Byt na pronájem? Dražší hypotéka

Lidé, kteří si pořizují další nemovitost jako investici, mohou zaplatit více na úrocích. Případně banky žádají vyšší záruku

PRAHA Manažer Petr bydlí se svou ženou ve středně velkém bytě ve dvacetitisícovém městě poblíž Prahy. Zároveň vlastní menší byt, který pronajímají. Když se před nedávnem rozhodli pořídit si na úvěr větší bydlení pro vlastní potřebu s tím, že nyní obývanou nemovitost rovněž pronajmou, narazili při vyřizování hypotéky na nečekanou komplikaci.

Banka jim nabídla, že pokud budou kromě nabývaného bytu ručit i tím, který pronajímají, půjčí jim maximálně 60 procent ceny kupované nemovitosti. Obvyklý je přitom úvěr na 80 procent hodnoty s tím, že zbytek dodá nový majitel z vlastních prostředků.

„Ručení starým bytem navíc nestačilo na pokrytí zbylých 40 procent požadovaného úvěru, takže bychom museli ještě část peněz sehnat jinde,“říká manažer.

Striktně dle centrální banky

Měl přitom tak trochu smůlu. Narazil na jednu z bank, která se striktně řídí doporučením regulátora trhu, aby úvěry na nemovitosti určené k dalšímu pronájmu nepřevyšovaly 60 procent jejich hodnoty. Jak ale ukazuje uvedený příklad, opatření občas dopadne i na ty, jejichž prioritním záměrem není na nemovitostech vydělávat, ale například se chtějí zajistit na stáří či řeší budoucí bydlení pro své děti.

Takto přísná je například Raiffeisenbank. „I když má klient byt, jejž chce dát do zástavy, splacený, nicméně je využívaný na investici, což dokládá příjmy z pronájmu, pak může na druhý byt, byť určený k bydlení, získat LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti – pozn. red.) maximálně 60 procent. Taková jsou pravidla daná Českou národní bankou,“říká mluvčí Petra Kopecká.

Zároveň dodává, že kdyby dlužník ručil vícero nemovitostmi, může dosáhnout na vyšší podíl bankovního financování. „Vždy jde o individuální posouzení banky, jakou výši LTV konkrétnímu klientovi nabídne. Roli hrají také další úvěry nebo hypotéky, které má u jiných institucí,“říká Kopecká.

Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že banky loni poskytly více než 105 tisíc nových hypotečních smluv v objemu 216 miliard korun. Úvěry na byty určené k pronájmu tvoří jen zlomek. „Podle údajů, jež banky poskytují ČNB o tomto typu hypoték, se jejich podíl pohybuje mezi třemi a čtyřmi procenty z celkového počtu,“říká mluvčí centrální banky Denisa Všetíčková. Zjednodušeně řečena tak banky loni půjčily peníze zhru- ba na tři a půl tisíce bytů, které lze považovat za investiční.

Některé banky, například UniCredit, přitom takzvané investiční hypotéky neposkytují vůbec. Zato třeba lídr trhu Hypoteční banka je vůči žadatelům o takový úvěr velkorysejší.

„Pokud klient financuje druhou až třetí nemovitost, pak jsou podmínky standardní, jako kdyby šlo o nemovitost první. V případě čtvrté a další nemovitosti pak upravujeme sazby a maximální výši LTV,“říká Andrea Vokálová z Hypoteční banky.

Šéf makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek potvrzuje, že jde-li pouze o druhou nemovitost, pak zpravidla s úvěrem nebývá problém. „Pokud je to však již několikátý byt v řadě – třetí či čtvrtý, případně je z bankovních registrů vidět, že klient splácí více hypoték, banky budou záměr považovat za investici a financování bude možné jen prostřednictvím hypotéky na pronájem,“vysvětluje Ostatek, kdy už budoucí věřitelé po klientech požadují, aby při nákupu nemovitosti sáhli hlouběji do vlastní kapsy.

Mezi peněžními ústavy ovšem existují v posuzování žádostí o hypotéku velké rozdíly. „Jeden můj klient měl od stavební spořitelny tři úvěry a nyní pořizuje druhou nemovitost. U jedné banky tak spadl do kategorie realitní hypotéka. Takže se musela vybrat jiná, která řeší pouze počet úvěrů poskytnutých od nich. Tam to schválili,“říká David Bureš, finanční poradce společnosti Fincentrum.

Kromě těchto kritérií rozhoduje o podmínkách hypotéky struktura příjmů žadatele. „Když z daňového přiznání vyplývá, že více než 30 procent příjmů klienta pochází z pronájmu dříve pořízených nemovitostí, některé banky již budou takovou koupi rovněž financovat výhradně hypotékou na pronájem,“upozorňuje Ostatek.

Větší riziko, vyšší úrok

Část bank kvůli větší rizikovosti těchto úvěrů požaduje i vyšší úroky. Ochota splácet totiž bývá v případě problémů u bytu, kde člověk sám nebydlí, o něco menší, než když jde o střechu nad hlavou. „Pokud banka shledá situaci tak, že se jedná o investiční hypotéku, bude úroková sazba vyšší, zpravidla o jedno až dvě procenta oproti běžné hypotéce na bydlení. Pokud si vezmeme hypotéku na dva miliony korun na 30 let, rozdíl na splátce může činit až 2200 korun měsíčně,“vypočítává hypoteční specialista Daniel Horňák z portálu Chytrý Honza.

Zda se banka dozví, je-li byt určený k pronájmu, či vlastnímu bydlení, záleží hlavně na čestnos- ti žadatele o hypotéku. „Primární je pro nás prohlášení klienta, neboť informace o tom, jestli je nějaký konkrétní byt pronajímán, není veřejně dostupná. Pokud prohlásí, že byt je určen k jeho bydlení, a poté jej pronajímá, porušuje tím smluvní podmínky,“upozorňuje mluvčí Komerční banky Pavel Zúbek.

Jestliže se banky dozvědí, že dlužník porušuje smlouvu, měly by konat. To znamená uplatnit smluvní sankce, které spočívají například v navýšení úroků. Méně pravděpodobný je pak požadavek na doplacení rozdílu LTV mezi klasickou a investiční hypotékou. „Některé banky se v žádosti o úvěr ptají, zda kupovaný byt je pro bydlení, či na pronájem. A pokud nyní v daném bytě bude klient bydlet a následně po roce tento byt bude pronajímat, situace se již nemění,“mírní však případné obavy Bureš.