Bytů je málo a jsou drahé
PRAHA Počet rozestavěných bytů klesá především v Praze a Brně. V hlavním městě loni byla zahájena výstavba pouze 2758 bytů, z toho v bytových domech pouze 1707 bytů. Razantní propad zaznamenala i jihomoravská metropole. Za rok 2016 tu poklesl počet započatých staveb bytů o 34 procent.
To je jeden z faktorů, které ženou ceny nemovitostí nahoru, a bydlení ve velkých městech je tak stále méně dostupné. Průměrná cena nových bytů v Praze se vyšplhala až k hranici 70 tisíc korun za metr čtvereční. V centru metropole ovšem atakuje dokonce hranici 150 tisíc korun za m2. V Brně se průměrná cena u nových bytů na konci minulého roku dostala na téměř 59 000 korun za m2.
V celé republice bylo loni dokončeno 27 333 nových bytů, z toho 6092 v Praze, 4857 ve Středočeském kraji a 3845 v Jihomoravském. „Ve středních Čechách přitom převládá stavba rodinných domů. Naopak v metropoli převažují byty v bytových domech,“popisuje Petra Cuřínová, vedoucí oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby ČSÚ.
Nejvíce se staví v okolí Prahy a Brna
Důvodem, proč je nová výstavba tak nízká, je problém s územním plánem a v návaznosti na to s vydáváním stavebních povolení. Například v Brně tak nedostatek lokalit pro výstavbu napomáhá rozvoji méně populárních lokalit. „Nejvíce bytů se zde nabízí a prodává v městské části Brno-střed. Tato největší městská část zažívá rozvoj výstavby především v zanedbaných lokalitách, o které dříve investoři ani kupující nejevili zájem,“říká Alex Veselý z brněnské developerské společnosti Trikaya. V menší míře se nová výstavba objevuje také v Plzni, která je poměrně „v kurzu“, a rovněž v Olomouci.
Stavební boom se přesouvá do okolí velkých měst, což potvrzují i data ČSÚ. Nová bytová výstavba probíhá hlavně v okolí Prahy. Jde např. o Rudnou, Odolenu Vodu, Nupaky, Průhonice, Nehvizdy nebo Květnici, ale i menší města jako Milovice, Roztoky či Úvaly. Staví se také v zázemí Brna (Bílovice nad Svitavou, Modřice a Moravany) a Plzně (Vejprtice).
To se projevuje i v cenách. „V Jihomoravském kraji se průměrná cena u nových bytů na kon- ci minulého roku vyšplhala na více než 52 tisíc, v Plzeňském skoro na 48 tisíc a ve Středočeském je mírně pod hranicí 47 tisíc korun za m2,“představuje čísla Marcel Soural z developerské společnosti Trigema.
V lokalitách blízko hlavního města si ovšem ceny nezadají s těmi pražskými. Naopak na Vysočině se cena pohybovala okolo 29 tisíc a v Moravskoslezském kraji ve výši zhruba 29 500 korun zam2. Ty patří společně s Libereckým krajem k oblastem, kde je poptávka po novém bydlení z celorepublikového pohledu nejnižší.
Zastaví méně dostupné hypotéky růst cen?
Nedostatek nových bytů zvyšuje zájem o secondhandové nemovitosti. I jejich ceny zvláště v posledních dvou až třech letech vystoupaly na historická maxima. V podstatě kopírují ceny novostaveb. „Například v Praze 5 se tak dá secondhandový byt pořídit za průměrnou cenu 68 217 korun za m2, v Praze 10 za 61 062 a Praze 9 za 57 754 korun za m2,“říká Soural. Převyšují dokonce i ty předkrizové z roku 2008. Podobně je tomu také v Brně a dalších lokalitách, u rodinných domů i bytů.
Za obrovským zájmem o nákup nemovitostí stojí kombinace dvou hlavních faktorů. Jedním z nich je ekonomický růst v posledních letech. Nezaměstnanost klesla na minimum, platy rostou, lidé se neobávají ztráty zaměstnání. A pak jsou to levné a dostupné hypotéky. Vlastně byly, protože už na konci minulého roku přišlo jejich první omezení. Od dubna nadto začalo platit další doporučení České národní banky, které dostupnost hypoték poměrně výrazně snižuje, a chystá se ještě další zpřísnění. Navíc úrokové sazby začínají opět stoupat.
To by v budoucnosti realitním trhem mohlo zahýbat. Nejvíce zřejmě u bytů v panelácích. „Tržní ceny panelových bytů jsou mnohem více závislé na dostupnosti hypoték. Tyto byty si dnes nejčastěji pořizují kupující, kteří nemají dostatek vlastních zdrojů. A jsou tak primárně závislí na hypotečním úvěru s vysokým LTV (půjčené peníze od banky / celková cena nemovitosti),“popisuje Vladimír Zuzák z Maxima Reality. Naopak u bytů v cihlových domech a u rodinných domků jsou ceny stabilnější, odborníci očekávají, že budou stagnovat.
Zásoba nových bytů je mizivá, naproti tomu zájem, a tím pádem také ceny jsou rekordně vysoké. Ruku v ruce s tím zdražují starší nemovitosti. I ty jsou prakticky vyprodané. Tento trend zřejmě přibrzdí přísnější pravidla pro hypotéky, která platí od začátku dubna. S poklesem cen realitní odborníci přesto příliš nepočítají. Nedostatek nových bytů zvyšuje zájem o secondhandové nemovitosti. I jejich ceny vystoupaly na historická maxima. V podstatě již kopírují ceny v novostavbách.
Dražší pronájmy a rekonstrukce
Co naopak zřejmě půjde nahoru, jsou ceny nájmů. Nedostatek bytů a zhoršující se dostupnost hypoték totiž celé řadě lidí nedává jinou možnost bydlení. Podle údajů České bankovní asociace nájemné meziročně vzrostlo o 2,5 procenta. „V pražských bytech ceny nájemného vzrostly o sedm procent a stále mají kvůli velkému zájmu investorů i budoucích nájemníků stoupající tendenci,“doplnila Denisa Višňovská z realitní kanceláře Lexxus.
A ještě jeden trend se dá v důsledku stávající situace na realitním trhu očekávat – rekonstrukce stávajícího bytového fondu. Průměrné stáří bytů i rodinných domů v České republice je totiž zhruba 50 let.
Autorka je spolupracovnice LN