Hypoteční boom pokračuje
PRAHA Hypoteční trh zažil loni rekordní růst, který byl nejvyšší od roku 1995, kdy se hypotéky v Česku začaly poskytovat. „Když jsem procházel nazpátek prezentace staré dva či tři roky, ani na samotném měřítku objemů hypoték jsem neměl vyznačeno 180 miliard. Nikdo netušil, že by to mohlo dosáhnout takové výše,“říká šéf Hypoteční banky Jan Sadil.
Příští rok by mohl být podle jeho názoru o něco nižší, rozhodně ale ne o příliš. Podobně mluví i hypoteční expert a ředitel společnosti Golem Finance Libor Ostatek. Podle něho bude letošní číslo reálně vyšší než 180miliardový odhad, který vychází ze statistik ministerstva pro místní rozvoj (MMR). Ministerstvo totiž nezahrnuje do výpočtů některé banky, jako třeba Oberbank, mBank či Equabank. „Tyto banky přitom poskytly asi 12-13 miliard. Takže to číslo bude kolem 195 miliard korun,“odhaduje velikost trhu Ostatek, podle kterého rostoucí trend přetrvá i letos. „Lidé dnes berou bydlení jako relevantní investici, takže lze i nadále předpokládat růstový trend,“dodává.
Například v Praze, kde se podle odhadu šéfa Golem Finance poskytlo loni kolem 50-60 miliard, mohou až třetinu, tedy 15-20 miliard tvořit byty, které si lidé pořídí jako investici. Celkově by se pak v Česku mohlo jednat o 30-35 miliard korun za rok.
Velký vliv na objemy poskytnutých hypoték má i růst cen bytů. „Jsou regiony, jako například Brno, kde očekávání výnosu žene ceny nahoru,“říká Ostatek. Prostor pro další růst tu přitom je. Česko z tohoto pohledu totiž lehce zaostává i za průměrem EU.
S trhem zahýbá regulace
Investice do bydlení, ať už jde o bydlení pro vlastní potřebu či o koupi bytu čistě jako zhodnoce- ní úspor tzv. buy to let, však čeká několik změn, které hypotečním trhem zahýbou. A co tedy bude mít vliv na to, jak si lidé budou ochotní brát hypotéku? Kromě nízkých úrokových sazeb, zlepšení nálady spotřebitelů díky rychle rostoucí ekonomice, budou mít na hypotéky zásadní vliv připravované či od Nového roku účin- né legislativní změny. Od 1. ledna musí daň z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent platit kupující. Poslední dva roky přitom platilo, že je na dohodě mezi kupujícím a prodávajícím, kdo daň zaplatí.
Zásadnější vliv však bude mít nový zákon o úvěru, který má posílit postavení spotřebitele. Ten se dotkne všech typů půjček kreditními kartami počínaje, hypotékami konče. Zákon by měl například přinést možnost v případě těžkých životních situací, jako je invalidita či úmrtí, které ovlivňují schopnost spotřebitele splácet, předčasně umořit úvěr na bydlení bez sankcí. Rovněž by měli mít klientimožnost jednou ročně spla- tit více než 20 procent hypotečního úvěru, což dosud umožňovalo jen několik bank. Finanční domy rovněž budou muset přísněji posuzovat schopnost žadatele splácet úvěr. Podle zákona, který teď čeká na schválení v poslanecké sněmovně a platit by měl od konce března, hrozí bance, že smlouva může být neplatná, pokud tak neučiní. Spotřebitel bude mít přitom deset let na to se proti nesrovnalostem a případným pochybením banky ohradit. Pokud schopnost splácet banka řádně neprověří, nebude muset spotřebitel platit sjednané úroky a na splácení jistiny se dohodne tak, aby ji splácel podle svých možností. „U regulace nevíme, jaký impuls přinese směrem ke klientům, ale i zprostředkovatelům,“tvrdí ale Sadil. „Může to mít dvojí dopad. Jednak takový, že v první polovině roku budou lidé vyčkávat na to, jaké podmínky regulace přinese. Nebo naopak zcela obráceně se budou lidé snažit sjednat smlouvy za starých podmínek. To ukáže až čas,“říká šéf Hypoteční banky. „Je to jak s tunelem Blanka. Také se nevědělo, co se stane, až se otevře, a teď je ucpaný Kulaťák,“dodává.
Nízké úrokové sazby, hospodářský růst či vysoká nabídka nemovitostí jsou důvodem, proč banky loni poskytly rekordní množství hypoték ve výši přes 190 miliard korun. Letošek by mohl být podobný. Do rozhodování o koupi bytu však citelně zasáhne nová legislativa.
Sazby zůstanou ještě nízko
Hypotečních sazby, které se dnes pohybují někde nad hranicí dvou procent, by se podle odborníků měly v letošním roce i nadále pohybovat nízko, čemuž nahrávají i prohlášení ČNB ohledně vývojeměnové politiky.
I případné mírné zvýšení sazeb ale může ovlivnit zájem o hypotéky. Nikoliv však kvůli reálným nákladům, ale spíše psychologicky. Sazby mohou jít o nějakou desetinu procenta nahoru, což u někoho může vyvolat impuls raději počkat v domnění, že opět klesnou. „Pro mnohé klienty je to z psychologického hlediska tak zásadní, že jde skutečně o prvek, který může trh do budoucna zpomalit. To je ale spíše mentální blok než reálný. Rozdíl splátek mezi 2,5 a dvěma procenty není nijak dramaticky odlišný a jde jen o pár korun navíc,“říká Sadil.
Naopak podle Ostatka i kdyby klesly či vzrostly sazby o desetinu procenta, na poptávku to vliv mít nebude. „Tu stimuluje růst cen bytů, který má větší vliv na výši splátky než změna sazby. Vidím reálně, že se opět poskytne kolem 190 miliard korun. Pokud dál pojede ekonomika, budou přetrvávat nízké sazby a lidé uvidí, že ceny nemovitostí rostou, budou podle mého nakupovat. Proto vidím příští rok jako růstový,“vysvětluje Ostatek.