lidí ročně se stěhuje do Hamburku. To je efekt, který může zažít i Praha. Navíc se zvyšují příjmy a z celoekonomického hlediska, i přesto, že filharmonie byla projektem, který stál 800 milionů euro, je to úspěšná stavba.