Jak úvěr na bydlení vyřídit hladce

Pořízení vlastního bydlení je pro většinu lidí spojeno se získáním hypotéky. Aby to proběhlo bez zádrhelů, musíte splnit celou řadu podmínek.

Pořízení bydlení na hypotéku je v současnosti ještě stále velmi výhodné. Jelikož jde ale obvykle o závazek na 20 až 30 let, je dobré vše dobře promyslet a zvážit.

Měli byste mít jasno v tom, kolik vlastních zdrojů můžete na pořízení nemovitosti dát, jaké jsou vaše příjmy a hlavně výdaje. Zkrátka, měli byste vědět, co si můžete dovolit. V rozpočtu si nechte rezervu pro případ, že by vám třeba dočasně klesly příjmy, například z důvodu nemoci nebo když žena půjde na mateřskou.

Rovněž není od věci zkontrolovat si svoje registry, a to i když patříte mezi velmi pečlivé lidi. V registrech se totiž mohou objevit i nedoplatky v řádu několika desetikorun, třeba z kreditky, kterou sice nepoužíváte, ale na které vám skáčou poplatky. Proto si raději obvolejte všechny instituce, kam něco platíte – například mobilního operátora, správu sociálního zabezpečení či banky, jestli u vás neevidují nějaké nesplněné závazky. Pokud ano, vše dejte do pořádku. Ušetříte si tím spoustu komplikací.

Jste úvěruschopní?

V okamžiku, kdy podepíšete žádost o hypotéční úvěr, si totiž banka jako jednu z prvních věcí zkontroluje, zda nemáte nějaký záznam v registrech, který by poskytnutí hypotéky bránil. „Nahlížíme do registrů CBCB, CNCB a Solus,“upřesňuje Pavel Vlček z mBank.

V prvním registru jsou shromážděné klientské informace, jejichž prostřednictvím si banky vy- měňují informace o bonitě a důvěryhodnosti klientů. Druhý uvedený registr zajišťuje a předává informace vypovídající o bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce klientů leasingových a úvěrových společností. A Solus je registrem fyzických osob poskytující informace o dlužnících.

Kromě vaší úvěrové historie, nebo chcete-li platební morálky, bude banka prověřovat i zdroje vašich příjmů, jeho výše a stabilita. A to u všech žadatelů, tedy třeba u obou manželů.

„V případě, že je žadatel zaměstnancem, doloží potvrzení o výši pracovního příjmu a tři výpisy z běžného účtu o převodu mzdy,“říká Marie Mocková z Hypoteční banky. „Podnikatel pak dokládá daňová přiznání za poslední dva roky a doklad o zaplacení daně, případně potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu,“dodala. Výdaje si banka kontroluje sama, mimo jiné již zmíněnou kontrolou registrů.

Vývoj Hypoindexu

Každá banka má ale svoji metodiku a je tak možné, že pokud u jedné banky na úvěr nedosáhnete, jiná banka vám bude ochotna půjčit. „Současně ale platí, že zamítnutá žádost v jedné bance je varovný signál pro banku druhou,“ upozorňuje Václav Valášek, finanční poradce společnosti Partners. Dobrou volbou proto může být využití služeb zkušeného hypotečního poradce, který napoprvé vybere banku, kde máte velkou šanci úvěr získat.

Vhodná zástava

Banku ale bude zajímat také vybraná nemovitost. „Při koupi nemovitosti budete muset doložit smlouvu o budoucí kupní smlouvě nebo čisté znění kupní smlouvy, při rekonstrukci a výstavbě rozpočet investičního záměru včetně DPH,“upřesňuje Mocková.

Dalším krokem je zpracování odhadu nemovitosti. Ten celkově zhodnotí, jestli je nemovitost vhodná jako zástava.

Vadou může být nedostatečná hodnota stanovená znalcem. V tom případě se nabízí dvě možnosti řešení – nižší úvěr nebo doplnit do zástavy ještě druhou nemovitost. Funkční vady jako například nezajištěný přístup nebo přípojky inženýrských sítí na cizím pozemku se budou vyskytovat spíše u rodinných domů.

„Komplikace mohou způsobit i právní vady typu věcného břemene, exekuce nebo nesouhlasu vlastníka se zřízením zástavního práva před uhrazením kupní ceny,“popisuje Valášek.

Většina těchto záležitostí je řešitelná. „Například v případě nemovitosti zatížené věcným bře- menem doživotního užívání bude nutné toto břemeno zrušit,“dává příklad Pavel Vlček z mBank. Opět ale bude přístup každé banky jiný.

Podpis úvěrové smlouvy

Pokud tímto sítem projdete vy i vybraná nemovitost, budete již velmi blízko podpisu úvěrové smlouvy.

„Samotné schválení hypotéky je otázkou 24 hodin. Vyřízení hypotéky pak otázkou pěti pracovních dnů. Podmínkou je ovšem předání kompletních podkladů,“dodává Marie Mocková. Proto je dobré mít časovou rezervu. Nejdéle totiž obvykle trvá právě dát dohromady všechny potřebné doklady.

Teprve po jejich dodání banka vyhodnotí vaši konkrétní situaci, navrhne podmínky, za kterých vám hypotéku poskytne a podle toho připraví návrh smlouvy s konkrétními parametry. Pokud s něčím nebudete souhlasit, zkuste si s bankou vyjednat nějaký kompromis. Někde vám ale banka nejspíš neuhne. Například, i když je dnes maximální splatnost hypotéky 30 let, nemusí vám ji banka dát, pokud byste překročili maximální věk, do kdy musí být hypotéka nejpozději splacena.

„Z opačného úhlu pohledu pak banka neposkytne úvěr na tak krátkou dobu, že by výše měsíční splátky neodpovídala vašim finančním možnostem,“doplňuje Valášek.

Naproti tomu délku fixace si můžete zvolit podle sebe. „V době nízkých úrokových sazeb, jako je například v současnosti, doporučuji spíše delší fixace, na sedm až osm let, v dobách vyšších sazeb bych pak doporučil fixace krátké, na tři až pět let,“říká Valášek. Sazbu si lze zafixovat i na deset a více let.

„U těch je ale třeba počítat s výrazným skokem v sazbě oproti běžně prodávaným fixacím,“upozorňuje Mocková.

Ani podpisem úvěrové smlouvy však celá akce nekončí. Je potřeba splnit ještě další podmínky pro samotné čerpání peněz. Ty už jsou dost individuální. Vždy si ale budete muset sjednat pojištění nemovitosti, které bude vinkulované ve prospěch banky.

Dále podepsat zástavní smlouvy pro vklad na katastr nemovitostí a odnést je tam, předložit kupní smlouvu s ověřenými podpisy a doložit úhradu vlastních zdrojů v rozdílu mezi kupní cenou a výší hypotéky. Nyní je to minimálně deset procent, ideální je však alespoň dvojnásobek.

Jakmile všechny tyto podmínky splníte, jste ve finále. Banka uvolní peníze.