Nájemné letí vzhůru

Kdo dává přednost nájmu před pořízením vlastního bytu, připlatí si. Majiteli bytu, který ho pronajímá, se jeho investice vrátí až za 22 let. V porovnání s ostatními městy bývalého komunistického bloku je to nejdéle.

PRAHA V hlavním městě se v současnosti v průměru platí za metr čtvereční v nájemním bytě 300 korun. Na konci loňského roku to přitom bylo o dvacet korun méně. Vyplývá to ze statistických údajů developerské společnosti Trigema, která se zabývá průzkumy rezidenčního trhu.

To představuje více než devítiprocentní nárůst. Nejvíce podražily menší byty – 1+kk a 2+kk, a to o desetinu. Nájemné za byt s dispozicemi 1+ kk dosahuje v průměru 10 905 korun, za 2+kk pak 14 437 korun. V nájemních bytech mimo Prahu se za metr čtvereční platí v průměru 168 korun. Nejlevnější jsou nájmy v Ústeckém kraji, naopak nejdražší v Jihomoravském kraji.

Čeho je málo, to bývá drahé

Hlavním důvodem růstu nájemného je často zmiňovaný nedostatek nových bytů. „Výrazný nárůst cen za nové byty ovlivňuje jak ceny starších, tak i nájemních bytů,“vysvětlil pro LN Marcel Soural, předseda představenstva Trigemy. Stále více lidí si vyhodnocuje, že je pro ně vlastní bydlení již příliš drahé a volí nájemní bydlení. Marcel Soural dodává: „Pokud by se podařilo na trh pustit více nových bytů, snížilo by to tlak na ceny nemovitostí. Podmínkou takového přístupu je však snadnější povolování nových bytových projektů.“

Jak vyplývá z údajů poradenské společnosti KPMG, dosahuje nyní v Praze hrubá výnosnost nájemného, tedy poměr mezi ročním hrubým nájmem a tržní cenou bytu, 4,4 procenta. Byt semajiteli z nájemného zaplatí za 22 let. Ve Varšavě se tak stane za 13 let, v Budapešti za 16 let a v Bratislavě za dvacet let.

O čem konkrétně tyto údaje vypovídají? Praha se přibližuje západním metropolím. V nich se návratnost investice do nájemního bytu pohybuje kolem třiceti let. „Praha je rozvinutý a vysoce likvidní trh,“dodává Petr Kliment, partner společnosti KPMG.

Výnosnost nájemních bytů v regionech je vyšší než v Praze, pohybuje se i nad úrovní pěti procent. „Vyšší je ale také rizikovost takové investice a její závislost na udržení lokálních podmínek, například zaměstnanosti,“uvedl pro LN Petr Kliment. U koupě bytu, který majitel bude pronajímat, nelze brát na zřetel pouze výnosnost investice, ale i likviditu trhu, tedy možnost v případě potřeby byt opět prodat. „Výnos z nájmu je jen jednou složkou kalkulace investora, neméně důleži-

Nejdražší nájem je kromě Prahy na jižní Moravě

tou je i očekávání ohledně růstu tržní ceny pořízeného bytu,“říká Petr Kliment. Platí nepřímá úměrnost – čím větší a rozvinutější město, tím nižší výnos z nájmu, vyšší pravděpodobnost budoucího růstu ceny bytu a vyšší stabilita trhu.

Výnosnost investice do nájemních bytů se může zdát na první pohled nízká. „Musíme mít ale na paměti, že je stále vyšší, než investor získá při investici do celé řady státních dluhopisů evropských zemí, které nesou zanedbatelný výnos,“tvrdí Jiří Cihlář, analytik finančních trhů společnosti Next Finance. V relaci k dalším investičním příležitostem, říká Jiří Cihlář, tak pořízení bytu na pronájem nepůsobí nijak špatně. Je ale nutné na něj pohlížet jako na dlouhodobou investici.

„Z dlouhodobého hlediska by měly ceny nemovitostí růst. Navíc také zdroj financování je relativně příznivý. Ačkoliv sazby hypoték se už odrazily ode dna, stále jsou relativně nízké,“je přesvědčen o výhodnosti investice do bytů určených k pronájmům Jiří Cihlář. Ideální je dle něho investovat do bytu v takovém městě, které čeká v budoucnu rozvoj. „To poznáme tak, že je napojeno na některou dopravní tepnu nebo se v daném místě rozvíjí obchod a průmysl. To bude tlačit neza- městnanost v daném místě směrem dolů a naopak ceny nájmů směrem nahoru,“upřesňuje Jiří Cihlář.

Bydlení v Praze začíná být nedostupné

Dle KPMG žije v Česku v nájmu 22 procent obyvatel, v samotné Praze to je zhruba o deset procent více. V západoevropských zemích je tento údaj výrazně vyšší. V Rakousku bydlí v nájmu 44 procent obyvatel, v Německu 48 procent a ve Švýcarsku dokonce 55 procent.

„Nízký podíl obyvatel žijících v nájmu je daný historickým vývojem a silnou preferencí obyvatel vlastnit své bydlení,“říká Petr Kliment z KPMG. Je pravděpodobné, že se podíl lidí v nájemních bytech bude v Česku zvyšovat. „Za prvé, při současném vývoji cen bytů řada domácností na nový byt, hlavně v Praze, nedosáhne, za druhé bychom měli brát v potaz preference generací,“tvrdí Petr Kliment s tím, že sice nemá k dispozici data, ale je přesvědčen, že preference vlastnit a připoutat se k jednomu místu bude u mladších generací nižší.

Praha se přibližuje západním metropolím. V nich se návratnost investice do nájemního bytu pohybuje kolem třiceti let.