Developeři: Zlevňovat nebudeme!

Prodejci nových bytů drží ceny vysoko. A lákají lidi na novinky, jež jim umožní nákup financovat.

Nemovitosti po celé republice zlevňují, o novostavbách to však neplatí. Nejdražší jsou v Praze, kde průměrná cena nového bytu přesáhla 154 tisíc korun za metr čtvereční. Naopak starší byty se podle serveru Reality iDNES aktuálně prodávají za 128 tisíc korun, což je o zhruba tři tisíce levněji než před půl rokem.

Nové byty sice přestaly zdražovat, o poklesu ale developeři nechtějí ani slyšet. „Ceny se plošně snižovat nebudou, jelikož to neumožňují prudce rostoucí náklady na výstavbu. Ty za poslední dva roky vzrostly o 40 procent,“sdělil MF DNES Ondřej Šťastný, mluvčí největší tuzemské developerské společnosti Central Group.

Ta aktuálně prodává metr čtvereční za 138 tisíc, což v případě 70metrového bytu znamená cenu téměř deset milionů korun. Před dvěma lety stál stejně velký byt asi sedm milionů.

„Developeři teď drží ceníkové ceny doslova za každou cenu, aby nespadli do slevové spirály a cenového boje s ostatními konkurenty. Když ale přijdete, že chcete koupit byt, vždycky lze vyjednat nějaké slevy,“říká Michal Pich ze serveru Reality Čechy a Reality Morava.

Stavitelé se snaží lidi nalákat na poukazy na vybavení bytu v hodnotě půl milionu korun nebo na parkovací místa, zároveň ale přichází s novými způsoby financování. Průměrná úroková sazba hypoték se totiž blíží šesti procentům.

„Lidé chtějí kupovat, ale nemůžou. Na ty velké úvěry prostě nedosáhnou. Ceny nemovitostí klesat budou, developeři však budou dál hrát hru ‚my nezlevňujeme‘,“tvrdí

David Eim, místopředseda představenstva firmy Gepard Finance.

Vymýšlejí nové modely

Společnost Syner Group přišla u svého projektu, který na jaře začne stavět v pražských Letňanech, s novým modelem Byx. Označuje se termínem „rent to buy“(pronájmem ke koupi) a kombinuje možnost pronájmu s následným odkupem do vlastnictví.

Principem programu je zaplatit předem alespoň pět procent z kupní ceny vybraného bytu, která bude pevná. Současně se stanoví minimální nájem (když dotyčný zaplatí víc, snižuje si částku, kterou bude muset na konci nájmu zaplatit za pořízení bytu). Byt může kdykoli dále pronajmout.

„Kupní cenu mohou lidé doplatit kdykoli, a to až do čtyř let od kolaudace,“říká PR manažer společnosti Syner Group Tomáš Vejmelka.

Model se hodí hlavně pro lidi, kteří očekávají, že jejich příjmy v příštích letech rychle porostou. Třeba pokud se chystají prodat starší nemovitost, ale už chtějí bydlet.

Pokud později od záměru získat byt do osobního vlastnictví ustoupí, musí si za sebe sehnat náhradníka, který smlouvu převezme. Tento způsob financování objevují i další firmy, například Immo Building ve svém pražském projektu Kbeličky.

„U tohoto modelu vidím riziko v tom, když pak zjistím, že na odkoupení nemám. Kdyby hodně spadly ceny bytů, třeba o pětinu, tak za původní cenu to nikdo nekoupí. A nová kupní cena ani nepokryje můj původní dluh,“varuje Eim.

Zmíněná firma Central Group přišla rovněž s programem Garantovaná hypotéka 2,99 %, který klientům zaručuje, že po dobu tří let od zahájení splácení budou platit bance měsíční splátky odpovídající úrokové sazbě 2,99 procenta ročně. Rozdíl v úroku od banky dorovná developer ze svého.

„Je to hra se zákazníkem. Mně se na tom nelíbí to, že hypotéka není reálně za 2,99, hypotéka je za 5,99. A developer mi dá „slevu“tím, že dá tento bonus. Klient ale stejně bude muset projít klasickým posouzením,“upozorňuje Eim.

Pokud nicméně klient úvěr od banky dostane, podle Eimova výpočtu ušetří díky bonusu od developera necelých půl milionu korun. To v případě bytu za sedm milionů korun, úrokovou sazbou 5,99 procenta a splatností úvěru třicet let.

Central Group rovněž láká na tvrzení, že na pořízení nového bytu stačí kupci jen 10 procent z ceny nemovitosti. Na to však u banky zpravidla dosáhnou jen lidé do 36 let. U většiny žadatelů o úvěr je třeba alespoň 20 procent vlastních prostředků.

Developer nabízí, že zbylé peníze lze doplatit až do roku od dokončení. Kromě toho láká kupující i na program Garance vrácení peněz, který jim dává možnost zaplacený byt kdykoliv až do termínu dokončení vrátit a získat zpět uhrazené peníze. „Mají tak jistotu, že na koupi nového bytu nemohou prodělat,“tvrdí Šťastný. Podle Eima však

Byty pronajímá čím dál více developerů a vůbec neuvažují o prodeji. To by mohlo nakonec snížit ceny nájmů.

má developer vždy dobře spočítané, aby sám nikdy neprodělal.

Raději pronajmout než prodat

Dalším způsobem developerů, jak prodat hotové byty, je klasické družstevní bydlení. Průkopníkem je společnost Finep, která se chlubí tím, že u některých projektů se podařilo s bankou vyjednat prodloužení doby splácení pro bytová družstva až na 40 let.

„To umožnilo snížit kalkulované měsíční splátky družstev. Pro obyvatele-družstevníky to znamená významnou kompenzaci extrémního nárůstu úrokových sazeb,“tvrdí mluvčí Finepu Tomáš Hečko. Developer už dokonce třetinu svých bytů prodává do družstevního vlastnictví. Druhou třetinu by rád postupně naplnil nájemním bydlením.

Více se orientovat na nájmy chce i společnost Trigema. „V tuto chvíli plánujeme pronajmout 140 bytů ve svém ryze nájemním projektu Fragment. Část bytů bude v dalších etapách určena k pronájmu i v našem aktuálním projektu Lihovar,“prohlašuje mluvčí společnosti Petra Martínková.

Společnost Skanska dosud nabízela jen prodej do vlastnictví, ale také ona mění názor. „Vyhodnocujeme v rámci skupiny další scénáře práce s naším portfoliem, kam patří i nájemní bydlení,“říká mluvčí Jan Pohorský.

„Byty pronajímá čím dál více developerů a vůbec neuvažují o prodeji. To by mohlo nakonec snížit ceny nájmů,“domnívá se Pich. Cestou nájemního bydlení půjdou podle něj hlavně firmy, které mají dostatek vlastních zdrojů. „Ale když to mají developeři financované úvěrem a banka na ně zatlačí, tak musí prodávat. Pokud to nikdo nekoupí za současnou cenu, budou muset jít s cenou dolů,“dodává.

Oslovení developeři přiznali, že prodeje byly za loňský rok zhruba poloviční oproti roku 2021. Mnoho z nich v současné chvíli raději ani nerozjíždí nové projekty, než aby stavěli něco, na co nemají kupce.

Central Group má rozestavěno okolo 1 500 bytů, přičemž některé teprve plánované projekty stáhne. „Chtěli jsme do prodeje zařadit další etapy projektů Parková čtvrť a Tesla Hloubětín, ve kterých je dohromady cca 730 bytů, ale vzhledem k nepříznivému vývoji trhu jsme se rozhodli je o rok odložit,“říká Šťastný.