Parcelu si dobře prolustrujte

Nejrůznější omezení, či dokonce pasti mohou být nad zemí i pod zemí, ale také v dokumentech

Vyhlédli jste si pozemek. V inzerátu i na místě při prohlídce se vám zdá pro váš budoucí dům dobrým místem. Jenže tak jednoduché to není. Pozemek totiž může skrývat mnohé nástrahy.

Na co si tedy dát pozor

V prvé řadě zajděte na stavební úřad a v územním plánu si ověřte, zda jde opravdu o stavební parcelu. Podívejte se i na to, co může v budoucnu vyrůst na okolních pozemcích a jaká jsou případně předepsaná omezení (např. poloha uliční čáry, výškové limity apod.).

Zeptejte se také na ochranná pásma. „Ta jsou obvykle zřizována podél tras inženýrských a telekomunikačních sítí, podél dopravních staveb, chráněných území, v blízkosti vodních a přírodních zdrojů,“vysvětluje advokát Jiří Hartmann z HJF. Konkrétní podmínky a zákazy, například vzdálenost, kde se ne- smí stavět, jsou dané zákonem a liší se podle typu ochranného pásma. „Pokud není pozemek zasíťovaný, ověřte u správců těchto sítí, zda je možné připojení či napojení na ně a za jakých finančních podmínek,“zdůrazňuje Jiří Lemberka, ředitel právního oddělení Maxima Reality.

Poraďte se s architektem

A to pořád ještě není všechno. Místní vyhláška obvykle určuje zastavěnost plochy. Obecně platí, že rodinným domem by nemělo být zastavěno více než 30 procent pozemku, a to včetně zpevněných ploch a teras.

„Pro větší dům se zahradou tak budete potřebovat alespoň tisíc metrů čtverečních, pro menší domek postačí 500 až 800 metrů,“říká architekt Vladimír Pacek z K4. Šířka parcely by měla být aspoň 15 metrů. Hraniční pro dispoziční řešení domu je šířka deseti metrů.

Kromě toho budete muset dodržet i odstupy staveb dané stavebními předpisy – nejméně sedm met- rů musí být vzdálenost mezi dvěma domy, minimálně tři metry pak musí být vzdálenost od hranice sousedního pozemku. V případě, že sousední dům stojí tři metry od plotu, bude muset být odstup na vaší parcele alespoň čtyři metry.

„Abychom tudíž mohli postavit dům široký deset metrů, bude potřeba pozemek široký 18 metrů,“vysvětluje Pacek. A u pozem- ků s nepravidelným tvarem to bude ještě složitější.

Důvěřuj, ale prověřuj

Kromě fyzické kontroly pozemku je potřeba prověřit i dokumenty. Zkomplikovat život by vám mohla například tzv. věcná práva, která by měla být zapsána v katastru.

„Jde o věcná břemena a zástavní práva, ale může se jednat také například o právo stavby, předkupní právo, výhradu lepšího kupce, budoucí výměnek, nájem a další,“uvádí advokát Hartmann.

Potíže vám mohou, jak už bylo zmíněno, způsobit také věcná břemena, nebo řečeno terminologií nového občanského zákoníku pozemkové služebnosti. „Ty omezují vlastníka pozemku tak, že je povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet, a měly by být zapsány k dané nemovitosti v katastru nemovitostí,“vysvětluje Hartmann.

Může jít třeba o služebnost inženýrské sítě, což vás informuje o tom, že přes vaši parcelu vede třeba vodovodní potrubí, právo na vodu, svod dešťové vody či služebnost cesty. „Věcná břemena mohou zaniknout ze zákona, rozhodnutím příslušného orgánu nebo smlouvou,“dodává advokát. Některých se ale prostě nezbavíte.

„Ujistěte se také, že k nemovitosti vede přístupová cesta a že není, byť jen zčásti – obdobně jako pozemek sám –, zatížena právy třetích osob, což by v budoucnu mohlo vyústit v případný spor,“doporučuje Hartmann. Tuto skutečnost zjistíte z katastrální mapy. Dodejme, že bez vyřešené přístupové komunikace byste mohli mít problémy se získáním hypotéky.

„Ze snímku katastrální mapy ověřte rovněž tvar a hranice pozemku s reálným stavem, aby nedošlo k tomu, že koupíte menší plochu, než jakou vidíte například oplocenou při obhlídce pozemku,“radí Lemberka. Majitel mohl historicky oplotit více, než bylo ve skutečnosti jeho, třeba na základě dohody se sousedem, ale vlastnicky to nikdy nedořešili.