Začala finální bitva o hypotéky

Poslanecká sněmovna rozhodne o možnosti předčasně splatit hypotéku. Banky, ale i ochránci spotřebitelů varují, že to může znamenat jejich zdražení.

PRAHA Před středečním hlasováním o klíčovém zákonu se rozeběhlo poslední kolečko politického a lobbistického souboje o palčivé téma hypoték. Na jedné straně stojí banky, které tvrdí, že možnost předčasného splácení bez sankce je donutí zdražit. Na druhé pak poslanci vládní ČSSD, kteří se zaklínají ochranou spotřebitele. Na stranu finančníků se ale překvapivě staví i ochránci spotřebitelů a uprostřed palby stojí ministerstvo financí, které ostře sledovaný zákon o úvěru pro spotřebitele připravilo.

Jádrem sporu je návrh předsedy rozpočtového výboru Václava Votavy (ČSSD). Podle něj by měli lidé, kteří se po dvou letech hypotéky rozhodnou nemovitost prodat, zaplatit nanejvýš jedno procento ze zbývající částky, maximálně však 50 tisíc korun. Navíc se má ze současných 20 na 25 procent zvýšit i část úvěru, kterou lze bezplatně každoročně předplatit.

Úředníci prošli při přípravě zákona dlouhými jednáními s bankami. K poslaneckým úpravám výsledného kompromisu se proto staví zdrženlivě. „Rozšiřování předčasného splacení zdarma nebo za méně než účelně vynaložené náklady vypadá na první pohled líbivě z pohledu zájmu spotřebitelů, ale je třeba je důkladně zvažovat, protože každá možnost předčasného splacení zdarma se nakonec projeví ve vyšší úrokové sazbě,“uvedla Kateřina Vaidišová z tiskového odboru ministerstva financí.

Podobně mluví i analytici. „Ochrana spotřebitele je dnes mocné zaklínadlo, jímž lze obhájit téměř jakékoliv opatření, a oblast spotřebitelských úvěrů je v tomto smyslu velmi dobrou půdou pro populismus,“upozornil iMarek Hatlapatka, hlavní investiční stratég společnosti Cyrrus.

Co nejširší možnost předčasně splácet jen s minimálními sankcemi nebo zcela bez nich prosazoval především bývalý náměstek ministra financí Martin Pros (ČSSD). Ten začal zákon vycházející z evropských směrnic připravovat, zanedlouho poté jej ale ministr Andrej Babiš (ANO) odvolal z funkce. Pros byl nedávno odejit i z náměstkovského místa na ministerstvu zahraničí pod vedením Lubomíra Zaorálka a dnes se profiluje jako ekonomický expert ČSSD.

Zdražení o desetinu procenta

Rozšiřování předčasného splácení se přirozeně obávají bankéři, protože bude znamenat menší příjmy a zároveň vyšší náklady. Upozorňují, že v současné situaci nízkých úrokových sazeb a marží budou muset novinky promítnout do ceny. Tedy zdražit hypotéky.

„V případě, že nebudeme moci nárokovat náklady (plynoucí z předčasně splacených hypoték) po klientovi, který tuto výhodu skutečně čerpá, budeme nuceni rozpustit tuto ztrátu mezi ostatní klienty,“tvrdí mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.

Na druhé straně oponenti namítají, že vysoká konkurence bankám žádné zdražení neumožní, nebo alespoň ne hned. Náklady tak budou muset promítnout do své marže. Překvapivě ale tentokrát finančním domům částečně dávají za pravdu i analytici a kritici, kteří se tradičně staví za zájmy spotřebitelů. Poukazují na to, že historicky rekordně nízké úrokové sazby zmenšily manévrovací prostor bank natolik, že jim možná opravdu nezbude než zvýšit ceny.

Takové zdražení by ale nejspíš nebylo příliš dramatické. „Případný dopad na cenu hypoték by při současné vysoké konkurenci na trhu neměl přesáhnout desetinu procentního bodu,“uvedl Jakub Vintrlík z ministerstva financí.

Poplatky bank jsou příliš vysoké

Benevolentnější podmínky pro předčasné splácení hypoték nezískaly podporu například ani od tradičního „bankotepce“Patrika Nachera, provozovatele serveru bankovnipoplatky.com. „Jakkoliv v posledních deseti letech hájím spotřebitele vůči bankám, tento konkrétní krok vnímám jako vcelku zbytečný,“říká.

I on očekává, že schválení návrhu o předčasném splacení hypotéky by banky mohly využít ke zdražení. „Na vině by byli politici, což by se bankám komunikovalo mnohem snáze,“říká Nacher.

Zdražení úrokových sazeb u hypoték v důsledku omezení poplatků za předčasné splácení připouští také šéfredaktor serveru Hypoindex.cz Petr Zámečník. Tvrdí však, že současné poplatky účtované bankami jsou nepřiměřeně vysoké.

„Současný stav, kdy si při průměrných úrokových sazbách hypoték nižších než dvě procenta účtují některé banky smluvní sankci za předčasné splacení ve výši pět procent za každý započatý rok zbývající do konce fixace, tedy v dnešních podmínkách 2,5krát více, než kolik by klient zaplatil při setrvání ve splácení, nepovažuji za zdravý. Regulace toto pomůže odstranit, byť zásahem, který může mít jiné negativní důsledky,“podotkl Zámečník.

Výhody hlavně pro bohaté

Původně měl nový zákon o úvěru pro spotřebitele hlavně pomoci lidem v obtížné situaci, například během rozvodu či po úmrtí jednoho z partnerů. V takové situaci měli mít možnost splatit předčasně hypotéku, aniž by museli platit nákladné sankce.

To v zákoně zůstalo, rozšiřování možností z pera sociálnědemokratických poslanců ale na lidi ve svízelné situaci nemíří. Podle výkonného ředitele České bankovní asociace Pavla Štěpánka si předčasné splácení úvěrů v této podobě budou moci dovolit majetní lidé, a nikoliv ti, kteří hypotéku čerpají k financování bydlení. „Náklady tohoto ‚benefitu‘ se ovšem rozloží na všechny spotřebitele, tedy zejména na ty, kteří si předčasné splacení nemohou dovolit,“říká Štěpánek.

Podle mluvčího UniCredit Bank Petra Plocka je to především voda na mlýn spekulantů, kteří budou více nakupovat a prodávat nemovitosti. „Očekáváme, že se takto bude chovat 10–20 procent klientů,“uvádí Plocek.

Dalším negativem, které může nový zákon zájemcům o hypotéky přinést, je omezení možnosti zafixovat si současné rekordně nízké sazby na delší období. Snížení či úplné smazání sankcí za předčasné splácení hypoték totiž ztíží bankám refinancování. Namísto výhodnějších fixně úročených hypoték by tak začaly nabízet variabilní úročení.

„Banky vydávají na uvažovanou délku fixace hypoteční zástavní listy anebo na toto období nakupují jiné finanční zdroje. Připravený zákon tuto strukturu financování narušuje, což může vést k preferenci variabilních sazeb, které jsou svým charakterem pro spotřebitele rizikovější. Často kolísají a mají zásadní vliv na výši měsíčních splátek,“upozorňuje mluvčí Mocková.