Zbavíte se hypotéky dřív? Zaplaťte

Předčasné splacení úvěru na bydlení budou muset sáhnout hlouběji do kapsy.

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se změní. Banky si budou moci účtovat nejen administrativní náklady v maximální výši tisíc korun, ale také část z úroku.

Vyplývá to z novely zákona o spotřebitelském úvěru, kterou ministerstvo financí poslalo do připomínkového řízení.

„Úroková“část odměny pro banku se vypočte jako rozdíl mezi úrokem, který má dlužník sjednaný do konce fixace, a takzvaným referenčním úrokem, který má odrážet průměr aktuálních sazeb na trhu. Stanovovat jej bude každý měsíc Česká národní banka. Dlužník však podle návrhu zákona nezaplatí více než dvě procenta z jistiny, tedy půjčené částky.

Navrhovaná úprava se týká podle ministerstva financí těch dlužníků, kteří usilují o předčasné splacení ještě během doby fixace. „Typicky jde o spotřebitele, kteří s ohledem na klesající úrokové sazby chtějí svůj úvěr refinancovat úvěrem levnějším, přestože mají v daném období sjednanou fixaci úrokové sazby,“uvedlo ministerstvo.

Novela zároveň rozšiřuje případy, kdy je splacení zdarma. Již nyní je možné každoročně bezplatně splatit až pětadvacet procent úvěru, stejně tak lze úvěr zdarma splatit v případě složitých životních situací nebo v období končící fixace úrokové sazby.

Nově přibude klientům ještě možnost splatit úvěr zdarma v případě prodeje nemovitosti zatížené hypotékou a ve chvíli, kdy je splacení součástí vypořádání společného jmění manželů.

Krok k férovosti, tvrdí banky

Z aktuálního znění zákona není jasně dané, kolik si banky za předčasné splacení mohou účtovat. Česká národní banka proto před čtyřmi lety reagovala stanoviskem, že si banky mohou účtovat pouze poplatky spojené s administrativními úkony.

Bankovním domům se ale stanovisko ČNB příliš nelíbilo, a proto se jím ne všechny řídily. Komerční banka, Modrá pyramida nebo UniCredit od centrální banky dokonce dostaly pokutu za to, že si za předčasné splacení účtovaly víc, než je dovoleno. Těmto případům má novela zabránit.

„Jsme přesvědčeni, že je pro všechny účastníky úvěrového procesu vhodné srozumitelně vyjasnit konkrétní pravidla postupu v otázce předčasně splacených hypotečních úvěrů,“míní Filip Hanzlík, hlavní právník České bankovní asociace.

Hanzlík návrh podporuje argumentem, že ve chvíli, kdy klient bance splatí hypoteční úvěr předčasně v době fixace, vzniknou bance náklady, které nejsou pouze administrativní povahy. „A to i proto, že si na financování poskytnutých úvěrů na bydlení banka půjčuje peníze na mezibankovním trhu, které splácí s pevně daným úrokem třeba pět či deset let,“vysvětluje.

David Eim z Gepard Finance souhlasí. „Klient může za asi tisíc korun úvěr splatit kdykoli během trvání fixace. Banka mu garantuje sazbu, ale pokud klesne, klient odejde jinam a bance zůstanou zdroje, které za obdobných podmínek neumístí, je to nevyvážené,“dodává Eim.

Krokem k větší férovosti je novela také podle Petra Gapka, hlavního ekonoma Moneta Money Bank. I on říká, že banky mají s hypotékou také jiné než pouze administrativní výdaje. Náklady spojené s předčasným splacením by podle něj měl zaplatit ten, kdo se úvěr rozhodl dříve splatit.

Právník finanční skupiny Partners František Nonnemann soudí, že v konečném důsledku bude mít úprava zákona pozitivní dopad i na klienty, byť to tak na první pohled nevypadá. „Dopad ne zcela jednoznačné formulace a rozdílného výkladu je značný. Klienti nyní nemají právní jistotu, jakou částku budou muset bance uhradit při předčasném splacení úvěru. Navíc tato výkladová nejistota ovlivňuje ceny hypoték a dalších úvěrů,“tvrdí Nonnemann.

Banky totiž podle něj musejí zohlednit riziko, že při předčasném splacení převládne výklad ČNB. „To znamená, že náklady spojené s pořízením půjčených prostředků jim klient při předčasném splacení neuhradí. A toto riziko musí banky promítnout do ceny úvěrů,“dodává právník.

Návrh bude platit zpětně

Opačný názor má na novelu Tomáš Tomek, privátní poradce ze společnosti 4fin. Podle něj současná úprava posiluje pozici klientů a nutí banky vycházet vstříc jejich potřebám, protože případný odchod klienta by znamenal pro banku ztrátu.

„Ani argument o nejasném výkladu zákona neobstojí, protože několik rozhodnutí arbitra a výkladu ČNB jako garanta stability trhu dalo ve sporu s bankami za pravdu klientům. Připravovaná novela opět navýší náklady na straně klienta a v období klesajících úrokových sazeb, které nás v budoucnosti čeká, sníží konkurenci mezi bankami, protože budou mít své klienty jisté,“míní Tomek.

S iniciativou na zpřesnění zákona podle svého vyjádření přišla Česká bankovní asociace. Návrh zákona je pak výsledkem diskusí mezi ministerstvem financí, Českou národní bankou a profesními sdruženími bankovních a nebankovních poskytovatelů úvěrů.

Podle vyjádření ministerstva financí k návrhu zákona v současnosti probíhá vypořádání připomínkového řízení. „Za ministerstvo financí předpokládáme, že stihneme tento proces dokončit do konce ledna,“uvedlo na dotaz MF DNES ministerstvo.

Návrh předpokládá, že by většina navrhovaných pravidel měla platit od 1. ledna 2024. Navrhovaná pravidla se budou vztahovat i na hypotéky, které byly sjednány před nabytím účinnosti novely.