Nový byt lze uzpůsobit snům
Byty v developerských projektech jsou obvykle rozprodané ještě v době, kdy existují teprve na papíře. To má svá rizika i řadu výhod.
Současný realitní trh charakterizuje velká poptávka, klesající nabídka nemovitostí a růst cen. Obzvlášť nových bytů je nedostatek. Developeři tak často začínají s prodejem dlouho před zahájením výstavby.
„Do kolaudace máme naše bytové projekty standardně a pravidelně vyprodané,“potvrzuje David Jirušek ze společnosti Finep. Taková koupě bytu „na papíře“má ovšem svá specifika. Na místě je proto ostražitost.
Primární věcí pro budoucnost projektu jsou povolení na výstavbu. „Podstatné je zejména územní rozhodnutí, které říká, zda daná stavba v tomto rozsahu může na místě stát,“vysvětluje František Šudrich, analytik a obchodní ředitel společnosti Trikaya. „Stavební povolení pak jednoznačně povoluje výstavbu.“
Než se tedy rozhodnete pro závazné kroky, ověřte si vlastnictví pozemku, na kterém má stavba stát, a prokazatelné právo stavby.
Výhodou také bývá, pokud stavitel zakládá pro každý svůj záměr samostatně fungující firmu. Nemůže se pak stát, že by závazky z jiných aktivit developera měly přímý vliv na prodávanou nemovitost. Nižší riziko poskytují projekty, které jsou financovány bankovním úvěrem. Banka totiž představuje ochrannou instituci, která má eminentní zájem na tom, aby se projekt dokončil, dozoruje aktivity investora a stavbu po ekonomické stránce „hlídá“.
Když je vše v pořádku, můžete se pustit do realizace svého snu o bydlení. „Nejprve se podepisuje rezervační smlouva a hradí rezervační poplatek,“říká Denisa Višňovská, partnerka realitní kanceláře Lexxus. Nikdy ji však nepodepisujte, dokud developer nemá platné územní rozhodnutí.
Poté, co stavba získá pravomocné stavební povolení, přichází na řadu podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní. „Zde by měl být zakotven detailní popis pozemku, kupovaného bytu a standardů vybavení, termíny kolaudace stavby a splátkový kalendář,“popisuje Martin Svoboda, výkonný ředitel společnosti JRD.
Obvykle se hradí padesát až sto tisíc korun jako rezervační poplatek. První část kupní ceny – 15 až 30 procent – se standardně platí při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tato částka představuje podíl, který musíte mít připravený z vlastních zdrojů i při financování hypotékou. Zbytek peněz se posílá po kolaudaci, kdy se také podepisuje kupní smlouva.
„Po získání čísla popisného také s klienty bytového domu založíme společenství vlastníků jednotek,“doplňuje další důležitý krok Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Stavo.
Úprava podle vašich představ
Delší čekání má ovšem i svoji pozitivní stránku – možnost klientských změn, aby byl ve výsledku byt zcela podle vašich představ. „Do určité fáze lze udělat prakticky cokoli, kromě posunu nosných zdí, záměny oken a dalších úprav, které by ovlivnily vzhled exteriéru a fasády,“potvrzuje Bartoňová. Nesmí se zasahovat ani do společných prostor domu.
Klientské změny jsou závislé také na postupu prací na stavbě. „A to až do takové míry, že záleží na tom, ve kterém podlaží byt kupujete. Byty v horních podlažích mají více času na přání klientů,“říká Šudrich. Čím dříve byt koupíte, tím větší máte možnost případných úprav. „S postupující výstavbou jsou klientské změny náročnější a komplikovanější a v některých případech již nerealizovatelné,“dodává Jirušek.
Pokud tedy například máte přesnou představu o půdorysu svého bytu a chtěli byste zasáhnout do jeho dispozice, musíte si pospíšit. „Takové změny je třeba řešit brzy. Ideálně hned na počátku výstavby, aby se změny stihly zaznamenat v projektové a následně i prováděcí dokumentaci, podle které se řídí stavební firmy,“vysvětluje Tal Grozner, ředitel společnosti Star Group. S postupující výstavbou se totiž možnosti zužují. „Například po dokončení hrubé stavby již nejsou ve většině případů možné dispoziční změ- ny,“říká Višňovská.
Totéž platí u změn v rozvodech vody a elektroinstalaci tak, aby přesně odpovídaly budoucímu rozvržení nábytku v bytě. Například u developerské společnosti Star Group možnost těchto úprav využívá až 40 procent kupujících.
Naopak změny ve vybavení interiéru je možné dělat prakticky kdykoliv. „Běžné jsou výměny obkladů, dlažeb, podlah, dveří i sanitární keramiky,“vyjmenovává Svoboda.
Častá je podle developerů také výměna vany za sprchový kout či obráceně. Podle stadia výstavby ale může mít taková úprava vliv na cenu. Pokud se rozhodnete třeba pro jiné obklady ve fázi, kdy jsou již dokončené práce pokládky a instalací, musí se ty původní odstranit. „Rozsah práce je tak mnohem větší, a tudíž i celá změna nákladnější,“upozorňuje Bartoňová. Řada developerů nabízí či zprostředkovává služby bytového architekta, který vám pomůže s návrhem interiéru na míru.
Jak se u změn postupuje
Specifikace, co je a co není možné změnit, dostanete hned na začátku v harmonogramu klientských změn. Zjistíte z něj také, kdy si budete vybírat ze standardního vybavení a kdy případně můžete požádat o nadstandardy. „Tento harmonogram či manuál by měl být vždy přílohou smlouvy o smlouvě budoucí kupní,“říká Jirušek. Součástí by měl být i ceník nadstandardů. Vše si tedy pečlivě prostudujte a dobře promyslete. A počítejte také s tím, že všechny klientské změny budete muset uhradit předem. „Je to dáno tím, že se vyřizují v době, kdy nejsou podepsány kupní smlouvy a procesy případných klientských změn vyžadují často okamžité náklady, které nelze započítat do předběžných rozpočtů stavby,“uvedl Šudrich.