Hypotéka: jakou fixaci zvolit
Průměrná fixace u hypoték se prodloužila.
Úroky u hypotečních úvěrů padly na dno a lidé hledají cesty, jak si „pojistit“výhodnější splátku na co nejdelší dobu. Fixace úrokových sazeb se nyní podle údajů České národní banky pohybují v průměru mezi sedmi a osmi lety, kolem roku 2015 si přitom lidé brali úvěry na bydlení s průměrnou fixací kolem pěti let.
„Osmileté fixace v posledních šesti měsících dominují. Každá druhá z nově poskytnutých hypoték spořitelny má právě osmiletou fixaci,“říká ředitel hypotečních produktů České spořitelny Filip Belant. Právě spořitelna se loni podle dat ministerstva pro místní rozvoj stala s tržním podílem 27 procent lídrem na trhu nových hypoték pro domácnosti.
Přibližně dvanáctiprocentní podíl z nově poskytnutých hypoték představují v největší české bance dlouhé fixace na deset a dvacet let. Fixace na pět a méně let tvoří zhruba třetinu nových hypoték.
U Hypoteční banky i u Moneta Money Bank převažují nyní fixace na pět let. „Aktuálně jsou poptávané i delší fixace úrokové sazby nad pět let, důvodem je očekávání růstu úrokových sazeb v budoucnu. Podobná situace byla i loni. Klient delší fixací získá jistotu, že se mu sazba a splátka po zvolenou dobu nezmění,“říká mluvčí Monety Zuzana Filipová.
Celkově však platí, že podíl hypoték s fixací na pět let a kratších klesl od roku 2015 z více než 80 procent na méně než polovinu uzavřených úvěrů na bydlení. „Nadpoloviční většina hypotečních úvěrů se uzavírá s fixací delší než pět let, typické fixace jsou sedm, osm a deset let,“říká místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim.
Při volbě délky fixace hodně záleží na aktuální úrokové politice konkrétní banky. Zatímco Česká spořitelna má nejnižší úroky u fixací na pět a na osm let (a naopak fixace na rok či dva patří k nejdražším), u Hypoteční banky jsou nyní sazby u kratších fixací na jeden, tři a pět let o něco níže než u fixací delších, s délkou fixace se postupně zvyšují. Na podobném principu má postavený ceník i Moneta.
Příklon k delším fixacím částečně umožnil zákon o spotřebitelském úvěru. „Klienti se už tolik nebojí předčasného splacení v době fixace. Mají například možnost každý rok umořit až 25 procent z původní jistiny zdarma. Při prodeji nemovitosti – což je velmi častý důvod předčasného splacení hypotéky – jsou náklady také regulovány,“říká analytička Partners Lucie Drásalová.
„Zákon do značné míry odstranil nevýhody dlouhých fixací. Klient často potřeboval kvůli práci nebo rodině stávající nemovitost prodat a koupit jinou, větší nebo v jiné lokalitě. A tam bylo dříve největší riziko dlouhých fixací, protože související sankce dovedla klienta v takové situaci doslova ‚zabetonovat‘,“dodává Eim. Dalšími důvody pro nárůst obliby delších fixací je také pokles dlouhých sazeb i konkurenční boj.
Pro klienty, kteří si chtějí pojistit relativně nízkou úrokovou sazbu na delší období, dává dlouhá fixace smysl. Ostatně Belant z České spořitelny připomíná situaci z loňského jara, kdy s příchodem prvních tvrdých omezení jednorázově prudce stoupl zájem o hypotéky s desetiletou fixací.
„Jejich poměr v průběhu prvního čtvrtletí dosahoval 50 až 60 procent mezi novými hypotékami. Tento nárůst byl způsoben poklesem sazeb na historická minima a logickým očekáváním jejich opětovného růstu,“říká Belant. A podle všeho také snahou o určitou jistotu ve chvíli, kdy se během prvního lockdownu nevědělo, co bude dál.
Jak upozorňuje Michal Teubner z Komerční banky, jsou však klienti, kteří volí kratší fixace. „Největší zájem klientů KB je aktuálně o fixace na 5 až 10 let. Ale jsou situace, kdy klienti chtějí například koupenou nemovitost za rok prodat nebo chtějí hypotéku v dohledné době konsolidovat s další hypotékou. V takových případech je lepší volit fixaci kratší,“vysvětluje Teubner.
Co klientům naúčtovat
V poslední době se na trhu řeší, co vše si mohou banky započítat jako účelně vynaložené náklady, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením. ČNB již před dvěma lety zveřejnila stanovisko, že mezi tyto náklady nelze zahrnout mimo jiné snížení úrokových výnosů či úrokové náklady poskytovatele z jeho dluhů.
Většina bank si nyní účtuje administrativní náklady ve stokorunách. Některé ovšem připočítávají i další ztráty, které jim v souvislosti s předčasným splacením vzniknou. Jako například náklady na financování hypoték. Klienty tak případný odchod může vyjít i na desítky tisíc. Na trhu se v této souvislosti mluví nejčastěji o Komerční bance a o UniCredit Bank.
Argumentují tím, že musejí pořídit pro klienta zdroje pro poskytnutí úvěru a hradit za ně cenu, která je po celé sjednané úrokové období neměnná. Princip výpočtu je podle Teubnera založen na rozdílu mezi sazbou daného úvěru a sazbou potenciálního nového úvěru stejných parametrů, který nahradí původní, předčasně splacený.
„Účelně vynaložené náklady vzniknou pouze v případě, že sazba potenciálního nového úvěru je nižší, než byla sazba předčasně splaceného úvěru. Současně je třeba dodat, že Komerční banka klientům neúčtuje administrativní náklady spojené s předčasným splacením,“říká Teubner.
„Banka při stanovení výše požadované náhrady účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky provádí standardní výpočet v souladu s podmínkami uzavřené smlouvy. V případě jakéhokoli rozporování výše této částky, banka každý případ posuzuje individuálně a zohledňuje při výpočtu vždy výši skutečných nákladů,“říká Petr Plocek z UniCredit Bank.
„Klientům, kteří chtějí předčasně splatit hypotéku, účtuje spořitelna pouze administrativní náklady ve výši zhruba 700 korun. Jsme nicméně přesvědčeni, že situace, kdy banky nemohou do nákladů za předčasné splacení hypotéky zahrnout také náklady spojené s financováním hypotečního úvěru, je dlouhodobě neudržitelná,“říká Belant z České spořitelny.
Toxická situace na trhu
„Výklad ČNB posouvá trh do roviny, kdy klient je chráněn proti růstu sazeb, ale v případě poklesu je mu přiznáváno právo odejít za řádově stokorunových nákladů (plus náklady na katastr). Taková praxe, pokud se vztah banka–klient nenarovná, hrozí tím, že fixace se pro banky stanou méně zajímavými,“myslí si Eim. Podle expertů se na trhu vytvořila toxická situace, která může podrývat stabilitu hypotečního trhu.