Zájem o pronájmy láká investory
Podíl bytů, které kupující pořizují jako investici s vidinou sice ne závratného, ale relativně jistého výnosu, stále roste. A to i přes razantní zvýšení cen. Spolu s nimi totiž díky nižší dostupnosti hypoték stoupá zájem o pronájmy, a tedy i nájemné.
Ceny bytů v novostavbách i těch „z druhé ruky“se zvláště ve velkých městech vyšplhaly vysoko. To už samo o sobě mnoha lidem značně ztěžuje pořízení vlastního bydlení. A ještě dále ho zkomplikovala opatření centrální banky týkající se hypoték. Logicky tento stav nahrává nájemnímu bydlení, respektive majitelům bytů. A vzbuzuje také zájem investorů.
Na růstu cen samozřejmě nejvíce vydělali ti, kteří byty koupili již před pár lety. Nejenže mohou mít teď vyšší výnosy, než plánovali, ale s největší pravděpodobností výrazně vzrostla i cena jejich nemovitostí. V letošním roce už se s tak prudkým nárůstem jako loni nepočítá, odborníci očekávají spíš stabilizaci cen.
„Pokud tedy někdo zvažuje prodej nemovitosti, v roce 2018 je k tomu zřejmě ideální doba,“říká František Šudrich, analytik a obchodní ředitel společnosti Trikaya. Ekonomická situace je příznivá, po bytech je velká poptávka a ceny dosahují historického maxima. „Pokud se ale dá nemovitost vhodně pronajmout, čistě ekonomicky není důvod od vlastnictví upouštět,“doplňuje Šudrich. U nájemného se totiž očekává pozvolný růst.
Návratnost v Praze? I 22 let
Investicí, o kterou je nadále zájem, tak byty zůstávají i přes vysoké ceny. Developerská společnost Ekospol hovoří až o 40 procentech bytů, které v jejích projektech lidé kupují k dalšímu pronájmu. „Aktuální podíl bytů, jež se pořizují na investici, je 30 až 35 procent,“potvrzuje také David Jirušek z Finepu. Doplňuje,
Vývoj ceny pronájmu garsonky (30m2) / bytu 2+kk (do 45m2) v krajích a v hlavnímměstě
že zájemci jsou dnes převážně Češi. „Nejčastěji je dnes taková investice vnímána jako alternativa pro důchodové zabezpečení na stáří pro zachování životního standardu,“říká Jirušek. Na pronájem si kupují lidé i starší byty.
Stejně jako u jiné investice i výnos u bytů ovlivňuje řada faktorů. Tím hlavním je výběr lokality a velikost bytu. Tradičním investičním produktem je garsoniéra, protože nabízí nejvyšší výnos z pronájmu na metr čtvereční.
„Jde o flexibilní produkt a je zpravidla výhodnější a bezpečnější pronajímat dvě garsonky než jeden velký byt,“zastává názor Šudrich. „Například v Brně je průměrná cena nabízených jednopokojových bytů k pronájmu 265 korun za metr čtvereční, u dvoupokojových zhruba 230 korun za metr.“
I o byty 2+kk je tak velký zájem. Jsou totiž univerzální – mohou dobře posloužit jak jednotlivci, tak studentům či jako startovací byt pro rodinu. „V Praze jsou mezi nájemníky vždy také lidé, kteří se stěhují za prací z jiných měst nebo expati, tedy zahraniční odborníci, kteří u nás dočasně pracují. Ti mohou být velmi dobrými nájemníky, zejména pokud pracují na vyšších manažerských pozicích,“dává tip Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Podobná situace panuje také třeba v Plzni či v Brně, kde pobývá mnoho vysokoškolských studentů, do nových firem navíc přijíždějí pracovníci ze zahraničí.
Paradoxně ale právě v Praze je vzhledem k pořizovací ceně výnos nejnižší. „Například u bytů z naší aktuální nabídky vhodných na investici se hrubý výnos pohybuje od 3,7 do 4,7 procenta,“uvedla Marcela Fialková z Central Group. Podle analýzy KPMG se u nových bytů průměr pohybuje kolem 4,4 procenta. Investiční byt se tak s tímto výnosem z nájemného zaplatí za 22 let. Svoji hodnotu ale neztratí.
„Vhodnými lokalitami jsou rovněž univerzitní města, sídla s fungujícím velkým zaměstnavatelem či města s budoucí průmyslovou zónou,“říká Tomáš Hejda z realitní kanceláře Remax.
Dobrou volbou jsou imenší sídla v okolí krajských měst. Tam jsou totiž výnosy z pronájmu díky nižší pořizovací ceně vyšší. „Například v Teplicích se dá pořídit starší byt za cenu kolem 300 tisíc korun. I když k tomu připočtete 200 tisíc korun na jeho rekon- strukci, bude následný pronájem zajišťovat výnos kolem osmi procent,“uvádí příklad Hejda.
Apartmány se servisem
A velmi atraktivní jsou i apartmány v rekreačních oblastech. K nejoblíbenějším a zároveň nejdražším patří projekty v Krkonoších. „Cena se zde pohybuje mezi 80 až 90 tisíci korun za metr čtvereční. V ostatních lyžařských regionech – Jizerských či Krušných horách – se cena pohybuje mezi 55 až 70 tisíci za metr,“přibližuje Hejda.
Tyto apartmány slouží převážně ke krátkodobým pronájmům. V nových projektech se proto často nabízejí i se servisem. Developer dostaví apartmány a ustanoví firmu, která se stará o jejich provoz. Investor si tak jen naplánuje, kdy apartmán využije pro vlastní potřebu, ostatní dny pak bude k pronájmu. O předávání klíčů, úklid či výměnu ložního prádla se v těchto případech stará servisní agentura, majitel kvůli tomu nikam jezdit nemusí.
Ani s běžným pronájmem bytů dnes obvykle není problém. Volných bytů se nedostává. Například v Brně je nyní podle analýzy firmy Trikaya k pronájmu volných jen zhruba 470 bytů. V Praze jde sice o několik tisíc jednotek, i tak ale poptávka převyšuje nabídku. Obdobná situace panuje prakticky v celé republice. Byty se tak pronajímají rychle. „Například v Krnově a Opavě může být dobrá nabídka pryč ve stejný den, kdy je inzerována,“říká Hejda.