Školky, parky a komunitní centra
Developeři se vykupují stamiliony. Systém supluje nefunkční nastavení daní.
Jedna miliarda korun ve smlouvách s hlavním městem a dalších více než tři a půl miliardy s městskými částmi. To je výsledek bezmála jednoho roku fungování takzvaných kontribucí, jež fungují jako úlitba od developerů směrem k městům a starousedlíkům. Hlavním přínosem takzvané metodiky spoluúčasti je stanovení pevné částky 2 300 korun, kterou developeři za změnu jednoho metru územního plánu platí formou skutečných peněz nebo jiného plnění v podobě pozemků a projektové přípravy nebo i stavebních prací. Přesun od „koňského trhu“k „výpalnému“si nicméně pochvalují jak úředníci, tak i zástupci developerů. Jde tak o řešení, kterým by se mohla inspirovat i ostatní města v Česku.
Obyvatel znamená i zátěž
„Je to nesystémové řešení, ale jiná cesta v současnosti není,“uvedl šéf Central Group Dušan Kunovský. Klasické odvody z výstavby v podobě daní, kdy z průměrného bytu připadne kolem milionu a půl státní kase, se totiž žádným mechanismem nepřelijí do té městské části, která výstavbu umožnila. Náklady na každého nového obyvatele přitom výrazně přesahují stotisícovou částku. Každý nový obyvatel města totiž znamená vyšší dopravní zátěž, musí někde nakupovat, a pokud založí rodinu, bude potřebovat umístit děti nejprve do školky a poté do školy v místě bydliště.
Právě školy a školky jsou proto tím nejčastějším, o co samosprávy developery při schvalování jejich projektů žádají. Například výše zmíněný Central Group nedávno oznámil u své plánované výstavby patnáctihektarové rezidenční čtvrti Westpoint nedaleko Divoké Šárky dohodu o vzniku školy pro cca 680 žáků, která zabere z celkového území asi čtyři hektary. „Hodnota plnění ať už finančního, nebo jiného ze strany developera pak dosahuje částky 459 milionů korun,“uvedl Kunovský.
„Škola má důmyslné řešení architektonické, navrhuje také například do objektu umístit plavecký bazén, který by mohl být přístupný žákům všech škol, ale i veřejnosti,“uvedla Kateřina Maršálová, mluvčí Prahy 6, ve které má škola vzniknout. Podle ní soukromý investor zajišťuje pozemek, zasíťování a přípravu projektu do stupně získání stavebního povolení.
I přes poměrně vysoký počet žáků, který má škola pojmout, jde podle šesté městské části pouze o žáky, kteří v lokalitě přibudou kvůli zmiňovanému developerskému záměru. Neřeší nárůst poptávky po školách v jiných lokalitách.
Jsou třeba tisíce míst pro školáky
Celkem je totiž v hlavním městě v různém stupni přípravy od posouzení záměru na životní prostředí EIA po konečné stavební povolení přes padesát tisíc bytů. Ty podle magistrátu budou představovat jen v oblasti školství nutnost zajistit přes deset tisíc míst v základních školách, přes tři a půl tisíce míst v mateřských školách a téměř dvojnásobek míst v různých typech škol středních. Při přepočtu na peníze tak každý nový obyvatel stojí samosprávu necelých 89 tisíc při výstavbě mateřinek a základních škol. Pravidla kontribucí na účty samospráv v průměru přinesou částku 115 tisíc korun. Nějaká forma dohody mezi developery a samosprávami existovala vždy. „Za třicet let na trhu jsme postavili 58 velkých projektů a u většiny jsme se s danou městskou částí dohodli na nějakém příspěvku. V poslední době radnice preferují peněžní dary, které mohou využít na potřebné investice,“uvedl majitel společnosti
Ekospol Evžen Korec. I podle něj se v současnosti obce zaměřují především na výstavbu mateřských škol. Kromě samospráv ale mají kontribuce vliv i na vnímání nového projektu u starousedlíků. Těm totiž zahušťování výstavby se všemi svými doprovodnými problémy život v lokalitě spíše zhoršovalo. Smysluplná dohoda mezi radnicí a investorem ale může tuto zkušenost alespoň částečně napravit.
„V minulosti jsme se často setkávali s obavami zástupců měst, aby smluvně uzavřená kontribuce nebyla veřejností vnímána jako korupční,“uvedla mluvčí společnosti Skanska Residential Renata Vildomcová. Tomu se dá zabránit, když se do rozhodování o podobě náhrad za zabrané území pustí i veřejnost, která se tak může vyjádřit k tomu, co by v lokalitě chtěla. „Například v projektu Modřanský cukrovar tak díky veřejné participaci vznikne centrální náměstí, multifunkční krytý veřejný prostor pro společenské akce, velký park k rekreaci nebo také nový přístup k Vltavě a revitalizované nábřeží,“dodala Vildomcová.
Přesun od „koňského trhu“k „výpalnému“si pochvalují jak úředníci, tak i zástupci developerů. Jde tak o řešení, kterého by se mohla chytit i ostatní města v Česku.
Benefit pro kupce bydlení
O něco méně takovýto přístup potěší budoucí kupce bytů. Jsou to totiž právě oni, kdo nové prvky v podobě parků nebo škol zaplatí v ceně svého bydlení. S tím počítá i autor myšlenky standardizace kontribucí a dosluhující náměstek primátora zodpovědný za výstavbu Petr Hlaváček (STAN) „V první chvíli to byty zdraží. Připraví to na trh ale mnohem větší zásobník bytů a je to jeden z předpokladů k tomu, aby se trh s byty začal ochlazovat,“uvedl při příležitosti startu nové metodiky.