Půdní spekulanti rozjeli dopisní kampaň

Překupníci prostřednictvím dopisů oslovují tisíce majitelů zemědělských pozemků a nabízejí jim jejich odkup. Ceny ovšem neodpovídají tržní realitě.

PRAHA Mám zájem koupit vaše pozemky a hospodařit na nich, nakupujeme pozemky pro investory, kteří nabízejí nejvyšší ceny, vlastním sousední pozemky a rád bych přikoupil i ty vaše. Tři opakující se začátky dopisů, které obdržel asi každý majitel zemědělské půdy v Česku. Pisatelé v nich navíc slibují, že pokud jim pozemky skutečně prodáte, zařídí všechny potřebné formality.

Háček je v tom, že nabízená cena je mnohonásobně nižší, než jaká je odpovídající tržní cena pozemku. Spekulanti najednou písemně osloví tisíce lidí. A vždy jsou v několika případech úspěšní. To jim na slušný zisk stačí.

Záplava nevýhodných nabídek

Nabídky na odkup dostávají majitelé zemědělských pozemků již roky. V poslední době jsou ale častější. „Je to tím, že na trhu s půdou zkouší profitovat více subjektů,“je přesvědčen Jaroslav Urban, majitel webu Farmy.cz, což je největší server zaměřený na trh se zemědělskou půdou v Česku.

Vladimíra Stehlíková, členka prezidia Společnosti mladých agrárníků a soukromá zemědělkyně, tvrdí, že domů jí chodí dopisy ohledně koupě zemědělské půdy minimálně dvakrát týdně.

Pisatele dopisů lze rozdělit do dvou skupin. „Část kupuje půdu za účelem okamžitého prodeje za vyšší cenu,“popisuje Urban s tím, že těchto zájemců je naprostá většina a jejich nabídky bývají nejméně výhodné. Získat pozemky ovšem chtějí i dlouhodobější investoři či zemědělci. Jejich návrhy bývají zpravidla o něco výhodnější, ale ani oni podle Urbana nenabízejí odkup za skutečnou tržní cenu.

Obvykle jde o cenu stanovenou na základě vyhlášky z roku 2014, podle níž se cena pozemku odvíjí od BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka). Jde o pětimístný číselný kód, který určuje kvalitu pozemku na základě klimatických podmínek v dané oblasti, svažitosti, polohy vzhledem ke světovým stranám, hloubky půdního profilu a skeletovosti. Tyto parametry mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. Cen pozemků odvozených z BPEJ se využívá například pro účely výpočtu daně z nabytí nemovitých

Vývoj tržních cen zemědělské půdy

věcí a orientačně naznačuje kvalitu pozemku, s tržní realitou ale moc nesouvisí.

Spekulanti, kteří dopisem majitele pozemku přesvědčí o jeho prodeji, ho obratem zpeněží. Petr Klos, předseda Svazu vlastníků půdy, uvádí, že za cenu o desítky až stovky procent vyšší, než kolik za pozemek zaplatili. „Aktivních obesílajících subjektů jsou desítky,“tvrdí Klos. Jde o právnické i fyzické osoby, nezřídka má jejich jméno navodit dojem, že jde o solidní zemědělský subjekt.

Půdní šmejdi

Dopisy rozesílají plošně po celé republice, najdou se ale i tací, kteří se specializují na určité lokality, na starší vlastníky, na lidi v exekuci či na majitele pozemků, kteří je zdědili.

Petr Mahr, prezident Společnosti mladých agrárníků, má zkušenost s tím, že spekulanti míří na vlastníky pozemků, kteří v daném katastru, kde se nachází pozemek, nebydlí. „Jsou to většinou dědici, kteří nemají žádný vztah či pouto k pozemku, a předpokládá se tak, že by se ho mohli chtít zbavit,“říká Mahr.

Dopisy s nabídkami na odkup pozemků nelze většinou označit za podvod. „Jde pouze o využívání neznalosti některých vlastníků. Jen v některých nabídkách se objevují zavádějící informace, které mají motivovat vlastníka k rychlému prodeji – například, že od příštího roku už nebude možné půdu jednoduše prodat,“vysvětluje Jaroslav Urban.

Překupníci využívají toho, že část lidí se neorientuje v tržních cenách pozemků, nevědí, že nabízená cena je silně podhodnocena. Někdy majitelé naletí zavádějícím informacím. Důvodů, proč se spekulantům daří, je ale více.

Důsledky kolektivizace

„Firmy bohužel zneužívají toho, že mají energii na stále se opakující poptávky, což zemědělec, který od rána do večera pracuje, nestíhá. A pak se stane, že mu pozemky přímo u nosu vyfoukne takováto firma za cenu, kterou běžně platí zemědělci při nákupech půdy,“uvedla Stehlíková ze Společnosti mladých agrárníků.

Prezident společnosti Petr Mahr poukazuje ještě na další fakt: „Hlavním důvodem je scházející vztah k vlastněné půdě či nemovitosti, a to v důsledku neblahé zkušenosti s kolektivizací československého zemědělství,“tvrdí.

Nákup zemědělské půdy se stal výnosnou investicí. Cena půdy v posledních letech roste. Společnost Farmy.cz, která se již dvanáct let specializuje na trh se zemědělskou půdou, odhaduje průměrnou výši tržních cen zemědělské půdy za rok 2016 na úrovni zhruba 204 tisíc korun za hektar, což znamená nárůst v meziročním srovnání o přibližně čtvrtinu.

Zemědělci se shodují v tom, že trh s pozemky funguje velmi dobře. Poptávka převyšuje nabídku. Dle Urbana z Farmy.cz není problém prodat půdu za skutečně odpovídající cenu. Přesto doporučuje půdu prodávat pouze tehdy, pokud její vlastníci mají pro získané finance jiné využití. Pokud se již vlastník k prodeji přece jen od- hodlá, měl by nabídku dobře prezentovat, nejlépe s využitím kvalitní realitní kanceláře.

Urban ovšem nabádá k obezřetnosti. Některé společnosti totiž sice nabízejí služby realitní kanceláře, jejich cílem je ale, podobně jako u pisatelů dopisů, odkup půdy od vlastníků za výhodnou cenu pro spřízněné subjekty.

„Cena půdy se nachází v dlouhodobém rostoucím trendu a převažuje názor, že cena dále poroste,“říká Petr Klos, předseda Svazu vlastníků půdy. „Trh s půdou nyní funguje a pokud se vlastník půdu rozhodne prodat, je mnoho kupujících nabízejících férovou cenu. Takový kupující se však mezi dopisními nabídkami najde jen výjimečně,“konstatuje Klos.

S přispěním Aleny Adámkové